هروب أموال السوق العقارية إلى الأراضي الزراعية خارج النطاق العمراني

شهدت السوق العقارية المحلية تباينا كبيرا في أدائها طوال الشهرين الأخيرين، اتسمت تلك المرحلة بعديد من المؤشرات، كان أولها التذبذبات الحادة في مستويات السيولة داخل القطاع التجاري، التي شهدت تخارج ملاك مساحات كبيرة من الأراضي بأسعار سوقية أدنى من الأسعار السابقة بنسب راوحت في انخفاضها بين 40 في المائة و50 في المائة، تركزت صفقاتها في مدينة جدة، وتحديدا في حي أبحر الشمالية، كان أكبرها أربع صفقات عقارية تم تنفيذها خلال الأسابيع الثلاثة الأخيرة، وصل مجموع مساحاتها إلى 6.7 مليون متر مربع، بإجمالي قيمة 11.7 مليار ريال "متوسط سعر المتر 1760.5 ريال للمتر المربع" (3 صفقات في 25 كانون الثاني "يناير" بمساحة 5.1 مليون متر مربع، بقيمة 8.13 مليار ريال "متوسط سعر المتر 1590.5 ريال للمتر المربع"، وصفقة واحدة في 10 شباط "فبراير" بمساحة 1.6 مليون متر مربع، بقيمة 3.6 مليار ريال "متوسط سعر المتر 2321 ريالا للمتر المربع"). #2# أما ثاني تلك السمات التي طغت على تعاملات السوق العقارية؛ فكانت مقابل انخفاض الإقبال على قطع الأراضي السكنية وبقية أنواع الأصول العقارية، ارتفع الإقبال على الأراضي الزراعية بصورة لافتة، حيث ارتفع استقطاعها من إجمالي قيمة الصفقات العقارية البالغ نسبته 2.7 في المائة خلال 2015 (5.9 في المائة خلال 2014)، إلى أن وصل بنهاية الأسبوع الماضي إلى أعلى من 11.3 في المائة، وعلى الرغم من الانخفاض الكبير الذي طرأ على إجمالي قيمة الصفقات العقارية بنسبة فاقت 23.0 في المائة خلال الفترة الأخيرة، إلا أن زيادة حصص الأراضي الزراعية التي يقع أغلبها خارج النطاق العمراني للمدن والمحافظات، #3# يشير إلى ما يشبه هروب الأموال من المواقع العقارية داخل النطاق العمراني إلى خارجها، وهو أيضا ما انعكس حتى على متوسطات أسعار تلك الأراضي بالارتفاع خلال الشهرين الأخيرين بنسبة 235.4 في المائة! ولعل هذا المؤشر اللافت يؤكد عمليا الارتفاع الكبير لمخاطر استثناء بعض المناطق والمدن من تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء، مقابل بدء تطبيقها على مناطق ومدن أخرى، وأن هذا التوجه من شأنه أن يخلف ارتباكا هائلا على السوق العقارية، يتضمن سرعة انتقال الأموال وهروبها من المواقع التي سيتم تطبيق الرسوم على الأراضي فيها، والانخفاض الكبير في متوسطات أسعارها السوقية، مقابل ارتفاع متوسطات أسعار الأراضي وبقية أنواع العقارات في المواقع المعفاة من تطبيق الرسوم عليها، الذي بدوره سيفاقم بصورة غير متوقعة ولا مسبوقة من الأزمة الإسكانية في تلك المواقع المعفاة من الرسوم على الأراضي البيضاء. #4# تخضع السوق العقارية خلال الفترة الراهنة، التي لم يتبق على بدء تطبيق الرسوم على الأراضي البيضاء أكثر من 116 يوما من تاريخ اليوم، للعديد من التطورات التي يجب على وزارة الإسكان أخذها بعين الاعتبار، خاصة وهي تعكف الآن على وضع الصيغة النهائية للائحة التنفيذية لنظام الرسوم على الأراضي البيضاء، لعل من أهمها ارتفاع المخاطر بصورة لا يمكن السيطرة عليها في المستقبل القريب حال اتساع دائرة الاستثناءات من تطبيق الرسوم، سواء على مستوى المدن والمحافظات أو على مستوى داخل تلك المدن والمحافظات، وأن هذا من شأنه أن يحول كثيرا