"حلم المسكن" والصندوق العقاري أمام "الشورى" غدا
ينتظر أن يفتح مجلس الشورى غداً ملف صندوق التنمية العقاري على خلفية تقريره السنوي الذي تطرق من خلاله إلى أنه يحتاج إلى نحو 28 عاما لتمويل طلبات الإقراض المتراكمة. إلى ذلك تفاعل قراء ومختصون مع تقرير نشرته "الاقتصادية" في وقت سابق وتضمن كافة العقبات التي تواجه الصندوق، جاءت على لسان مسؤولين فيه أمام اللجنة المالية في مجلس الشورى.
وذهب أغلب الأطروحات التي رصدتها "الاقتصادية" إلى أهمية التحرك عاجلا لمعالجة وضع الصندوق ماليا من خلال عدة مقترحات تصب نتائجها وفق من طرحوها في الهدف الذي تسعى الدولة إلى تحقيقه والمتمثل في حصول المواطنين على مساكن تكفل لهم العيش الكريم.
في مايلي مزيداً من التفاصيل:
بينما ينتظر أن يفتح مجلس الشورى غدا ملف صندوق التنمية العقاري على خلفية تقريره السنوي الذي تطرق من خلاله أنه يحتاج إلى نحو 28 عاما لتمويل طلبات الإقراض المتراكمة، تفاعل قراء ومختصون مع تقرير نشرته "الاقتصادية" في وقت سابق وتضمن كافة العقبات التي تواجه الصندوق جاءت على لسان مسؤولين فيه أمام اللجنة المالية في مجلس الشورى.
وذهبت أغلب الأطروحات التي رصدتها "الاقتصادية" إلى أهمية التحرك عاجلا لمعالجة وضع الصندوق ماليا من خلال عدة مقترحات تصب نتائجها وفق من طرحوها في الهدف الذي تسعى الدولة إلى تحقيقه والمتمثل في حصول المواطنين على مساكن تكفل لهم العيش الكريم.
العمار: بنك أم مؤسسة؟
#3#
في هذا الجانب، يرى عبد الله بن حمد العمار رئيس اللجنة الوطنية للمقاولين في مجلس الغرف السعودية، أن أمام الصندوق خيارين ليتمكن من التغلب على المعوقات التي تعترض أداء واجبه على الوجه الأمثل تتمثل في تحويله إلى بنك عقاري متخصص برأسمال ضخم وإعطائه مزايا تفضيلية أو على أقل تقدير إلى مؤسسة إقراض عقاري، مع السماح باستثمار جزء من رأس المال لتخفيف العبء على الخزانة العامة.
المبيض: رفع رأس المال
#2#
بينما طرح العقاري خالد المبيض مدير شركة بصمة لإدارة العقارات، تأييده توصيات اللجنة المالية الخاصة برفع رأسمال صندوق التنمية العقارية المدفوع وزيادة قيمة القرض المقدم للمواطنين، معتقدا أن ذلك سيسهم في عدم توجه المقترضين إلى البنوك للحصول على مبالغ إضافية لتغطية تكاليف البناء ما يحملهم ديون إضافية يصعب معها تسديد قرض الصندوق.
وكان صندوق التنمية العقارية قد برر التأخير في زيادة القروض المقدمة للمواطنين إلى عدم تمكنه من الحصول على كامل رأسماله المصرح به والمقدر بنحو 91.8 مليار ريال، حيث بلغ رأس المال المدفوع 86.3 مليار ريال فقط، أي أن الفرق بين رأس المال المصرح به ورأس المال المدفوع نحو تسعة مليارات ريال. كما اعترف الصندوق - وفقا لإجابات مندوبيه خلال اجتماعهم مع أعضاء اللجنة المالية برئاسة الدكتور أسامة أبو غرارة في مجلس الشورى أخيرا لمناقشة التقرير السنوي للصندوق - أنه لا توجد خطة وطنية لديه وأنه يعمل وفق دراسات، مرجعا ذلك إلى كونه (الصندوق) يعتمد إلى وقت قريب على موارد ذاتية محدودة جدا. كما أن نظام الصندوق الحالي لا يساعده على تطوير آلياته لاستثمار موارده والمحافظة على موظفيه المميزين واستقطاب الكفاءات الفنية التي يحتاج إليها، مبديا تخوفه في حال زيادة قيمة القرض المقدم ولم تقابل ذلك زيادة في رأسمال الصندوق من تأثير ذلك في دور المتقدم للقرض.
