مكة: 3 مشاريع كبيرة مهددة بتطبيق نظام إعادة تقدير العقارات

حذرت اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، من دخول ثلاثة مشاريع تطويرية، مابين مشاريع تطوير مناطق عشوائية ونقل عام، في نظام إعادة تقدير الملكيات العقارية التي ستنزع لمصلحتها، وذلك بعد أن حدث تعثر في البرنامج الزمني لأحد أكبر مشاريع التطوير للمناطق العشوائية، الأمر الذي دفع بلجنة تقدير العقارات لإعادة التقدير وفقاً للنظام الذي ينص على الإعادة بعد مرور عامين على التقدير الأساسي في حال عدم إتمام عمليات النزع. وترى اللجنة أن أسباب الإعادة لتقدير العقارات وتجاوز مدتها لنظام النزع الذي يقضي بالإعادة إلى عدة أمور، التي من أهمها: عدم وجود تنسيق بين الجهات الحكومية في صرف المخصصات المالية، الروتين الذي يسبب التأخر في اتخاذ إجراءات الصرف خاصة في ظل وجود المخصصات، برامج الأولوية لدى كل جهة خدمية عن الأخرى، بدء المقاولين في العمل في بعض المناطق الفارغة في منطقة المشروع قبل المباشرة في عمليات النزع، وعدم صرف مستحقات التعويض بشكل فوري للمنزوعة عقاراتهم. #2# #3# وأشارت اللجنة، إلى أن المتضرر الأكبر من التأخر في التنفيذ للمشاريع التطويرية الحكومية في حال تعثر برامجها الزمنية وتمت إعادة التقدير لها، هي الخزانة العامة للدولة، والتي ستتحمل على عاتقها الزيادة في أسعار العقارات في حال ارتفاعها، الزيادة في أسعار مدخلات الإنشاءات وفقاً لما تشهده الأسواق العالمية والمحلية من ارتفاعات مضطردة، حيث إن الأخيرة لها دور رئيس في رفع سعر المبنى المعاد تقديره وذلك وفقاً للمعطيات التي يحددها عامل الزمن في السوق العقارية. وأوضح منصور أبو رياش، رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، عضو لجنة تقدير العقارات، أن هناك أحد مشاريع تطوير العشوائيات تعثر تنفيذه وفق البرنامج الزمني المعد له، الأمر الذي دفع بلجنة التقدير وفقاً للنظام إلى إعادة تقدير أسعار العقارات في موقع المشروع نظراً لانتهاء المدة النظامية للتقدير في حال عدم النزع، والمقدرة بـ 24 شهراً من تاريخ التقدير. وأشار إلى أن هناك أيضاً نحو ثلاثة مشاريع أخرى مهددة بإعادة تقدير العقارات الواقعة ضمن محيط تنفيذها، وأن تلك المشاريع تشمل مشاريع طرق ومشاريع تطوير. وأشار أبو رياش، إلى أن إعادة التقدير خاصة بعد مرور عامين من تقديرها يتسبب في رفع أسعار العقار أو بقاء البعض منها يراوح في منطقة التقدير الأولي والذي في ذلك الحال يتم تثبيت سعره. وأفاد أن التأخير في تنفيذ المشاريع يرفع قيمة الفاتورة النهائية للمشروع من حيث التكلفة، إذ إن بعض العقارات التي يعاد تقديرها يرتفع سعرها بنحو 30 – 100 في المائة، وذلك نظراً لنشاط حركة السوق في مكة المكرمة وارتفاع حجم الطلب فيها مقارنة بحجم العرض المتواضع. وتابع أبو رياش: ''إن الارتفاع في سعر تكلفة المشروع لا يقتصر فقط على قيم العقار، بل يتجاوز ذلك ليشمل مدخلات الإنشاءات المختلفة، والتي تشهد ارتفاعا مضطردا في السوقين العالمية والمحلية''. وبين أن التأخير في تنفيذ المشاريع أضراره تلحق بعدة قطاعات أخرى كقطاع النقل وغيره. وأكد أبو رياش، أن التقييم الحالي للعقارات المعاد تقديرها يعتمد فيها على معايير السوق، والمحددات الأخرى التي يتم تقييم العقار بها تقييماً عادلاً لا يظلم فيه صاحب العقار المنزوع لمصلحة أي