مختصون: الأراضي البيضاء تحول دون تطوير المدن.. وفرض الرسوم يحدُّ من أزمة الإسكان

وسط مطالبات وتأييد من الوسطين العقاري والاقتصادي تحفظت الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة على رأيها في الموافقة على قرار مجلس الشورى الأخير، الذي طالب من خلاله وزارة الشؤون البلدية والقروية بإعداد لائحة تنظم الضوابط والآلية اللازمة لفرض رسوم سنوية على الأراضي البيضاء التي تقع ضمن النطاق العمراني، واستكمال الإجراءات المطلوبة. وأشارت إلى أنها ترى القرار غير مجد، وخاصة أن تلك الأراضي لا تستهلك أي نوع من الخدمات حتى وإن كانت داخل النطاق العمراني. وفي الوقت الذي يرى فيه المختصون ضرورة فرض رسوم إما عن طريق تنظيمها كشرائح، أو من خلال أي طريقة أخرى بحيث لا تتجاوز النسبة المئوية 2.5 في المائة من القيمة الإجمالية للأرض البيضاء، إلا أن النائب الأول لرئيس الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، ينفي أن يكون تملك البعض لأراض بيضاء داخل النطاق العمراني وعدم إعمارها نوع من أنواع الاحتكار، وأنه يراها تجارة واستثمارا لا يمكن منع أحد أو حصره على تملك عدد أمتار معين. وما بين اختلاف النسب في حجم الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني قدر العقاريون والاقتصاديون نسبتها بنحو 10 – 30 في المائة من حجم النطاق العمراني، مؤكدين أنها عطلت حركة التنمية الإنشائية، وأسهمت في ارتفاع أزمة السكن والأسعار، مع رأي البعض منهم أن الأزمة في حجم العرض تعد ظاهرية وليست حقيقية، وأنه في حال تم تطبيق القوانين والأنظمة على السوق العقارية بشكل فعال، سيتجاوز حجم العرض حجم الطلب بشكل جيد. #2# وقال لـ ''الاقتصادية'' الدكتور مازن تونسي، النائب الأول لرئيس مجلس إدارة الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة: ''من الممكن أن تفرض نوعية التصاميم أو الارتفاعات من ضمن الشروط على تلك الأراضي غير المستغلة حتى تحافظ على الشكل المماثل في الحي الذي تقع فيه في حال إعمارها، إلا أن إيقاع الرسوم أمر غير منطقي في ظل عدم استهلاك تلك الأراضي لأي نوع من الخدمات''. وأشار تونسي، إلى أن الأراضي على وجه الخصوص في مكة المكرمة باتت وعاء استثماريا قويا جداً يعتمد عليه، وخاصة أن هناك من يتوجه للاستثمار فيها من خلال شرائها ومن ثم العودة إلى بيعها بعد عدة أعوام من تاريخ الشراء لتحقيق الأرباح، وذلك دون أن يكون لديه أي توجه مسبق عند إتمام عملية الشراء لإقامة أي مشروع عليها. وأردف تونسي ''أما من وجهة نظري الخاصة فأعتبر مثل هذا القرار مصادراً للحريات الشخصية، ولا أعلم هل هناك دراسات خاصة أو حيثيات معينة ساهمت في إصدار مثل هذا القرار، ولكن نحن نعاني الآن حتى في حال الرغبة في إعمار الأراضي من ارتفاع سعر متر البناء من 800 ريال إلى نحو 1500 ريال، كما أن الأسعار شهدت ارتفاعا في مبيعات الأسمنت، وكذلك هناك الخرسانة التي لا تعد متوافرة بالشكل المطلوب، وأيضاً الطوب الأحمر ارتفعت أسعاره، فضلاً عن القروض العقارية التي قد لا تكون كافية لعملية الإنشاء''، متابعاً ''هناك أراض تم توريثها للأبناء، وقد يكون الورثة أيتام أو لا يملكون المال