تعديل جوهري
وهنا عاد العمار للإشارة إلى أن الصندوق قام بدور كبير عند إنشائه منذ 35 عاماً في المساهمة والمساعدة في حل أزمة المساكن في حينه، لكنه أصبح يحتاج أكثر من أي وقت مضى إلى تعديل جوهري في هيكله الإداري والقانوني وآلياته لمنح القروض، وذلك لتمكينه من التغلب على المعوقات التي تعترض أداء واجبه على الوجه الأمثل، وتراكم طلبات المواطنين للحصول على قروض عقارية لإنشاء مساكن لهم، وبما يتماشى أيضا مع المتغيرات الاقتصادية والتضخمية وزيادة عدد السكان في المملكة.
500 ألف .. ورهن؟
وفيما يتعلق بتقرير الصندوق المقدم إلى مجلس الشورى أشار العمار إلى أن الخيارات الأفضل لهذا التعديل تتمثل في تحويل هذا الصندوق إلى بنك عقاري متخصص برأسمال ضخم وإعطائه مزايا تفضيلية كما هو الحال بالنسبة للمؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية والمؤسسة العامة للتقاعد، مع رفع قيمة القرض المقدم من هذا البنك للمواطن الواحد إلى مليون ريال مقسم إلى 500 ألف ريال تكون على أساس قرض عادي بضمان رهن أرض طالب القرض، و500 ألف أخرى يتم منحها للمقترض على أساس النظام المتبع في البنوك التجارية عن طريق نظام المرابحة الإسلامية أو غيره، لافتا إلى أن هذا الخيار سيسهم في زيادة أعداد المواطنين السعوديين المتملكين للمساكن بشكل كبير جدا، كما سيحدث طفرة قوية في صناعة وتجارة مواد البناء، وكذلك صناعة المقاولات في المملكة.
ضمان الأرض
أما الخيار الثاني وفقا للعمار، فيتمثل في تحويل هذا الصندوق على أقل تقدير إلى مؤسسة الإقراض العقاري، على أن تتمتع هذه المؤسسة بالمزايا نفسها التي تتمتع بها المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية والمؤسسة العامة للتقاعد، ويمنح لطالبي القروض العقارية قرض 500 ألف ريال بضمان أرض المقترض، مع التأكيد بضرورة تعاون الجهات الحكومية كافة مع هذه المؤسسة في تحصيل مستحقاتها، والسماح لهذه المؤسسة أيضا باستثمار جزء من رأسمالها للحصول على مزيد من السيولة وذلك لتخفيف العبء على الخزانة العامة، وتمكين هذه المؤسسة من تخفيض مدة الانتظار لطالبي القروض وزيادة عدد القروض الممنوحة للمواطنين.
الرهن العقاري
وشدد رئيس اللجنة الوطنية للمقاولين على أن إقرار نظام الرهن العقاري أصبح ضرورة ملحة أكثر من أي وقت مضى، مع تجنب هذا النظام الوقوع في المشاكل التي وقع فيها نظام الرهن العقاري الأمريكي وغيره من أنظمة الرهون العقارية، فنسبة المواطنين الذين لا يمتلكون مساكن لدينا مع الأسف عالية جدا تراوح بين 60 و80 في المائة، وهذا الرقم يتطلب تضافر جهود الجميع لمساعدة المواطنين على تملك مساكن خاصة بهم.
