تسجيل دخول
نسيت كلمة المرور |  مستخدم جديد
 
الاثنين 13 جمادى الثاني 1432 هـ. الموافق 16 مايو 2011 العدد 6426
آخر الأخبار
انت الآن تتصفح عدد من الارشيف, نشر قبل 1258 يوم . عودة لعدد اليوم

قراءة لنظام الرهن العقاري وتأثيره

يمثل تملك المسكن أكبر المعضلات التي تواجه السعوديين، الرهن العقاري سيوفر قروضا أكبر بفوائد أقل، ويراه المراقبون أقوى الحلول لحل تلك المعضلة، وفي الصورة يبدو عدد من الوحدات السكنية في العاصمة الرياض.

يمثل تملك المسكن أكبر المعضلات التي تواجه السعوديين، الرهن العقاري سيوفر قروضا أكبر بفوائد أقل، ويراه المراقبون أقوى الحلول لحل تلك المعضلة، وفي الصورة يبدو عدد من الوحدات السكنية في العاصمة الرياض.

خالد البواردي

مع أن هذا النظام لم يُقر إلى الآن، إلا أن بنوده كما وردت إلى مجلس الشورى، معلنة على الإنترنت وفي الدراسة التي أعدتها الغرفة التجارية في المنطقة الشرقية بعنوان ''الوضع الراهن للقطاع العقاري.. والدور المأمول لنظام الرهن العقاري''، وجميع الشروط والتعريفات في المصدرين متطابقة، لذلك سنعتمد عليها في هذه القراءة. وسنتطرق هنا إلى تعريف الرهن العقاري وشروطه وأهميته للمواطن والبنك، وتأثيره في السوق العقارية ومقارنته بأزمة الرهن العقاري في دبي ومحاولة الاستفادة منها.. وسيكون النقاش بشكل موجز ولبعض الأمور التي أظن أنها بالغة الأهمية.

تعريف الرهن العقاري

''هو عقد يسجل وفق أحكام الرهن العقاري يَكسب به المرتهن (الدائن) حقاً عينياً على عقار معين له سجل، ويكون له بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون''.

وهذا يعني أن المواطن يمكنه رهن بيته باسم البنك أو أي جهة مصرح لها بالإقراض مقابل قرض مع فوائده ويكون العقار ضماناً للقرض. وفي حال تخلف المواطن عن سداد قيمة القرض أو أي قسط من الأقساط يمكن للبنك طرد المواطن وبيع العقار لاستيفاء الدين. كما أن النظام أعلاه يشمل رهن كل ما هو منقول وله سجل، مثل السيارة أو الطائرة.

أهمية الرهن للمواطن

هي الحصول على قرض بنسبة فائدة أقل من السابق، ويستطيع المواطن من خلاله تملك مسكن.

سلبياته على المواطن

- تحميل المواطن أعباء مالية كبيرة قد تعرضه لخسارة كل ما يملك.

-تشجيع المواطن على المخاطرة بأصول يملكها من أجل الحصول على قرض.

تحميل المواطن وزر غيره، ففي حال أنه وارث لأي شخص، فإنه ملزم بسداد ديونه.

أهميته للبنك

-النظام يساعد البنك على التوسع في سوق الإقراض، التي تعتبر سوقا بكرا في بلدنا، وهذا سيؤدي إلى زيادة الأرباح.

- يمكن للبنك تملك العقار وطرد المالك وبيع العقار لاستيفاء الدين في مدة وجيزة، سواء من صاحب الدين أو ورثته.

سلبياته للبنك

زيادة في الديون المعدومة أو المتعثرة في حال التوسع في الإقراض وخصوصاً لمن ليس لهم ملاءة مالية.

شروط نظام الرهن العقاري

شروطه أو مواده قد تصل إلى 50 مادة، ولكن كما ذكرت، سأتطرق إلى ما أرى أنه من أهمها للمواطن وللبنك.

المادة رقم ( ): ''إذا حل أجل الدين وجب أداؤه، فإن أداه المدين أخذ رهنه، وإن لم يؤده بيع الرهن بطلب المرتهن، ويُقدم على جميع الغرماء في استيفاء دينه من ثمنه وفقاً لمرتبته شرعاً ونظاماً، فإذا بقي للمرتهن دينٌ حاصص الغرماء في باقي أموال المدين كغيره من الدائنين''.

