التمويل العقاري وبدائل التمويل

في ظل الظروف الحالية للفجوة بين العرض والطلب على المساكن ومع الزيادة الطبيعية في عدد السكان وارتفاع مستوى الدخل وقلة المعروض من الأراضي، كثر الحديث عن أهمية قيام البنوك ومؤسسات التمويل بالإقراض العقاري ووضع الضوابط والتسهيلات النظامية والشرعية التي تحفزها على إيجاد صناديق للتمويل العقاري ودراسة سبل تمويل المواطنين الراغبين في الاقتراض لشراء العقارات. إن اللافت للنظر اليوم قيام بعض البنوك بالإعلان عن تقديم القروض والتسهيلات الشخصية للمواطنين لشراء أراض سكنية في الأغلب، وهذا ما حذرنا منه ودعونا إلى أهمية إنشاء شركات للتطوير العقاري تقوم هي بإنشاء المساكن وبيعها على المواطنين من خلال التسهيلات المالية التي تقدمها البنوك ومؤسسات التمويل العقاري وليس البيع والشراء الفردي في الأراضي، لأن المطلوب هو توفير المساكن وليس المضاربة في الأراضي. إن قيام البنوك ومؤسسات التمويل بالإقراض الفردي لشراء الأراضي سوف يزيد الفجوة ويؤكد المشكلة التي سبق التأكيد عليها من أن الاستمرار بالنظام الفردي لإنشاء المساكن سيشوه مدننا وأحياءنا وتبقى العلة والمشكلة كما هي. إن ما نحتاج إليه في هذه المرحلة هو تضامن وتعاضد البنوك ومؤسسات التمويل العقاري مع بعضها البعض لإيجاد تحالف يحقق لنا تعديل المعادلة المائلة وهي قيام الأفراد بشراء الأرض وعمل التصاميم وتنفيذ الوحدات السكنية والانتقال بذلك إلى شركات التطوير العقاري والعمراني التي بدأت تتبلور اليوم كجزء من المنظومة الاقتصادية العقارية. إن هذا التوجه سيحقق لنا العديد من الفوائد لعل منها العمل من خلال رؤية مؤسسية لقطاع اقتصادي مهم في المملكة يمكن الاستثمار فيه وتحقيق العوائد المالية المربحة، وفي الوقت نفسه يقضي على العشوائية المتبعة اليوم في تصميم وإنشاء الوحدات السكنية وما تعانيه مثل هذه المساكن من مشاكل إنشائية وخدمية وصيانة ، كما أن هذا التوجه سيحفز على إيجاد ودعم إنشاء شركات جديدة منافسة للمشاركة في البناء والتطوير. إن العلاقة المرجوة بدعم وتفعيل دور البنوك ومؤسسات التمويل القادرة على توفير السيولة المطلوبة، وفي الوقت نفسه القدرة على تطوير وتفعيل الأدوات اللازمة لتحصيل القروض والمديونيات على الشركات والأفراد في مجال الإقراض العقاري يدعمها في ذلك تطوير الأنظمة والتشريعات التي تضمن لجميع الشركاء حقوقهم وتحدد مسؤولياتهم وواجباتهم. إن معاناة شركات ومؤسسات التطوير العقاري في إيجاد السيولة المالية وضمان سهولة تحصيل المبالغ المقرضة وإيجاد نوع من العلاقة المؤسسية بين الممول والمطور والمقترض يحتاج إلى وجود دور فاعل للبنوك ومؤسسات التمويل في هذه المرحلة، كما أن وجودها سيدفع المطورين إلى الاهتمام بالمنتج وعدم تقديم المساكن بالصورة التي نراها اليوم، لأن وجود الممول وحرصه على جودة المساكن وضمان حسن التنفيذ والصيانة المستمرة للمساكن والأحياء يضمن الاستقرار السكاني لها ويحد من استمرار النزوح منها