لعمليات الإنشاء في ظل كونهم قصرا ولا يتمكنون من القيام بحقوقهم''. ورفض تونسي، فكرة تأجيل المستحقات السنوية على الأراضي حتى يأتي وقت بنائها أو بيعها ومن ثم تحصيلها، ملمحاُ إلى أنه قد يقبل بمضض إذا كانت الرسوم منطقية، إلا أنه عاد ليقول ''في حال كان هناك رغبة في فرض الرسوم فلتفرض على كل الأملاك والتجارة من خلال فرض تجارة الضرائب، وذلك دون المساس بالأراضي فقط، التي في الغالب يتم شراؤها لهدف استراتيجي بغض النظر عن إحيائها. وذهب تونسي ليستشهد بقضية سنغافورة مع الأزمة السكانية التي تعيشها في الوقت الحالي، والتي تفاقمت بعد زيادة عدد السكان. وارتفعت أسعار الوحدات السكنية مما دفعهم إلى ردم البحر لإيجاد أراض، معللاً استشهاده بالقضية السنغافورية، بأن هناك حلولا أخرى يمكن إيجادها دون الدخول في مجال الحريات الإنسانية والقرارات الشخصية به. وزاد نائب رئيس غرفة مكة ''سعر متر الأرض في مكة المكرمة الآن يعد من أغلى الأسعار في العالم، وهو ما يجعل المستثمر يتجنب فكرة التطوير التي ستكبده ملايين الريالات. وينتظر في ظل حركة المشاريع القائمة في الوقت الحالي أن تنزع لمصلحتها''، نافياً أن يكون تعطيل إعمار تلك الأراضي البيضاء قد أسهم في تعطيل حركة التنمية، وأن السبب الذي يراه كان دافعاً لعدم إعمارها، يعود إلى عدم الملاءة المالية. وعاد تونسي، ليبين أنه ليس ضد التوجه بشكل عام ولكنه أمر سيضيق عليهم ولن يكون مريحاً، مشيراً إلى أنه في حال تطبيق القرار سيشهد أول عامين من التطبيق غضبا من المستثمرين، ومن ثم سيعد مثله مثل أي نظام تم تطبيقه، وسيقف الأمر عند هذا الحد بالتطبيق الفعلي له. ونفى أن يكون تملك البعض لأراض بيضاء داخل النطاق العمراني وعدم إعمارها نوعا من أنواع الاحتكار، وأنه يراها تجارة واستثمارا لا يمكن منع أحد أو حصره على تملك عدد أمتار معين. #3# ويرى عبد الله الأحمري، رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية في جدة، أن نحو 20 مليون متر مربع داخل النطاق العمراني في محافظة جدة هي أراض بيضاء غير مطورة أو مستغلة. وبين أنها تشكل من نسبة المخططات المعتمدة حالياً نحو 10 – 15 في المائة من كل إجمالي مساحة مخطط. وقال الأحمري ''القرار جاء في التوقيت الصحيح، ونحن كعقاريين حريصون على المصلحة العامة للوطن والمواطن، ونحرص على تطبيقه ونطالب بالمسارعة في تنفيذه، وذلك حتى يكون رافدا لخطط الدولة الحكيمة الرامية إلى تأمين المساكن''. وأشار إلى أن الأراضي البيضاء وقفت حائلاً دون تطوير المدن وتنميتها نظراً لوقوع الكثير منها داخل الأحياء السكنية، مما جعل كثيرا منها تشكل بؤرا تؤثر سلبا في واجهة المدينة وصحتها البيئية التي تنعكس آثارها السلبية على صحة المواطن وعلى نمط حياته. وأشار الأحمري، إلى أن الرسوم التي سيتم تحصيلها عن هذه الأراضي هي رسوم ليست لدعم خزانة الدولة على وجه الخصوص، ولكنها ستشكل حافزاً لملاك تلك الأراضي البيضاء لتطويرها وللحيلولة دون تحولها إلى منابع تشكل خلالاً أمنياً واجتماعيا وصحياً، كما أنها ستوفر على الجهات المقدمة للخدمات تكاليف إيصال البنية التحتية إلى مخططات على أطراف المدينة في ظل وجود مساحات كبيرة شاغرة