وهذا يعني أن الدائن (البنك) له الأحقية في استيفاء الدين من قيمة بيع الرهن في حال عجز المدين (المواطن) عن تسديد كامل الدين أو قسط من أقساطه المستحقة، وإذا بقي له دين تقاسمه مع باقي الدائنين مما يتبقى من أموال المدين (المواطن).

المادة رقم ( ): ''للمرتهن أن يتخذ إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعين، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار المرهون وفقاً لنظام التنفيذ''.

وهذا يعني أنه في حال التأخر عن دفع قسط من الأقساط فإن للبنك الحق ببيع العقار، خلال مدة وجيزة. وإذا افترضنا أنه سيكون بطريقة نظام الرهن التجاري نفسها، فإن الرهن التجاري ينص في المادتين الخامسة عشرة والسادسة عشرة، على أن البنك أو الراهن يُنذر المدين بالوفاء ولمدة ثلاثة أيام، وإن لم يتم دفع الدين، جاز للبنك أن يطلب بعريضة تقدم لديوان المظالم لأمر بيع المرهون كله أو بعضه، وبعد أن يقوم ديوان المظالم بتبليغ المدين أو الكفيل العيني، يتم بيع العقار بعد انقضاء مدة خمسة أيام.

المادة رقم ( ): ''تتم إجراءات النزع الجبري لملكية العقار المرهون وبيعه عند عدم الوفاء بالدين وفقاً لنظام التنفيذ''.

والأرجح هنا بأنها ستكون خلال ثمانية أيام مثل المادة أعلاه، وأتمنى أن يكون تفسيري لهذه المادة خاطئا وأن المدة ستكون من شهر إلى شهرين.

المادة رقم ( ): ''إذا زاد ثمن العقار المرهون على قيمة الديون المسجلة، كانت الزيادة للمالك''.

المادة أعلاه واضحة ولكن في المقابل لو نقصت قيمة المرهون عن قيمة الدين فإن المدين مطالب بسداد الفرق. والخطورة هنا هي في حال شراء منزل أو أرض بثمن مرتفع ومن ثم حصل تصحيح أو انخفاض في أسعار العقار، فإن المدين مجبر على السداد حتى لو بيع العقار بنصف قيمته.

المادة رقم ( ): ''إذا تعثر المدين في السداد وباعت المحكمة الرهن قبل حلول الأجل كله، أمرت بسداد الأقساط الحالة للدائن، وأودعت باقي المبلغ في حساب بنكي. وللمدين طلب الإفراج عن المبلغ إذا قام بالسداد المبكر لباقي مديونيته، أو قدم كفالة مصرفية لسداد باقي الدين''.

وإذا لم تخني الذاكرة فهناك قاعدة شرعيه تسمى ''سقوط الآجال'' وتعنى بأنه في حال تعذر سداد قسط واحد، تحل جميع الأقساط دفعة واحدة. أي حتى إن قام المدين بتوفير القسط بعد التعذر أو بعد التأخير، فإن للبنك الحق في المطالبة ببيع العقار والمطالبة ببقية الأقساط.

المادة رقم ( ): ''لا يبطل الرهن بموت الراهن، أو المرتهن، أو بفقدان الأهلية، فإن مات أي منهما قام وارثه مقامه، وإن فقد أهليته ناب عنه وليه''.

والمشكلة هنا إن كان الأبناء غير قادرين أو لا يوجد إلا بنات أو زوجة كبيرة في السن، هل يُزج بهم في السجن عند تعذر التسديد. والمشكلة الأكبر هي عندما لا يكون له لا أبناء ولا بنات ولا زوجة، هل يتحمل العصبة من أبناء عمه أو خاله هذا الدَين؟.. وبناءً على المادة أعلاه فالجواب احتمال أن يكون بنعم. وإذا كانت البنوك تقوم اختيارياً بالتأمين على حالات الوفاة، فلماذا لا يلغى هذا الشرط؟

تأثيره في السوق العقارية

هناك أربعة احتمالات لمدى تأثير هذا النظام في السوق العقارية.

الأول: أن يكون التأثير محدوداً، وذلك لارتفاع أسعار المساكن ولقلة الدخل، وهذا ما أشارت إليه دراسة البنك السعودي الفرنسي ودراسة هيئة تطوير مدينة الرياض. وهذا ما حدث أيضا في مصر عندما أُقر نظام الرهن العقاري في عام 2001، فلم يكن هناك تأثير يُذكر ولنفس الأسباب.