وأشاد العمار بالمبادرة الخيرة التي قام بها خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز، وولي عهده الأمين في توفير المساكن للمواطنين عن طريق المؤسسات الخيرية الخاصة بهما، وكذلك أمراء المناطق عن طريق مشاريع الإسكان الخيري الميسر في جميع مناطق البلاد، سائلا الله أن يجعل كل ما قام به خادم الحرمين الشريفين وولي عهده وجميع أمراء المناطق من جهود خيرة في توفير مساكن للمواطنين في ميزان أعمالهم.
آليات للعقاب والثواب
بيد أن العقاري خالد المبيض عرج على ما اعتبره "معضلة تواجه الصندوق" تتمثل في أن أغلبية المقترضين لديهم قناعة بأنهم لن يطالبوا من قبل الصندوق بالسداد فبالتالي – والحديث للمبيض - تجد أن البعض يقترض من الصندوق لتغطية نسبة 60 في المائة من إجمالي تكاليف البناء، ويغطي 40 في المائة المتبقية عن طريق الاقتراض من البنوك باعتبار أنه سيكون ملتزما لجهة واحدة فقط بمسألة السداد وهي البنوك".
ولخروج الصندوق من الوضع الحالي والتغلب على التحديات التي تواجهه لأداء مهمته والاستمرار في تقديم خدماته، أكد مدير شركة بصمة أن على الصندوق إيجاد آليات واضحة وصريحة للعقاب والثواب بحق المقترضين سواء في مسألة الإقراض أو التحصيل، على أن تشتمل تنظيمات مشددة بحق المتأخرين عن السداد وملاحقتهم قضائيا، إلى جانب تبسيط إجراءات عملية السداد وتسهيل الدفعات من خلال تجزئة قيمتها، وهو الأمر الذي سيسهم أيضا في دخول البنوك في عمليات الإقراض ومساندة الصندوق.
مقترحات لحل أزمة الصندوق
"الاقتصادية" تلقت عبر الموقع الإلكتروني عدة مشاركات حول الموضوع، وكانت أغلب المشاركات ثرية وعميقة وطرحت أفكارا جديدة، لذلك ارتأت الجريدة نشرها. حيث دعا أحد المشاركين إدارة الصندوق إلى إعادة النظر في أسلوب تقديم الدفعات، بحيث تكون أول على سبيل المثال أول دفعة 150 ألف ريال بدلا من 30 ألف ريال باعتبار أن هذه الدفعة لا تفي بالحد الأدنى من متطلبات مواد البناء والأيدي العاملة في الوقت الراهن، كما رأى أن تتعاون وزارة المالية مع الصندوق لحل ما يواجهه من أزمة. بينما يرى آخر أن يتم صرف كامل المبلغ للمقترض من بداية العقد لأن المبلغ الحالي قليل جداً ولا يكفي حتى لإنشاء مرحلة الأساسات (العظم) للمنزل حسب قوله.
وأبدى البعض أهمية الموافقة على موضوع رفع رأسمال الصندوق وقيمة القرض إلى 500 ألف ريال، وأشاروا إلى أن الأهم من ذلك إيجاد آليات يتم بموجبها إجبار المقترضين على السداد وخصوصا المقتدرين منهم، مستعرضين على سبيل المثال بعض هذه الآليات ومنها ربط السفر للخارج بالسداد، استخراج السجل التجاري، واستقدام العمالة الأجنبية، فيما ذهب البعض في هذا الشأن إلى مقترح اتفاق بين الصندوق والمقترض بتحويل قيمة إيجار إحدى شقق المبنى المرتبط بقرض عقاري من الصندوق لتسديد القرض.