في داخل وسط المدينة. وشدد رئيس اللجنة العقارية في جدة، على أن تطبيق القرار سيخدم مشاريع الإسكان في السعودية، وسيكون رافداً لتوجهات وزارة الإسكان في تأمين المساكن للمواطنين، لافتاً إلى أن من نتائج تطبيق القرار في حال تم إعداد اللائحة الخاصة به من قبل وزارة الشئون البلدية والقروية، أنه سيقلص فترة القضاء على أزمة الإسكان في السعودية إلى أقل من التقديرات المتوقعة مسبقاً. #4# من جهته، أوضح عبد الوهاب الحربي، عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، مدير عام شركة سناف للاستثمار والتطوير العقاري، أن من شأن تطبيق قرار تحصيل الرسوم على الأراضي البيضاء في المملكة، دعم حركة التنمية ورفع نسبة النمو في السوق العقارية في السعودية التي تعاني وجود نحو 30 في المائة من أراضيه الواقعة داخل النطاق العمراني غير مستغلة بالشكل الأمثل. وبين أن نسبة الرسوم التي سيتم تحصيلها على الأراضي إذا ما فعّل القرار، يجب ألا تتجاوز نسبة 2.5 في المائة، وذلك لتكون موافقة لنسبة الزكاة في الشريعة من جهة، ومن جهة أخرى أن تتوافق مع متطلبات التحصيل الذي يجب أن ينظر إليه من جانب فقهي. وقال الحربي ''إن توقيت القرار يأتي رافداً لدعم توجهات الدولة في تأمين المساكن للمواطنين من خلال وزارة الإسكان، وأن عدم وجود النظام من السابق ضاعف التكلفة على الجهات المزودة للخدمات، حيث إن تلك الجهات قامت بتمديد خدماتها إلى أطراف النطاق لتزويد السوق بما يحتاج إليه من أراض مزودة بالخدمة، وذلك في ظل وجود تلك النسبة الكبيرة من الأراضي المتوافرة فيها الخدمات داخل النطاق، ولكنها لم تستغل بشكل جيد يخدم مصالح السوق ومصلحة المواطن''. وتابع الحربي :أرى أن يتم حصر الأراضي لتطبيق القرار من خلال ما توضحه بيانات السجل العقاري في المدن السعودية''، مستدركاً أن في حالة عدم معرفة مالك الأرض فيجب وضع إعلان على الأرض يطلب مراجعة المالك للجهة المختصة بتحصيل الرسوم، وفي حال عدم المراجعة يتم تحصيل الرسوم بأثر رجعي في حال تقدم المالك بطلب أي إجراء على الأرض التي ينطبق عليها النظام. ودعا الحربي، إلى ضرورة التنبه إلى وضع نسب تحصيل على الأراضي البيضاء بعد النظر في مساحة المدينة التي سيطبق فيها القرار وحجم الأراضي، وذلك من خلال وضع نسبة متناسبة تسهم في تفعيل القرار وفق ما أقر أجله. وأضاف أنه يجب تدارك أن تتم مقارنة تلك الأراضي الواقعة في أطراف المدن بالأخرى التي لم تصلها الخدمات بنسبة الرسوم التي سيتم تحصيلها على الأراضي الواقعة في متوسط المدن. ولفت الحربي إلى أن هناك أراض بيضاء كبيرة داخل النطاق العمراني يجب ألا يتم تحصيل الرسوم عليها، وذلك إما لكونها تخضع لدراسات استثماريه فعلية وجادة، أو لتأخر إجراءاتها في أمانة المدن التي تعاني بعض منها بيروقراطية تؤثر في سرعة البت في قرارات وخيارات المستثمر التي تخضع بعض المشاريع إلى إجراءات مطولة قد تتسبب في جعل الأرض بيضاء لفترات طويلة قد تمتد لسنوات. #5# ويرى الدكتور عابد العبدلي، أستاذ الاقتصاد الإسلامي المشارك في جامعة أم القرى، أن السبب الحقيقي خلف إقرار مثل هذا القرار المختص بتحصيل الرسوم على الأراضي البيضاء قد يكون اقتصاديا