الثاني: أن يتسبب في ربكة لسوق العقار وزيادة الطلبات على المساكن، مما سيتسبب في رفع الأسعار. وستكون الطلبات من المضاربين أو من لديهم مدخرات أو دخولهم جيدة نوعا ما، حيث إنه لن يتمكن من الاستفادة من الرهن إلا من دخله السنوي يزيد على 170 ألف ريال، وهذه نسبة بسيطة من المواطنين. ولا أتوقع أن تستمر هذه الطلبات أكثر من ستة أشهر إلى سنة ومن بعدها يتوقف الطلب. كما أن في هذا الاحتمال، سيتوجه الكثير من الاستفادة من هذا النظام لبناء وحدات سكنية لاستثمارها أو المضاربة عليها مما سيساعد في زيادة المعروض، كما أنه للأسف سيساعد على تضخم الفقاعة.

الثالث: أن يتسبب في ربكة للسوق العقارية ويحدث تصحيحا وهبوطا في الأسعار وخصوصاً عندما يتيقن التجار والمستهلكون بأن الرهن العقاري لن تستفيد منه إلا فئة قليلة من أصحاب الدخول المتوسطة أو العالية.

الرابع: أن يحدث تصحيح في أسعار العقارات قبل إقرار النظام، وخصوصاً إذا تأخر إقراره.

وأنا أستبعد الاحتمال الأول وأتوقع أن يكون التأثير هو مزيج بين الاحتمالين الثاني والثالث، أي زيادة مفاجئة في الأسعار لمدة ستة شهر إلى سنة ومن ثم هبوط حاد. كما لا أستبعد الاحتمال الرابع.

توجه البنوك وشركات الإقراض

لا شك في أن البنوك ستكون حذرة جداً في الإقراض وذلك لسبب بسيط ''لا يلدغ المؤمن من جحر مرتين''، أولاً: أنها ما زالت تعاني من الديون المعدومة لكبار رجال الأعمال بعد الأزمة العالمية، وثانياً: أنها شاهدت ما حدث في دبي وإسبانيا وأمريكا وغيرها من الدول بسبب نظام الرهن العقاري والتوسع في القروض. كما أن البنك سيكون متحفظا في الإقراض إلى أن يتأكد من أن الدولة ستقوم بتطبيق القانون على من يخالف النظام من المواطنين.

ولكن ما أخشاه ويجب أن ينتبه إليه المسؤولون في مؤسسة النقد وهيئة سوق المال، هو من بعض شركات الإقراض الصغيرة التي يكون هدفها فقط تضخيم القيمة السوقية للشركة وبيعها أو بيع أسهم بأسعار مرتفعة والاستفادة من هذه العملية وليس من نشاط الشركة الأساسي. وهذا ممكن أن يتم عندما يكون هناك ضعاف نفوس همهم الربح السريع ولو كان فيه ضرر للمواطن. وذلك بأن يقوم المستثمر أو مجموعة من المستثمرين بتأسيس شركات تمويل عقاري، ومن ثم التوسع في الإقراض بغض النظر عن الملاءة المالية للمواطن، وحيث إن المقترض غالباً لن يتخلف عن سداد الأقساط في أول سنتين أو ثلاث، مما سيزيد من أرباح الشركة ومن قيمتها السوقية، ومن ثم يتم إدراج الشركة في السوق المالية وبيع جزء من الشركة أو بيعها بأكملها، وبعد ذلك يبدأ التعثر في التسديد ومن ثم تكالب الخسائر على الشركة.

ومن المخاطر أيضاً السماح للبنوك بأن تبيع قروض المواطنين لشركات أخرى، وهذا ما زاد من حجم أزمة الرهن العقاري في أمريكا، وهذا مشجع للبنوك على التوسع في الإقراض.

وأخيرا أزمة دبي العقارية .. وتخيُل أزمة مشابهة في السعودية

يجب على المسؤولين في الدولة وفي القطاع الخاص دراسة أزمة دبي العقارية والاستفادة منها. فلقد وصلت نسبة القروض الممنوحة من بنوك دبي للمقترض إلى 90 في المائة من نسبة القرض، أي يمكن لأي شخص يملك مليون درهم أن يشتري منزلاً بعشرة ملايين. وكان هذا ديدن الكثير من المضاربين، فهو يعلم أنه سيبيع المنزل خلال أشهر وقبل حلول القسط الأول بربح 50 ـ 100 في المائة من استثماره، ولكن عندما انفجرت الفقاعة لم يستطع سداد هذه المستحقات. ومما أدى إلى تضاعف هذه الأزمة هو البيع على الخريطة. والبيع ع‍لى الخريطة مفيد في حال أن المستفيد النهائي هو من يشتري، أما إذا كان المضارب هو من يشتري فهنا تكمن الخطورة.

