رسوم الأراضي وتطبيقاتها عالميا

قامت وزارة الإسكان بعمل ورش عمل للمهتمين بالمجال العقاري وذلك لأخذ آرائهم في تفاصيل اللائحة التنفيذية لنظام رسوم الأراضي البيضاء، ثم بعد ذلك قامت بطرح استبيان على موقعها الإلكتروني وذلك للاستزادة من آراء الجميع بشكل عام، ومأخذي كما هو مأخذ العديد على هذا الاستبيان أنه عائم وأسئلته يمكن أن يجاب عنها بسطر ويمكن أن يجاب عنها بمجلد، لذلك لا أعتقد أنها الطريقة المثلى لأخذ الرأي، وكان الأولى من وجهة نظري أن تتم استشارة جهات ذات خبرة في هذا المجال ومعرفة أفضل الممارسات العالمية وتكييفها بما يتناسب مع سوقنا المحلية، ومن ثم إصدار مسودة اللائحة التنفيذية للنظام ليطلب من المختصين إبداء وجهة النظر والملاحظات، كما حصل في بعض اللوائح التي صدرت أخيرا، وبشكل عام فمجرد التوجه للسماع من أطراف مختلفة هو خطوة جيدة ويشكر عليها المسؤولون في وزارة الإسكان. وحتى نعمل بإيجابية بدلا من النقد، سأحاول الإجابة عن الأسئلة المطروحة في الاستبيان باختصار أتمنى ألا يكون مخلا، وقبل استعراض الأجوبة، أود التوضيح أن ما سيتم طرحه هو رأي بنيته بعد الاطلاع على دراسات محكمة وبعض التجارب الدولية و من ممارسة عملية في السوق العقاري داخل السعودية وخارجها، وسيتم التركيز على أن تكون الإجابات نابعة من الهدف الاستراتيجي لصدور النظام وجوهره وهو توفير وحدات سكنية تتناسب مع احتياجات وإمكانات أغلب المواطنين، وما نظام رسوم الأراضي البيضاء إلا وسيلة مهمة من وسائل عديدة للوصول لذلك الهدف. تعريف الأرض الفضاء يمكن تقسيم الأراضي السكنية بشكل عام والمطروحة في السوق إلى أراض مطورة أفقيا "مخدومة ببنية تحتية وسفلتة مثل المخططات المكتملة الخدمات، التي تتكون من قطع وبلكات"، وأراض خام لم يتم إيصال الخدمات إليها، وبالتالي الأراضي المخدومة هي القابلة للاستخدام حاليا نظرا لأنها في مكان مأهول أو في مخطط تتوافر فيه الخدمات وجاهزة للبناء عليها، بينما الأراضي الخام تحتاج إلى مدة زمنية لاستخراج تصاريحها وتطويرها أفقيا، لذا فالمقترح أن يكون توصيف الأرض الفضاء، كل أرض مطورة أفقيا أو خام ونطاق استخدامها سكني أو سكني تجاري ولا تحتوي على وحدة أو وحدات سكنية بشرط أن يكون إجمالي مسطحات البناء عليها 50 في المائة كحد أدنى من مسطحات البناء المسموح بها، وهذا التوصيف للأرض الفضاء سيمنع الممارسات الاحتكارية من الأراضي الخام إلى الأراضي المخدومة، وسيوفر كمية عرض مناسبة حاليا حتى اكتمال تطوير الأراضي الخام، كما سيمنع التحايل باستخراج رخص تسوير وملاحق أو غيره، وهنا تجدر الإشارة إلى أنه من المهم أن يتم تحديد حد أعلى لمساحة الأرض أو الأراضي المسموح تملكها للشخص دون فرض الرسوم عليها ولتكن مثلا 1.500 متر مربع لكل شخص جاوز عمره 18 عاما، لذا لحل إشكالية ارتفاع الأسعار حاليا لا من التركيز على الأراضي المخدومة وما دونها من أراض غير مخدومة (خام) ستكون ضمن الرسوم بلا شك. مسؤولية سداد الرسوم بشكل عام هذه النقطة تجعلنا ننظم عملية عدم السداد، حيث تفرض اللائحة إجراءات مشددة للمماطل أو الذي لم يفصح عن ملكيته أو لا توجد إمكانية للتوصل إليه، تبدأ مثلا بدفع غرامة تقدر بـ 5 في المائة‏ من قيمة الرسوم، كما هو متبع في كندا عند التأخر بالسداد لمدة ثلاثة أشهر من تاريخ الاستحقاق، ثم 10 في المائة عند التأخر لمدة ستة أشهر، وعند التأخر لمدة سنة تتم إجراءات الحجز على العقار وبيعه بيعا قسريا من خلال مزاد علني، وتحصيل الرسوم والغرامات من مبلغ البيع وإرجاع الباقي لمالك الأرض. تقييم الأراضي فمن خلال الممارسات المتبعة في بعض الدول مثل شمال أمريكا وبريطانيا، فهنالك جهة متخصصة بتقييم العقارات لأغراض الرسوم تابعة للحكومة، والمناط بها التوصل لقيمة العقار لغرض الرسوم Assessment Value، وتعتمد على طريقة التقييم الشامل Appraisal، الذي تستخدم فيه برامج تحليل إحصائي يطلق عليها التقييم الشامل بمساعدة الحاسوب CAMA، وتقوم تلكم البرامج بتحليل إحصائي للمبيعات في منطقة معينة وبالتالي يتم إيجاد القيمة المناسبة لكل عقار بناء على بيانات المبيعات والمواصفات المدخلة، ويؤخذ في الاعتبار جميع العوامل المؤثرة في القيمة، وبالطبع فهذه الطريقة من الممكن أن تساعد في إيجاد قيمة العقارات المخدومة، بينما الأراضي الخام قد تحتاج إلى تقييم منفرد نظرا لكثرة التفاصيل بها واختلاف خصائصها بشكل قد يصعب معه إيجاد قيمتها بالتحليل الإحصائي، وبالتالي استخدام طريقة القيمة المتبقية، التي تأخذ قيمة الأرض المخدومة بالاعتبار حتى الوصول إلى قيمة الأرض الخام، ولذلك أؤكد أهمية إدخال الأراضي المخدومة ضمن الرسوم لأنها الأساس في ارتفاع أو انخفاض قيمة الأراضي الخام، وبذلك نجد أن تأسيس قاعدة البيانات قد تحتاج إلى جهد في البداية وبعد ذلك سيكون الأمر تحديثا للبيانات بشكل سنوي لتخرج القيم بشكل سهل وسلس. وسنستكمل الإجابة عن بقية الأسئلة في مقال الأسبوع المقبل ـــ بإذن الله.