بشكل رئيس، فضلا عن وجود بعض الأسباب الأخرى التي وصفها بالاختناقات في السوق العقارية، وذلك كوجود عجز ظاهر في الطلب في السوق على العقارات مقابل عجز في العرض غير حقيقي لعدم استغلاله بالشكل الأمثل الذي يجعله يتفوق على الطلب بنسب جيدة. وقال العبدلي ''إن ما أسميته من وجهة نظري اختناقا في السوق العقارية السعودية التي تتميز بمساحات شاسعة، تعود أسبابه إلى وجود احتكارات على الأراضي الكبيرة وكذلك مضاربات على أراض كثيرة بمساحات مختلفة قابلة للتنمية والاستثمار الأمثل''، لافتاً إلى أنه يرى أن الأزمة التي تشهدها السوق العقارية في الوقت الحالي ربما تشبه تلك التي تعانيها سوق العمل، وأن وجه الشبه بينهما يتمثل في عدم وجود تنظيم وقوانين تنظم استغلال مساحات الأراضي الشاسعة وتجعل منها قابلة للوصول إلى يد المستهلك دون أن يتم تجميدها وعدم التصرف فيها وفقاً للقناعات الشخصية للمحتكرين والمضاربين على الأراضي. وتابع العبدلي ''إن مشكلة الأراضي البيضاء تظهر بشكل جلي في المدن الحضرية أكثر من المناطق الريفية، كما أن المساحات الكبيرة الواقعة في المدن والتي من الممكن تخطيطها لمنحها بعد ذلك للمواطنين تواجه العجز لدى أمانات المدن، نظراً لسطوة ما أسميهم بهوامير العقار الذين سيطروا عليها وجعلوا حركة التنمية تتعثر فيها''. وبين أن الأراضي البيضاء ثروة لم تستغل وفقاً لموجهات التنمية مما جعلها تؤثر سلباً في حركة التنمية الإسكانية، كما أنها جعلت المواطنين يعانون عدم قدرتهم على توفير السكن المناسب لهم بأسعار مناسبة. وأشار العبدلي إلى أن القطاع العقاري يعد أحد أهم الموارد لدعم الاقتصاد الوطني إذا ما أتيحت الفرصة لإخراج منتجات نهائية تلبي أهم الحاجات الضرورية للإنسان. وأوضح أن العقار في حال عدم فرض القوانين الصارمة عليه، فإنه سيجعل مستوى معيشة المواطن لا يرتقي إلى مفهوم التنمية الإنسانية التي تبحث الدولة إلى تعزيزها من خلال إنشاء هيئة للإسكان ومن ثم تحويلها إلى وزارة مستقلة، وكذلك من خلال التوجيهات القاضية بإنشاء 500 ألف وحدة سكنية في مختلف مناطق المملكة. وأكد العبدلي، أن فرض الرسوم سيشكل مصدر دخل جديد للدولة، مما سيعزز فرصة الرفع من سقف الإنفاق على التنمية الشاملة وخاصة فيما يتعلق بتأمين المساكن منخفضة التكلفة، أو التي سيملكها المواطنون وفق آليات تمكنهم من الحصول على فرصة عيش أفضل في ظل ارتفاع مستوى الإيجارات الحالية في حال غض النظر عن التملك، حيث إن تلك الإيجارات باتت تتسبب في استقطاع جزء كبير من دخل الموظف قد يصل إلى نصفه. وزاد العبدلي ''المأمول الآن ليس فرض الرسوم فقط، خاصة أن المطالبة بها كانت منذ فترة مضت، ونحن لم نأت بجديد عن غيرنا، فمعظم الدول سبقتنا في فرض الضرائب التي أسهمت في عدم تعطيل هذا المورد المهم والذي زاد من قوة الدفع في اتجاه التنمية الشاملة، إلا أننا في حاجة فعلية إلى إحالة جميع متعلقات العقارات في السعودية إلى وزارة الإسكان طالما أنها معنية بهذا النوع من النشاط، وذلك حتى لا يكون هناك تداخل أو ازدواجية بينها وبين وزارة الشؤون البلدية والقروية''. ويتوقع أستاذ الاقتصاد الإسلامي، أنه في حال تطبيق القرار سيحدث ارتفاع آن