ولتخيل حجم المشكلة في السعودية، لو ـ لا قدر الله ـ حدثت أزمة رهن عقاري مشابه لدبي، فإنه يمكن حسابه بطريقة بسيطة. فحجم ديون بنوك دبي المعدومة من أزمة الرهن العقاري بلغ نحو 120 مليار درهم، لا يوجد رقم دقيق لها ولكن توقعات. ولو حدثت هذه الأزمة في السعودية في المستقبل ـ لا قدر الله ـ فإن هذا المبلغ سيتضاعف 10ـ14 ضعفا، وذلك على أساس حجم الاقتصاد في دبي والسعودية، مما يعني أن الديون المعدومة لدينا ستكون 1.68 تريليون ريال. ولو افترضنا أننا سنكون متحفظين في الإقراض وأن نسبة المشكلة لدينا ستكون فقط 30 في المائة من أزمة دبي، فإن الديون المعدومة ستكون 504 مليارات، متوسط 70 مليارا لكل بنك.

أعلم بأن هناك من سيقول إننا لسنا مثل دبي، فطلبنا طلب داخلي، وأنا أقول تعددت الأسباب والموت واحد، فأسباب انفجار الفقاعات الاقتصادية كثيرة ولكننا للأسف لا نعلمها أو لا نريد أن نعلمها إلا بعد حدوثها. والهدف من المقال أعلاه ليس إثبات وجهة النظر، فما كُتب أعلاه يحتمل الصواب والخطأ، ولكن الهدف هو محاولة مناقشة نظام الرهن العقاري من عدة أوجه لكي يخرج النظام في أفضل صورة تخدم جميع الأطراف.

ولإثراء النقاش، فإني أهيب بالمختصين وبمَن لديه استفسار أو ملاحظة على هذا المقال أن ينشرها على موقع الصحيفة الإلكتروني، لكي يتسنى للجميع مناقشة الموضوع. آملين أن يكون في هذا النقاش ما يساعد أصحاب القرار على تعديل أو إضافة بنود إلى النظام لما فيه مصلحة الجميع. كما آمل عند صدور النظام أن تصاحبه حملة من قبل الدولة لشرح تفاصيل النظام وفوائده ومخاطره على المواطن.

إفصاح الكاتب: أقر بأن ما كتب أعلاه هو رأي شخصي معرض للصواب والخطأ ولم أتقاضَ عليه أي أجر، كما أنه لا يجوز الاعتماد عليه في اتخاذ أي قرار استثماري.


حفظ طباعة تعليق إرسال
مواضيع ذات علاقة

التعليقات المنشورة لا تعبر عن رأي صحيفة الاقتصادية ولا تتحمل أي مسؤولية قانونية حيال ذلك، ويتحمل كاتبها مسؤولية النشر. علماً أننا لا ننشر التعليقات بغير اللغة العربية.

41 تعليق

  1. خالد (1) 2011-05-16 07:22:00

    مقال دسم
    --
    المؤكد ان المواطن البائس لذيذ حتى اخر قطرة

    -1
  2. سعودي كول (مسجل) (2) 2011-05-16 07:57:00

    جزاك الله خير على وقتك الثمين
    لا عدمناك

    -1
  3. Tariq Al Bassam (3) 2011-05-16 08:16:00

    ارى ان البنوك سوف يكون لها نصاب الاسد في هذا السوق الجديد.
    ولكن سيناريو اسعار العقار و مستقبله محفوف حقيقه بالغموض
    ولكن ما تعلمناه و ما نراه انه لايصح الا الصحيح

    -1
  4. مواطن1 (مسجل) (4) 2011-05-16 08:19:00

    انا كنت انتظر مثل هذا المقال لأعرف الرهن
    جزاك الله الفردوس الأعلى

    -1
  5. ابوعلي (5) 2011-05-16 08:33:00

    فلقد وصلت نسبة القروض الممنوحة من بنوك دبي للمقترض إلى 90 في المائة من نسبة القرض، أي يمكن لأي شخص يملك مليون درهم أن يشتري منزلاً بعشرة ملايين
    كيف يحسب كاتبنا العزيز
    90% من المليون = تسعمائة الف و ليس عشرة ملايين
    900,000 + 1,000,000 = 1,900,000
    ولكن
    900% من المليون = تسعة ملايين
    9,000,000 + 1,000,000 = 10,000,000