ويقضي على ظاهرة التوسع غير المبرر للمدن والقرى، كما يحافظ على القيمة السوقية للمساكن ويساعد على زيادة أسعارها مع الزمن بدلا من الوضع الحالي الذي يبدأ فيه سعر الوحدة العقارية بالانخفاض من ساعة استعمالها. إن المطلوب للمرحلة المقبلة وفي نقلة نوعية لتطوير العمران وتنفيذ المساكن والقضاء على العشوائية وتشتت الهوية العمرانية والمعمارية، قيام شركات للتطوير بتوفير مختلف النماذج والمساحات للوحدات السكنية وفقا لمتطلبات المجتمع ورغباته وقدراته المالية، ويكون دور البنوك ومؤسسات التمويل تقديم القروض لهذه المشاريع وأيضا منح القروض للأفراد لشراء المساكن وإيجاد الآليات التي تضمن الالتزام بتسديد القروض، وبهذا يتحقق هدفان أساسيان هما بناء مجمعات سكنية بكل ما تحتاج إليه من مرافق وخدمات وإيجاد التمويل المناسب لذلك. إن ما نشهده اليوم من طفرة عقارية وعودة للاستثمار العقاري التقليدي من خلال الاستمرار في تخطيط الأراضي وبيعها دون تنميتها التنمية المتكاملة واستمرار الارتفاع التصاعدي لأسعار الأراضي نتيجة المضاربات العقارية والتعامل مع الأرض كعنصر استثماري وليست كوعاء للتنمية، سيصبح أحد المعوقات الأساسية لأي تطوير تنموي متكامل في المستقبل، والارتفاع غير المبرر لأسعار الأراضي سيؤدي إلى إحجام المطورين العمرانيين عن تبني فكرة إنشاء الأحياء المتكاملة والمخدومة بالمرافق والخدمات العامة لارتفاع التكلفة وصعوبة التسويق، ويسمح في الوقت نفسه بدخول شركات ومؤسسات تقوم ببناء المساكن بمستوى إنشائي ومعماري رديء بسبب محاولاتهم الجاهلة في تخفيض التكاليف خصوصاً غير المرئية للمشتري مثل كمية الحديد ونوعيته، والخرسانة أو أسلوب الإنشاء أو مواد البناء الأخرى الذي يؤدي بعد فترة وجيزة إلى تصدع المبنى وما يسببه ذلك من كوارث اقتصادية وإنسانية لا تخفى على المتابعين لمثل هذه المشاريع، وهو مع الأسف ما نراه اليوم في بعض المشاريع التي كتب عنها الكثير من الملاحظات وحذر من خطورتها. إننا اليوم في حاجة ماسة إلى دعم قيام البنوك ومؤسسات التمويل بدورها الإيجابي في هذا المجال ومعالجة جميع المعوقات التي تقف حائلا دون ذلك من أنظمة وإجراءات وإيجاد ضمانات تعاقدية منصفة للأطراف في هذا التعاقد وهم البنوك ومؤسسات التمويل من جهة والمطورون العمرانيون من جهة ثانية والمستفيد من جهة ثالثة، وأن نجعل الاستثمار الحقيقي لما هو فوق الأرض وليس في الأرض. أما دور صندوق التنمية العقارية ومؤسسات الإسكان الخيرية والتنموية، فلي عودة إليها لمزيد من الطرح وأيضا دورها في هذا المجال. وقفــة تأمــــل: لا يمتطي المجد من لم يركب الخطـــرا ولا ينال العلا من قدم الحـــــذرا ومن أراد العلا عفوا بلا تعــــــب قضى ولم يقض رامه وطــــــرا وأحزم الناس من لو مات من ظمــــأ لا يقرب الورد حتى يعرف الصــدرا وأغزر الناس عقلا من إذا نظــــرت عيناه أمرا غدا بالغير معتبـــــرا وعاجز الرأي مضيـاع لفرصتــــه حتى إذا فات أمر عاتب القــــدرا