35 عاما بلا تجديد
وقال مشارك آخر إن نظام الصندوق العقاري حدد قيمة القرض بمبلغ 300 ألف ريال كحد أعلى، في حين أن الحد الأعلى للمسطحات التي يحسب القرض على أساسها هي 350 مترا مربعا، وقد كان ذلك عند إنشاء الصندوق، وعلى الرغم من مرور نحو 35 سنة، إلا أن مبلغ القرض استمر على ما هو عليه بالرغم من أن الظروف التي على أساسها حددت قيمة القرض لا تتناسب والوضع الحالي نتيجة الزيادة الحادة والمستمرة في أسعار مواد البناء والأيدي العاملة، حيث إن مبلغ القرض الحالي أصبح لا يتناسب مع زيادة أسعار مواد البناء والأيدي العاملة، وبالتالي أصبح عائقا في عدم استفادة عديد من المواطنين من قرض صندوق التنمية العقارية.
موازنة التدفقات
كما أن ما يحدث حاليا أن المواطن يقوم ببناء أربعة بيوت (أدوار) بعضها فوق بعض وعلى كامل مساحة الأرض التي لا تقل نسبة البناء عن 60 في المائة حسب أنظمة البلديات ـ فأصبحت عمارة وكل طابق يمثل دورا - وهنا يتطلب الأمر البحث والدراسة وموازنة التدفقات النقدية مع ما يتم إنجازه من البناء طالما أن لدى صندوق التنمية العقاري خبرات موجودة لديه (فنية ـ مالية ـ تقنية ـ معلومات...إلخ) ويرغب في تعزيزها.
الالتزام بالسداد
وقال إن الالتزام بسداد قيمة قرض الصندوق العقاري بشكل عام في أدنى درجاته في مجتمعنا وهو ما تسبب في معاناة صندوق التنمية العقاري في التحصيل، متسائلا في الوقت نفسه عمن تم إعفاؤهم (من قروض الصندوق) من المتوفين كان معدماً في حياته أو كان ذا مقدرة وممتنعا عن السداد، (ألا ينبغي النظر إلى هذا الأمر) وما هو حال الورثة المادية من بعده. وأضاف "من هو ممتنع عن السداد وهو ذو مقدرة ما السبب ألا يعلم أنه عند قيامه بالسداد يفرج عن غيره كربته ويرحمهم من معاناة لائحة الانتظار ـ هذا هو التكافل الاجتماعي ـ أو ليقينه أن الدولة لن تضره بشيء ـ ولن تتصرف بالعقار بأي شكل من الأشكال ببيع أو خلافه ـ لكن في حالة الالتزام بالسداد ألا يحصل على 20 في المائة خصم على خلاف جميع الدول العربية في كافة أرجاء الوطن العربي ـ أو يعتبر البعض أن هذا القرض حق مكتسب".
غرامات على التأخير
وفي حالة التأخير عن السداد، يرى أن الحل يتمثل في فرض غرامات تأخير كرسوم إدارية وبدل ضرر لا يعفى منها بأي حال من الأحوال كما الحق العام، "عندما يشعر المواطن أنه تضرر لا يتهاون في حقه ويرفع الدعاوى والشكاوى هنا وهناك، فكيف عندما يضر بغيره بهكذا تصرف".
وفي نهاية حديثه قدم حزمة مشاريع وأفكار وطروحات ورؤى ستسهم في حل مشكلة الإسكان في حال الأخذ بها حسب قوله، ومنها: إنشاء المصرف العقاري، جمعيات تعاونية للإسكان، وجمعيات تعاونية استهلاكية، إضافة إلى بناء الدولة وحدات سكنية وبيعها بالتقسيط أو الإيجار المنتهي بالتمليك لمدة 20 إلى 25 سنة بدلا من منحة الأرض وقرض صندوق التنمية العقاري.
