المعدل الأسبوعي .. مبيعات الفلل السكنية عند أدنى مستوى في 9 أعوام

الأداء الأسبوعي سجلت السوق العقارية السعودية بنهاية الأسبوع الماضي، ارتفاعا في قيمة صفقاتها بنسبة 6.4 في المائة، لتستقر عند 8.9 مليار ريال، مقارنة بقيمتها نهاية الأسبوع السابق 8.4 مليار ريال، دفعها إلى ارتفاع قيمة الصفقات المنفذة على القطاع التجاري، الذي سجلت صفقاته الأسبوعية ارتفاعا بلغت نسبته 20.6 في المائة، لتصل بنهاية الأسبوع إلى نحو 3.3 مليار ريال، مقارنة بقيمتها المسجلة خلال الأسبوع السابق البالغ قيمتها 2.7 مليار ريال. في المقابل تراجعت قيمة الصفقات الأسبوعية للقطاع السكني للأسبوع الثاني على التوالي، مسجلة نسبة انخفاض طفيفة بلغت 0.4 في المائة، مقارنة بنسبة تراجعها للأسبوع السابق التي بلغت نحو 12.4 في المائة، لتستقر قيمة الصفقات السكنية عند 5.6 مليار ريال. أما على مستوى مبيعات العقارات السكنية، فقد سجلت تراجعها للأسبوع الثالث على التوالي، مسجلة نسبة انخفاض بلغت 1.5 في المائة، لتستقر عند مستوى 6110 عقارات مبيعة خلال الأسبوع، أتى هذا التراجع في أعداد العقارات المبيعة للقطاع السكني متأثرا بالتراجع الأسبوعي الذي شمل جميع أنواع العقارات السكنية، عدا قطع الأراضي التي سجلت ارتفاعا أسبوعيا طفيفا لم تتجاوز نسبته 0.4 في المائة، مقابل تراجع كل من الأراضي الزراعية بنسبة 24.1 في المائة، والبيوت السكنية بنسبة 11.9 في المائة، والشقق السكنية بنسبة 3.0 في المائة، والعمائر السكنية بنسبة 42.5 في المائة، والفلل السكنية بنسبة 34.8 في المائة. جدير بالذكر هنا؛ أن مبيعات الفلل السكنية خلال الأسبوع سجلت أدنى معدل مبيعات أسبوعية منذ تسعة أعوام، حيث لم تتجاوز سقف 43 فيلا سكنية، ويأتي هذا المعدل أدنى من المعدل الأسبوعي لعام 2013 (معدل 110 فلل أسبوعيا) بنسبة 60.8 في المائة، وبمقارنته مع أعلى معدل أسبوعي مسجل للعشرة أعوام الماضية، الذي تم تسجيله خلال عام 2010 (معدل 166 فيلا أسبوعيا)، ستصل نسبة الانخفاض إلى 74.2 في المائة. #2# أما على مستوى متوسط أسعار العقارات السكنية خلال الأسبوع، فقد تباينت اتجاهات الأسعار بين ارتفاع وانخفاض، حيث أتى في جانب الارتفاع كلٌ من الشقق السكنية والفلل السكنية، مسجلة الأولى ارتفاعا إلى 592.6 ألف ريال للشقة الواحدة، والثانية إلى 1.7 مليون ريال للفيلا الواحدة، ويُعزى السبب وراء ارتفاع متوسط قيمة الفلل السكنية رغم تراجع أعداد مبيعاتها إلى ارتفاع مساحاتها، وإلى اعتماد قوة الشراء هنا على التمويل الذاتي دون الاقتراض التمويلي في أغلب تلك الصفقات. بينما سجلت المتوسطات الأسبوعية لقيم الأراضي الزراعية والبيوت والعمائر وقطع الأراضي تراجعت، بلغت حسب الترتيب أعلاه نحو 14.6 ريال للمتر المربع للأرض الزراعية، ونحو 320.1 ألف ريال للبيت الواحد، ونحو 455 ألف ريال للعمارة الواحدة، ونحو 537 ريال للمتر المربع لقطع الأراضي. العوامل المؤثرة على السوق العقارية 2014/ 2015 تخضع السوق العقارية في الوقت الراهن لعديد من العوامل المتزايدة التأثير على أدائها، والمتوقع أن يتصاعد تأثيرها للأعوام القليلة القادمة، سبق أن تطرق التقرير الأسبوعي العقاري للاقتصادية إليها في أعداده السابقة، بدءا من التنظيمات والإجراءات التي تم تدشينها