مشروع تطويري سواءً كان خاصا أو حكوميا. ولفت إلى أن اللجنة حريصة على عدم بخس الأسعار، حيث إنها قامت بتثبيت بعض العقارات، فيما قامت برفع أسعار عقارات أخرى تعاطياً ومجاراة للوضع القائم في السوق في الوقت الحالي، وكذلك بالاعتماد على قيم المباني من خلال النظر إلى أسعار مدخلات الإنشاءات في وقت التقدير. ولم يستبعد رئيس اللجنة العقارية، أن التأثير في حال تعثر البرامج الزمنية للمشاريع التطويرية سيكون سلبياً في حركة التنمية في مكة المكرمة. واستدرك أن مكة تشهد في الوقت الحالي ورشة عمل في شتى جوانبها لإنشاء المشاريع المختلفة، والتي ستكون بدورها تغيير ملامح الخريطة العقارية خلال السنوات العشر المقبلة بشكل إيجابي يتواءم مع استراتجية المنطقة الطموحة للوصول بمدنها إلى مصاف مدن العالم الأول. وبعين تنظر للواقع المستقبلي القادم، يرى أبو رياش أن الخريطة ستحتوي على مشاريع إسكانية تسهم في تجسير الفجوة القائمة بين العرض والطلب في الوقت الحالي، كما ستكون هناك شبكة نقل متعددة الوسائط تسهم في امتصاص الكثافة الحركية التي تسبب فيها التضخم السكاني في ظل عدم وجود شبكة النقل الموائمة لحجم الكثافة والنوعية المناسبة للاحتياج المستقبلي. وأرجع أبو رياش، أسباب تأخر وتعثر تنفيذ بعض المشاريع وفق برامجها الزمنية المخصصة لها، إلى عدم وجود تنسيق بين الجهات الحكومية فيما يتعلق بالاعتمادات المالية للمشروع، حيث هناك جهات تعتمد وأخرى تؤجل ذلك حسب أولوياتها، الأمر الذي يجعل المشروع يتوقف نظراً لعدم وجود التنسيق الكافي بين تلك الجهات، داعياً إلى تكوين لجنة وزارية تتكون من وكلاء الوزارات المعنية بالمشاريع التطويرية كممثلين لها، والذين يقومون بدورهم بالتنسيق واعتماد المخصصات للمشاريع وفق أولويات محددة ومتفق عليها من الجميع ضمن إستراتيجية تنموية قادرة على أن تجعل من تلك المشاريع تسير بخط واحد دون تأخر تنفيذها بسبب تأخر تعميد المخصصات من جهة عن أخرى. وأردف أبو رياش: ''ليس هناك مستفيد من تعثر المشاريع، كما أن المقاول قد يكون متضرراً بسبب ارتفاع تكلفة الفاتورة الإجمالية عليه، وأن المتضرر الأكبر هي الخزانة العامة للدولة التي سيتضاعف عليها قيمة تنفيذ المشروع نظراً للظروف التي سيكون عليها الوضع بعد التعثر، والتي منها إعادة تقدير العقارات بأسعار قد تكون أعلى من المقدرة مسبقاً، وكذلك بسبب ارتفاع تكلفة المواد الإنشائية''. ونفى أن يكون المالك للعقار المنزوع المعاد تقديره بزيادة فعلية مستفيدا من تلك الزيادة، حيث إنها تعتبر مساوية للمبلغ المقدر به سابقاً اعتمادا على حالة السوق العقارية الآنية. من جهته، قال بندر الحميدة، عضو اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة: ''إن أمكانية تعثر إنجاز بعض المشاريع التطويرية وفقاً لبرامجها الزمنية أمر وارد، خاصة في ظل وجود الروتين الذي تسببت فيه الأنظمة القديمة في بعض الجهات الحكومية، التي مازالت تعتمد على الأولويات والتدرج في وضع المخصصات المالية لكل مشروع في كل مدينة''. وأفاد أن العامل الزمني مهم جداً للتقيد به، حيث إن عدم النظر إليه بمستوى جاد قد يكون سببا رئيسيا في تعثر المشروع. وتابع الحميدة: ''إن العامل الزمني قد لا يتم النظر له لأسباب عدة، وذلك بسبب كثرة وطول المسافة الإجرائية للانتهاء من صرف مخصصات المشاريع التي تكون في العادة قد خصصت من