في الأسعار ولن يتجاوز المدى القريب، وأن الأثر الإيجابي سيحدث على المدى المتوسط والطويل وخاصة أن الأسعار ستعود لتصحح من وضعها بعد أن يصبح حجم العرض يفوق الطلب نظراً لتوجه ملاك تلك الأراضي أما للبيع قبل مضي عام من تملكها أو باستثمارها لإخراج منتج نهائي إلى السوق الذي يتضح من خلال الصورة الظاهرية، أنه متعطش بشكل لا يمكن الجزم به في عالم الحسابات ومقارنة نسبة المساحة من الأراضي الصالحة لإنشاء السكن بعدد المواطنين. ولفت العبدلي، إلى أن النسبة التي يرى أن يتم تطبيقها من المفترض أن تكون تصاعدية وتختلف بحسب نوعية الأرض ومساحتها وذلك من خلال توزيعها على شرائح. وأشار إلى أن المورد المعطل يتضح ضرره بحسب مساحة الأرض، ولذلك يجب أن يكون هناك اختلاف بين معاملة مالكي الأراضي الكبيرة والأخرى الصغيرة التي قد يعجز ملاكها في الوقت الحالي عن بنائها نظراً لعدم كفاءة ملاءتهم المالية، داعياً إلى أن يكون هناك تنظيم وتقنين وفقاً لإجراءات تمنع البيروقراطية التي تعطل مسيرة إنشاء المشاريع التطويرية. #6# أما أديب إدريس، المستثمر والباحث في الشأن العقاري فيقول: ''القرار جاء في وقت تعاني فيه السوق السعودية شحا في الأراضي المتوافرة فيها الخدمات، وكذلك وجود أزمة واضحة في السكن''. وبين أن الرياض وجدة ومكة تتصدر المدن السعودية في مساحة الأراضي البيضاء، وأن مكة المكرمة على وجه الخصوص تعاني كثيراً من وجود أراضي بيضاء تشغل أماكن حيوية نتيجة وجود الاحتكار لمساحات كبيرة من الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني تعود ملكيتها لأسر مكية منذ فترة زمنية طويلة ماضية. ويرى أديب إدريس، أن مساحة الأراضي البيضاء داخل مكة المكرمة تراوح نسبتها بين 15 – 20 في المائة من نسبة النطاق العمراني الإجمالية. ولفت إلى أنه يرى أن نسبة الرسوم التي يجب أن يتم تحصيلها على الأراضي البيضاء سنوياً يجب ألا تتجاوز نسبة الزكاة المحددة على عروض التجارة المقدرة بـ 2.5 في المائة، حيث يجب ألا تتجاوز تلك النسبة 1 – 2 في المائة، مع مراعاة وضع الأرض ومكانها من المدينة ومدى توافر الخدمات فيها. وتابع إدريس: ''إن الرسوم في حال تم تفعيل قرار تحصيلها على الأراضي البيضاء، هو أمر سيفك احتكارها ويدفع بملاكها أما لاستثمارها أو ببيعها على من سيقوم بتطويرها، وهو ما سيدفع بحركة التنمية العمرانية في السوق بشتى مجالاتها''، مستدركاً أن حكم الأرض البيضاء غير المحياة في الشرع هو النزع من مالكها، وذلك لما تسببه من أضرار على المجتمع بشكل عام. وأبان إدريس، أن الصدمة ستكون متوقعه خلال المدى القريب من وقت تفعيل القرار، حيث إن من شأنه أن يعزز حركة المبيعات بنسبة قد تصل إلى 30 في المائة، وبإمكانه أيضاً أن يخفض الأسعار إلى نحو 20 – 30 في المائة، وذلك بعد أن يتنبه المستثمرون إلى وجود رسوم ستفرض عليهم في نهاية كل عام، مما يخلق حراكا اقتصاديا يسهم في تدوير الأراضي البيضاء الواقعة في مواقع استراتيجية، ويجعلها تواكب حركة التنمية، ويستفاد منها في القطاع بشكل أفضل، وتسهم أيضاُ في تلبية احتياجات السكن في مكة التي تقدر في الوقت الحالي بـ 50 ألف وحدة سكنية. ويجب تلبيتها خلال خمسة أعوام.