من قبل أكثر من جهة حكومية (وزارة الإسكان، وزارة العدل، وزارة البلدية والشؤون القروية، مؤسسة النقد العربي السعودي). #3# في الوقت الراهن؛ يبرز العاملان الأكثر تأثيرا على أداء السوق العقارية، المتمثلين في: (1) التراجع المستمر لأسعار النفط، الذي بدأ منذ النصف الثاني من العام الجاري، حيث فقد من قيمته السوقية حتى تاريخه أكثر من 36.0 في المائة، وحسبما تشير أغلب التوقعات أن التراجع في سعر النفط قد يمتد طوال العامين القادمين على أقل تقدير، حيث ستسيطر التقلبات على الأسعار إلى أن تتوصل السوق العالمية إلى توازنها المنشود، وفي خضم تلك التقلبات دون مستويات الـ 80 دولارا أمريكيا، لا شك أنها ستخلف آثارا بالغة، ليس فقط على مستويات أسعار العقارات والأصول الاستثمارية عموما، بل على الكثير من المعطيات المحلية، لعل من أبرزها التراجع المحتمل في تدفقات الإيرادات النفطية الحكومية، التي كانت الممول الأكبر للإنفاق الرأسمالي المحلي على المشاريع الحكومية. (2) إقرار مؤسسة النقد العربي السعودي في أنظمة ولوائح التمويل، تحوطا لاحتمالات انفجار الفقاعة السعرية العقارية، برفع نسبة مقدم تكلفة شراء أية أصول عقارية إلى 30 في المائة من إجمالي التكلفة. رغم أن هذين العاملين من شأنهما أن يحدا كثيرا من استمرار ارتفاع الأسعار، بل قد يؤديان إلى تراجعها في منظور الأعوام القادمة، ولعل أثر العامل الثاني (نسبة التمويل) قد بدا واضحا على تراجع قيم وأعداد العقارات المبيعة خلال الفترة الأخيرة، إلا أنهما لن يكونا كافيين على الإطلاق لخفض مستويات الأسعار وفق الأهداف المأمولة من إصلاح وتطوير السوق العقارية المحلية، تلك السوق التي تعج بالكثير من التشوهات وأشكال الاحتكار والسيطرة على الأسعار، وتحديد اتجاهاتها. فعلى الرغم من بدء تطبيق الزكاة على الأوعية العقارية مع مطلع العام المالي القادم، وعلى الرغم مما تبذله وزارة الإسكان رغم محدوديته حتى الوقت الراهن، وعلى الرغم من الجهود الفاعلة التي بذلتها وتبذلها وزارة العدل باستعادة سيطرتها على الأراضي الحكومية الشاسعة المساحات، التي تم الاستيلاء عليها عبر طرق غير مشروعة ومخالفة، قُدرت مساحاتها المرصودة حتى تاريخه بأكثر من 1451 كيلومترا مربعا (1.45 مليار متر مربع)، أي ما يعادل نحو 33 في المائة من مجموع المساحة الحضرية لمدينتي الرياض وجدة أكبر المدن في البلاد، وإمكانية ضخها في المخزون المتاح لوزارة الإسكان للاستفادة منها في تنفيذ مشاريعها الإسكانية، وعلى الرغم من الموافقة الأخيرة لوزارة التجارة والصناعة على منح المطورين العقاريين تراخيص بيع على الخريطة للأراضي الخام، تحقيقا للاشتراطات المطلوبة لممارسة أنشطة البيع المبكر للوحدات العقارية في المملكة، التي من شأنها أن تسهم في زيادة نوافذ عروض البيع، ما سيسهم في تراجع مستويات الأسعار، أقول على الرغم من كل تلك الإجراءات والتطورات الساعية إلى تحقيق أكبر قدر ممكن من تنظيم السوق العقارية، إلا أنها لن تكون كافية على الإطلاق، وتحديدا بالنسبة تجاه مستويات الأسعار المتضخمة، التي تعد أخطر نتائج تفاقم أزمة الإسكان والتشوهات، إذ لا بد من فرض الرسوم (الغرامات) على الأراضي داخل النطاق العمراني، ولإسراع بإقرار هذا القرار التنموي، الذي سيُسهم تأخيره