السابق''. وأشار إلى أن التأخر في صرف تلك المخصصات قد يدفع بالمنزوعة عقاراتهم إلى التأخر في الخروج من عقاراتهم نظراً لطول فترة الإجراء للحصول على التعويض الذي من خلاله سيؤمن المسكن البديل. وشدد الحميدة، على أن النظام الخاص بتقدير العقارات لنزعها لمصلحة المنفعة العامة يقضي بإعادة التقدير في حال تم مرور عامين ولم يتم تعويض ملاك تلك العقارات بمستحقاتهم. وبين أن الأنظمة واعتماد الإجراءات لتلك المشاريع وصرف التعويضات قد تستغرق وقتا يسهم في وجود الخلل في برنامج تنفيذه الزمني. ويرى الحميدة، أن من أهم المعوقات التي تواجه تنفيذ المشاريع التي ستخضع لإعادة التقييم العقاري، تعود إلى إما عدم صرف المخصصات المالية لها بشكل عاجل وذلك بسبب الإجراءات الروتينية، أو مواجهة المشروع معوقات طبيعية تستوجب إعادة دراسته، أو بسبب أخطاء في تصاميم المشاريع المعتمدة التي قد تتسبب في تغيير إزالة مواقع على مواقع أخرى. واستدرك أن تلك الإشكاليات لا تحدث متعمدة، ولكنها خارجة عن إرادة الجهة المنفذة أو المقاول المنفذ للمشروع. وأشار الحميدة، إلى أن بعض المقاولين يبدؤون في حال تسلمهم لمشروع بالعمل في المناطق المفتوحة والتي ليس مقاما عليها أي مبان عمرانية أو خدمية، وهو الأمر الذي يجعلهم لا يتداركون الوقت، فبعد الانتهاء من تلك المناطق وعند بدايتهم لنزع العقارات يتضح انتهاء الفترة النظامية للنزع، الأمر الذي يجبر الجهة المنفذة للمشروع بإعادة التقدير، مما يتسبب في رفع التكلفة النهائية للمشروع. واستبعد الحميدة، أن يكون تعثر أحد المشاريع الكبرى لتطوير المناطق العشوائية في مكة المكرمة بسبب عدم وجود المساكن البديلة، وأن ذلك يعود إلى عدم الصرف الفوري للتعويضات التي تمكن المنزوعة عقاراتهم من تأمين البديل في مواقع أخرى. وأشار إلى أن المشكلة لا تكمن في عدم وجود التمويل لتلك المشاريع في ظل الميزانيات الكبرى التي تخصصها الدولة لمصلحتها، إلا أنه عاد ليؤكد أن الخلل يكمن في الآلية والإجراءات المتبعة للصرف في ظل عدم وجود تزامن متفق عليه من قبل جميع الجهات العاملة على التنفيذ. يشار إلى أن الحركة العقارية في سوق مكة المكرمة شهدت خلال الشهرين الماضيين نمواً في حجم الطلب على الوحدات السكنية والأراضي والمواقع الاستثمارية، وخاصة أن الأخيرة باتت محصورة ونادرة نظراً لانحصار المساحة الصالحة لتلك الأنشطة، وكذلك بسبب الطبيعة الطبوغرافية للمنطقة المتميزة بالجبال. ومن المعلوم أن السيولة في السوق بدأت ترتفع وتزداد نمواً، كما أن المحافظ الاستثمارية باتت تعود للتوجه إلى السوق التي تعد من آمن الأسواق العقارية على مستوى العالم، حيث يقدر العقاريون حجم المحافظ العقارية في مكة المكرمة بنحو 42 في المائة من أصل إجمالي الأصول العقارية في المملكة. ## أسباب إعادة تقدير العقارات وتجاوز مدتها لنظام النزع الذي يقضي بالإعادة من وجهة نظر اللجنة العقارية في مكة المكرمة تعود إلى عدة أمور من أهمها: 1ـ عدم وجود تنسيق بين الجهات الحكومية في صرف المخصصات المالية. 2ـ الروتين الذي يسبب التأخر في اتخاذ إجراءات الصرف خاصة في ظل وجود المخصصات. 3 ـ برامج الأولوية لدى كل جهة خدمية عن الأخرى، 4 ـ بدء المقاولين في العمل في بعض المناطق الفارغة في منطقة المشروع قبل المباشرة في عمليات النزع. 5 ـ عدم صرف مستحقات التعويض بشكل فوري للمنزوعة عقاراتهم.