من تحقق الأهداف الرئيسة التي استهدفها المشرع لنظام الرسوم! وبالدرجة نفسها من المخاطر؛ ينطبق الحديث كذلك على جانب التساهل في منح مهل زمنية طويلة تتجاوز العام أو أكثر لمن سيطبق على أراضيهم الرسوم، وكلا الأمرين (التوسع في الاستثناءات على مستوى المدن وداخلها، التساهل في منح مهل زمنية طويلة) سيؤدي دون أدنى شك إلى التسبب في تعطيل نظام الرسوم على الأراضي البيضاء، وتحول عمل اللائحة التنفيذية إلى ما يشبه المعوق التام لتطبيق النظام! الأداء الأسبوعي للسوق العقارية ارتفع إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للسوق العقارية المحلية بنهاية الأسبوع السادس من عام 2016 بنسبة قياسية بلغت 38.6 في المائة، مقارنة بتراجعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 56.1 في المائة، ليستقر إجمالي صفقات السوق عند مستوى 9.5 مليار ريال. ويعزى هذا النمو القوي لقيمة الصفقات العقارية خلال الأسبوع الماضي إلى النمو القياسي لقيمة صفقات القطاع التجاري، التي سجلت ارتفاعا قياسيا في قيمة صفقاتها خلال الأسبوع بنسبة 75.8 في المائة، لتستقر بنهاية الأسبوع عند مستوى 5.4 مليار ريال، ترتب هذا الارتفاع في صفقات القطاع التجاري نتيجة تنفيذ صفقة بيع كبيرة لأراضي تجارية في مدينة جدة بحي أبحر الشمالية، وصلت مساحتها إلى نحو 1.6 مليون متر مربع، بقيمة إجمالية لتلك الصفقات التجارية بلغت نحو 3.6 مليار ريال (متوسط سعر المتر 2321 ريالا للمتر المربع)، شكلت نحو 66.5 في المائة من إجمالي قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع التجاري. في حين سجلت قيمة صفقات القطاع السكني نموا بلغت نسبته 8.1 في المائة، مقارنة بتراجعها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 20.9 في المائة، لتستقر بنهاية الأسبوع عند مستوى ناهز 4.1 مليار ريال فقط. #5# أما على مستوى عدد العقارات السكنية المبيعة خلال الأسبوع، فقد سجلت انخفاضا للأسبوع الثاني على التوالي بنسبة 2.4 في المائة، مقارنة بانخفاضها الأسبوعي الأسبق بنسبة 7.1 في المائة، لتستقر بدورها عند مستوى 4354 عقارا مبيعا، ووفقا لمعدله الأسبوعي للعام الجاري (4230 عقارا مبيعا)؛ فما زال الأدنى مقارنة بالمعدلات المماثلة طوال الفترة 2012-2015 التي راوحت معدلاتها الأسبوعية بين المعدل الأعلى المسجل خلال عام 2014 عند مستوى 5773 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري بالمقارنة بالمعدل الأعلى للفترة نحو 26.7 في المائة)، والمعدل الأدنى لتلك الفترة خلال عام 2012 عند مستوى 4793 عقارا مبيعا (بلغت نسبة انخفاض المعدل الأسبوعي للعام الجاري بالمقارنة بالمعدل الأدنى للفترة نحو 11.7 في المائة). أما على مستوى تفاصيل مبيعات العقارات السكنية خلال الأسبوع الماضي، فقد أظهرت تركز الانخفاض في كل من الأراضي الزراعية وقطع الأراضي السكنية، اللتين سجلتا انخفاضا بلغت نسبتاه حسب الترتيب 21.7 في المائة ونحو 4.2 في المائة على التوالي، فيما سجلت بقية أنواع العقارات ارتفاعات خلال الأسبوع، بلغت للبيوت السكنية نحو 24.6 في المائة، وللشقق السكنية 14.3 في المائة، وللعمائر السكنية 5.6 في المائة، وللفلل السكنية 110.5 في المائة. لبقية التفاصيل (انظر الجزء الأوسط من الجدول رقم (1) الاتجاهات الأسبوعية للعقار السكني والتجاري).