لأي سبب من الأسباب في: إما إطالة أمد عمر التشوهات والسيطرة والتحكم بمستويات الأسعار المرتفعة كما نشهدها اليوم، أو إلى تأخير جني ثمرات بقية الإصلاحات والإجراءات التطويرية التي تعكف على تنفيذها مختلف الجهات الحكومية ذات العلاقة. أهمية فرض رسوم «غرامات» الأراضي السكنية كتبتُ سابقا، وأؤكدها هنا مرة أخرى؛ أن الفكرة الرئيسة لفرض رسوم "غرامات" الأراضي السكنية الواقعة داخل النطاق العمراني، تستند بالدرجة الأولى إلى تغريم كبار محتكري تلك الأراضي لامتناعهم عن استصلاحها وتطويرها، وتسخيرها في الغاية التي لأجله قامت الدولة بتوفير البني التحتية اللازمة لها بميزانيات هائلة. #4# أدى التصرف المخالف لأولئك الملاك إلى ارتفاع أسعار الأراضي بوتيرة مجنونة، تسببت في إغراء بقية متوسطي وصغار الملاك، لتتحول تلك الأراضي المخصصة في الأصل للانتفاع والسكن، إلى مجالات رحبة للمضاربة والمتاجرة، والبحث عن تحقيق أرباح هائلة من تدويرها بيعا وشراء، الذي بدوره أدى إلى ارتفاع الأسعار السوقية إلى مستويات لا يمكن القبول بها، ولتتربع كجاثوم بالغ الأذى على كاهل الاقتصاد والمجتمع على حد سواء، وأن تصبح أكبر مصدر للتضخم الذي فاقم من تآكل القوة الشرائية لدخل الأفراد، وإلى رفع تكلفة التشغيل والإنتاج، تسبب بصورة بالغة الضرر في تحجيم نمو وتوسع الأنشطة التجارية والصناعية، التي كان يؤمل منها على أقل تقدير أن تزيد من فرص العمل الكريمة أمام الباحثين عنها من المواطنين والمواطنات. يستهدف إقرار الرسوم "الغرامات" ردع استمرار هذا النهج الخطير جدا الذي يسيطر على مقدرات السوق العقارية المحلية، وإعادته للمسارات المساندة لأغراض الاقتصاد الوطني، وتعزز من أسباب استقراره، ويلبي في الوقت ذاته احتياجات أفراد المجتمع. لعل أهم هدفين أو نتيجتين لها: (1) أن احتكار الأرض الذي كان لا يتحمل أية تكلفة، سيصبح مكلفا للغاية على كبار المحتكرين، وسيصعب عليهم الاحتفاظ بها فترة أطول من عام كامل، لارتفاع تكلفة توفيره السيولة اللازمة لدفع مستحقات الغرامات، ما سيضطرهم إلى بيع تلك الأراضي، أو لتطويرها، ليحررها من الاحتكار، وبزيادة المعروض من الأراضي للبيع، ستتراجع الأسعار "المقدر تراجع الأسعار حال الإعلان عن بدء العمل بالغرامات بين 30 إلى 50 في المائة"، وسينتقل تأثيره إلى بقية مساحات الأراضي الأصغر لدى بقية صغار الملاك. #5# بهذا؛ لن يشتري الأرض إلا مستثمر أو باحث عن سكن، ينويان فعلا الانتفاع منها سريعا وبصورة مباشرة دون التفكير في احتكارها أو تدويرها بهدف رفع سعرها. إذ إن الهدف المشترك لكل من المستثمر والباحث عن سكن سيكون عامل تدني التكلفة هو اعتباره الأول، ما ينقض تماما وهو القائل إن الغرامات سيتحملها المشتري الأخير، فلن يتحملها إلا المتورط في احتكار الأرض وتعطيلها! الهدف الآخر، أن الغرامات ستؤدي إلى إلغاء المضاربات وعمليات التدوير الراهنة، التي أشعلت وتيرة الأسعار ارتفاعا دون مبررات اقتصادية حقيقية، وسيصبح الطلب حقيقيا بهدف الانتفاع من الأرض إما بتطويرها بالنسبة للمستثمر، أو بناء مسكن بالنسبة للأفراد. وكلا الهدفين أو النتيجتين، سيؤديان حتما إلى تراجع الأسعار، وبقائها في الأجل الطويل ضمن مستويات متدنية، يحكمها فعليا قوى العرض والطلب الحقيقيين.