مشكلة الأرض
فيما ذهب البعض إلى أن موضوع القروض جانب واحد فقط من مشكلة السكن، وأن المشكلة الأعظم لم تطرق حتى الآن وهي تأمين الأرض السكنية، "افترضوا أن الصندوق العقاري استطاع أن يقدم القرض فور التقدم له، هذا يعني صرف 300 ألف لكل شخص مقدم على قرض، وأنا متأكد أن 90 في المائة منهم لن يستطيع شراء أرض بسبب ارتفاع أسعارها، فهل يعقل الآن ومع انخفاض أسعار المواد أن 70 في المائة من تكلفة البيت هي الأرض؟!". مقترحا في هذا الصدد بأن تدخل الدولة في مجال تطوير الأراضي وبيعها بأسعار معقول لحلت هذه المشكلة خاصة، وأن التطوير حسب قوله يكلف حاليا 50 ريالا للمتر. كما طالب في الوقت نفسه بالضغط على العقاريين لتطوير الأراضي ذات المساحات الكبيرة المملوكة لهم وعدم تجميدها.
قائمة سوداء
ويرى آخر أن حل مشكلة التحصيل بسيطة ولا تحتاج إلى كل هذه المقترحات والتعليقات وذلك من خلال تفعيل آلية التحصيل، ناصحا الصندوق بأن ينضم إلى عضوية "سمة" الشركة السعودية للمعلومات الائتمانية، وهو الأمر الذي سيساعد الصندوق على تحصيل أمواله من المتلاعبين والمتعثرين عن السداد. فيما يقول آخر "من لا يسدد يوضع في "البلاك لست" القائمة السوداء مثل ما تفعل البنوك لدينا بالاتفاق مع مؤسسة النقد".
التمويل والقرض
ومن ضمن المقترحات المقدمة من المواطنين للصندوق العقاري بأن يتاح لمن حصل على قرض من الصندوق الحصول على تمويل إسلامي قدره 70 ضعف راتبه من البنوك التجارية، بدلا من المعمول به حاليا وهو 15 ضعف الراتب، ويكون هذا التمويل (الـ 70 راتبا) فقط لمن حصل على قرض من الصندوق العقاري، ويتم تقسيطها على 35 عاما.
صندوق ذكوري
ووصف مواطن عملية تقديم القروض من قبل الصندوق بالذكورية ولبعض الأرامل، مطالبا أن يتم إقراض المواطن دون النظر لجنسه باعتباره حق مكتسبا لا غبار عليه فهو مواطن. كما تساءل ما فائدة رهن الأرض وما يقام عليها إن لم يستطع الصندوق بيع الرهن والحصول على مستحقاته، كذلك لماذا يربط التقديم بتملك أرض ولماذا تباع الأرض بعد تقديمها (المصلحة فقط لسماسرة العقار). كما دعا الصندوق بإعادة النظر في جدولة طلبات القروض بحيث تتم بحسب عمر المتقدم "لأن مواطنا عمره 50 عاما ولديه أسرة كبيرة يبقى مستأجرا وفي هذا العمر"، فمن المفترض أن يكون له الأولوية في الحصول على القرض.
دوران و 300 ألف
وأبدى أيضا استغرابه من اشتراط الصندوق عن التقدم للحصول على قرض بأن يكون المبنى من دورين، على الرغم من أن قيمة القرض حاليا لا تغطي إلا منزلا مكونا من دور واحد. وكذلك عدم استفادة الصندوق من نظام المالية "سريع" بحيث يتم جدولة الديون واستقطاعها من رواتب الموظفين سواء كانوا عاملين في القطاع العام أو الخاص. واقترح مواطن فكرة استحداث نظام ادخار لتملك منزل بحيث يتم بموجبه خصم جزء من رواتب الموظفين عند تعيينهم وادخاره لهم ليكون مساهمة في امتلاك مسكن بعد فترة من الزمن ويستمر الخصم حتى يسدد كامل قيمة السكن.
فيما يرى آخر ضرورة إيجاد مرونة أكثر عند تقديم القرض بأن يتم على سبيل المثال بتخيير طالب القرض بين قرض 500 ألف بكفيل غارم موظف أو 300 ألف على النظام المعمول به حاليا.
