ما الذي أنعش العقار في 2019؟ وما توقعاته في 2020؟

وقف خلف الانتعاش المحدود لسوق العقار خلال 2019 على مستوى كل من: (1) النشاط. (2) الأسعار، عاملان رئيسان تمثل أولهما في الزيادة القياسية لضخ التمويل العقاري السكني بنسبة يقدر أن تصل إلى نحو 150 في المائة (74 مليار ريال)، مقارنة بمستواها خلال 2018، وبإضافة بقية أنواع الدعم الأخرى سيرتفع الرقم إلى مستويات تناهز 90 مليار ريال، لتتجاوز نسبة نمو التمويل العقاري السكني ومختلف أشكال الدعم سقف 205 في المائة، وهو الحجم من الأموال التي يقدر أن تتجاوز نسبة 65 في المائة من إجمالي قيم صفقات القطاع السكني (51 في المائة من إجمالي نشاط السوق العقارية) خلال 2019.
فيما تمثل العامل الآخر في استمرار الاكتفاء بتنفيذ نظام الرسوم على الأراضي عند مرحلته الأولى (الأراضي الخام لمساحات الأراضي عشرة آلاف متر مربع فأكثر)، الذي أراح كثيرا من ملاك الأراضي المطورة التي لا تشملها هذه المرحلة، وهي مساحات الأراضي التي تفوق مساحة وعددا الأراضي الخام، وقد تجد مئات الملايين من الأراضي الخام قد انتقلت إلى هذه الشريحة، بعد تطويرها من قبل ملاكها ومن ثم خرجت من نطاق الأراضي الخام المشمولة بالمرحلة الأولى من نظام الرسوم على الأراضي.
أما لماذا جاء هذا الانتعاش محدودا؟ فيعود كونه كذلك على مستوى كل من: (1) النشاط و(2) الأسعار، إلى أنهما لم يتجاوزا بما وصلا إليه من مستويات إلا المستويات التي وصل إليها خلال 2018، فعلى مستوى النشاط يقدر للسوق العقارية وهي على قرب نهاية العام الجاري، ألا يتجاوز إجمالي قيم صفقاتها سقف 180 مليار ريال، مقارنة بمستواها خلال العام الماضي 142.7 مليار ريال، أي بما لا يتجاوز كنسبة نمو سنوية سقف 25 في المائة، وللقطاع السكني وصوله إلى ما لا يتجاوز 140 مليار ريال، مقارنة بنحو 101.2 مليار ريال تحققت له خلال العام الماضي، بنسبة نمو تناهز 37 في المائة.
ولمن يتابع بشكل لصيق بيانات السوق العقارية؛ سيجد أن تلك المستويات تظل أدنى مما وصلت إليه السوق خلال العام الأسبق 2017 وما سبقه من أعوام حتى 2011، فعلى مستوى النشاط سيظهر انخفاض النشاط المتوقع للسوق خلال العام الجاري بنحو 21 في المائة (انخفاض القطاع السكني 6 في المائة) مقارنة بنشاطها خلال 2017، وترتفع نسبة الانخفاض لتصل إلى مقارنة بـ2014 "ذروة السوق العقارية" عند نحو 60 في المائة (انخفاض القطاع السكني 53 في المائة).
وعلى مستوى أسعار مختلف الأصول العقارية السكنية، أسهم انتعاش نشاط السوق نتيجة ضخ تلك السيولة الكبيرة في أحشاء السوق العقارية في عودة الأسعار إلى الارتفاع مقارنة بمستوياتها خلال العام الماضي (2018)، بنسب متفاوتة حسب المدن الرئيسة وحسب مختلف أنواع العقارات السكنية على وجه الخصوص، وصلت نسب ارتفاع بعضها إلى أعلى من 50 في المائة، وعلى الرغم من تلك الارتفاعات القياسية، ظلت من حسن الطالع أدنى من المستويات القياسية السابقة التي وصلت إليها خلال 2017 وما سبقها من أعوام، لكن في المقابل؛ أبقتها تلك التطورات ضمن دوائر تضخم أسعار مختلف الأصول العقارية، وتحديدا الأصول السكنية المرتبطة بشرائح واسعة من أفراد المجتمع الساعين إلى تملك مساكنهم بأدنى تكلفة.
ما الذي سيتغير خلال العام المقبل عما حدث أخيرا؟ يبدأ التغيير من التلاشي التدريجي لتأثير العاملين المذكورين أعلاه في أداء السوق العقارية، وهو ما بدأ يظهر منذ تعاملات تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي، الذي شهد انخفاضا في نشاط السوق بنسبة فاقت 21 في المائة، وما زال مستمرا حتى منتصف الشهر الجاري، كان المؤثر الأكبر في هذا التحول مستمدا من تباطؤ نمو التمويل العقاري السكني مقارنة بوتيرته القياسية التي كان عليها خلال الأشهر الماضية، وقابله خلال المرحلة الراهنة زيادة ضخ عشرات الآلاف من الوحدات السكنية الجديدة، التي يقدر أن تتجاوز خلال العام الجاري سقف 380 ألف وحدة سكنية جديدة، ستضاف إلى المخزون الكبير من الوحدات السكنية الشاغرة في جانب العرض (تتجاوز 1.1 مليون وحدة سكنية شاغرة)، ستسهم في إحداث مزيد من الضغوط على مستويات الأسعار المتضخمة لمختلف الأصول العقارية السكنية.
أمر آخر بدأ يتنامى وعيه لدى أغلب الأفراد الباحثين عن تملك مساكنهم؛ يتمثل في الوعي المالي والتخطيطي حول إدراكهم ألا تتجاوز أي استقطاعات من أجورهم الشهرية سقف 50 في المائة منها، خاصة تلك القروض التي تمتد فتراتها إلى 20 عاما فأكثر، إضافة إلى تغييرهم خياراتهم السكنية، وتركيزهم بدرجة أكبر على المساحات الأدنى من 400 متر مربع، سعيا منهم إلى السيطرة على تكلفة استهلاك الكهرباء والمياه وغيرها من الجوانب الاستهلاكية، الذي تسبب خلال الفترة الراهنة، وسيتسمر خلال الأعوام المقبلة في مزيد من إحجام أغلب السكان عن شراء المساكن كبيرة الحجم، التي تكتظ سوق الإسكان بعشرات الآلاف منها، وهذا ما سيدفع بأسعارها إلى الانخفاض بنسبة كبيرة تتجاوز ما دونها من مساحات، كما يؤثر وسيؤثر انخفاض تكلفة الإيجارات (العائد الإيجاري) في العقارات السكنية المؤجرة على مستويات الأسعار، ومع زيادة الأعداد من تلك المساكن الشاغرة، سينعكس كل ذلك أيضا على مستويات الأسعار السوقية بالانخفاض، وهو ما سيستمر الحديث حوله مستقبلا مع تجدد نشر بيانات السوق العقارية بمشيئة الله تعالى.