الإسكان العاجل
وعلق أحد المشاركين على الموضوع قائلا "لا يمكن حل مشكلة السكن بالأحلام الوردية، 500 ألف قرض من الصندوق إضافة إلى قرض تجاري متى يسدد هذا القرض ومن سيقرض من راتبه خمسة آلاف ريال؟"، طارحا في هذا الصدد فكرة تطوير منح الدولة بأي صيغة مناسبة، وتمليك الوحدات الصغيرة بـ 300 ألف ريال دون دعم، خاصة أن لدينا تجارب إسكان العاجل في الرياض والدمام والخبر وجدة ومشاريع الإسكان الخاصة بقطاع الحرس الوطني ووزارة الدفاع والأمن العام وكلها ناجحة، داعيا مجلس الشورى إلى استعراض هذا المقترح كأحد الحلول لمشكلة الإسكان.
يشار إلى أن تقرير اللجنة المالية في مجلس الشورى بشأن التقريرين السنويين لصندوق التنمية العقارية، تضمن إيضاحات مسؤولي الصندوق بخصوص المعوقات التي تقف أمام عمله، مشيرين إلى أن من أبرز هذه المعوقات عدم تعاون بعض الجهات في تطبيق الحسم الشهري أو الحسم مما يصرف عند نهاية الخدمة من تعويض أو مكافآت لموظفي الدولة والقطاع الخاص، وتهاون بعض الجهات أيضا في الحسم من الأجور، رغم ما نص عليه تعميم نائب رئيس مجلس الوزراء بالتأكيد على ضرورة التقيد بتنفيذ الأوامر السامية المتعلقة بسداد مستحقات الصندوق.
وذهب التقرير إلى الاعتراف صراحة بعدم تعاون الجهات التنفيذية مع الصندوق بإلزام المتأخرين عن السداد، وبالأخص الذين تتضح مقدرتهم على السداد ويظهرون المماطلة والتهرب من الوفاء بما عليهم من حقوق لخزانة الدولة، وذلك وفق ما نص عليه الأمر السامي والمبلغ للجهات التنفيذية ببرقية وزير الداخلية، وعدم تطبيق توصيات اللجنة الصادر بها الأمر السامي التي نصت على "التوقف عن إعطاء التراخيص والسجلات التجارية وتجديدها واستقدام العمالة الأجنبية (فيما عدا العمالة المنزلية) لمن في ذمتهم أقساط متأخرة للصندوق إلى حين سدادها أو الاتفاق مع الصندوق لجدولة سدادها".
ووفقا للتقرير فإن من معوقات عمل صندوق التنمية العقارية أن جميع البنوك ما زالت ترفض الحسم من حساب أي مواطن بناء على خطابات الصندوق، وتشترط حضور المقترض لديها وتستند في ذلك إلى التعميم الصادر من مؤسسة النقد في هذا الشأن، رغم أن خطاب الصندوق الموجه للبنك يشتمل على تفويض بالحسم موقع من المقترض بصورة رسمية، كما أن بعض البنوك لا تزال تطلب عمولة شهرية عند الحسم من الحساب، على الرغم من توجيه مؤسسة النقد من خلال تعميمها بعدم أخذ أي عمولة على مقترض الصندوق.
وطالب الصندوق ضمن المقترحات الواردة في التقرير لمواجهة هذه العقبات، بإلزام المقترضين الذين ليس لهم رواتب شهرية في القطاعين العام والخاص/ التقاعد/ التأمينات الاجتماعية بالحسم الشهري أو إحضار كفيل غارم يلتزم بالسداد عنه في حال تأخر عن سداد أي قسط أسوة بما هو معمول به في المؤسسات الإقراضية الأخرى. وأيضا دعم مجلس الشورى للصندوق بعدم المطالبة بحضور صاحب الحساب ما دام أنه قد وقع على تفويض الصندوق بالحسم من حسابه لسداد قرضه، وكذلك عدم تحميل المقترض أي عمولات، لأن الصندوق جهة غير ربحية، وتلك الخدمات تساعد الصندوق والمقترض على تحقيق انتظام عميلة سداد القرض.