    -1
  6. أحمد الحربي (6) 2011-05-16 08:57:00

    أبو علي / واضح إنك و الرياضيات مانتم أصحاب

    -1
  7. افراس (7) 2011-05-16 08:57:00

    (كما أن النظام أعلاه يشمل رهن كل ما هو منقول وله سجل، مثل السيارة أو الطائرة ) اجل نبيع طياراتنا وسياراتنا قبل نوقع عقد رهن عقاري لشراء شقه ؟؟ . (كما أنه لا يجوز الاعتماد عليه في اتخاذ أي قرار استثماري ) !! قل لي اجل وش فايدة مقالك ياأستاذ خالد ؟

    -1
  8. كوكيز (8) 2011-05-16 09:12:00

    شكرا مهندس خالد ..
    الان عرفت اسباب تاخير صدور نظام الرهن العقاري لدينا وهي ماذكر اعلاه ..

    -1
  9. خالد البواردي (9) 2011-05-16 09:14:00

    للتصحيح:
    دبي كانت تمول الى 90% من قيمة العقار، المستهلك كان يدفع 10% فقط.

    -1
  10. أحمد الخالدي (10) 2011-05-16 09:33:00

    المواطن له نصيب من البهرجة الإعلامية الخادعة والتاجر له نصيب الأسد من كل نظام صدر خلال هذة السنوات الأخيرة !!؟ والمسؤول له نصيب من الكعكة بطريقة أو أخرى ؟ والأجنبي له نصيب مباشر وغير مباشر من كل تلك الأنظمة التي فتحت له الأبواب ليشارك في إمتصاص جيوب ابناء الوطن !!
    ويااااامواطن لا تحزن فالله هو حسينا وهو نعم الوكيل

    -1
  11. ثامر الشاهين (11) 2011-05-16 09:34:00

    هناك تسأولات انه لماذا يكون هناك ارتباط بين المواطن والبنك او الشركه العقاريه في مسألة الرهن العقاري؟
    ولماذا لا تقوم الدوله مقام البنك اوالشركه العقاريه بأنشاء شركات حكوميه براس مال حكومي وتكون معنيه بهذا الجانب.
    وبالتالي لن نجد ضغوط مصالح البنك التعسفيه على المواطن ولن نجد من يريد التلاعب بنية الاستثمار والضحيه المواطن المحتاج للرهن.
    بل سوف نجد القروض بشروطهاوانظمتهاوبطرق سدادها من ابسط الامور للدوله وللمواطن وبدون اي خسائر.
    علمآ بأن (سياسة الاستثمار) ليستفيد المواطن ثم المواطن... ثم المقرظ.

    -1
  12. ابو تركي (12) 2011-05-16 10:31:00

    شكراً للاستاذ خالد على هذا المقال الذي كان من المفترض من الجهات المعنيه التنبيه على اهميتة وذلك لمصلحة المواطن.
    اما بالنسيه لمن ترك كل ما في المقال واغفل اهميته فالواضح انهم عقاريون ولا يمدحون الا من يكتب لما فيه مصلحتهم. ولقد منت بالله بان بعض منهم اما ان يستفيد على حسابك والا لن تعجبة. ومن تتبعي لكتابة الاستاذ خالد، فان كثير من العقارين لا يعجبهم ما يكتب.
    اسال الله لك ولنا التوفيق ولكل من اراد مصلحة الوطن والمواطن.

    -1
  13. eng-ibrahim (13) 2011-05-16 10:39:00

    حقيقة اثرى المهندس / خالد الموضوع بمعلومات قيمة قل من يفيدنا بها مفصلة كما كتبها قد تجانب بنسبة كبيرة الصواب 00 فمن وجهة نظري أن هناك تغيرات ستطراء على سوق العقار قريباً لأسباب اذكر منها زيادة النمو في المعروضات العقارية مقارنة بالسنوات السابقة ، وعدم تناسب دخولات الفرد مع الأسعار الحالية ، وقلة السيولة المتجهة لسوق العقار لإرتفاع الأسعار ، زيادة الخطورة في العقارات الوقت الحالي

    -1
  14. eng-ibrahim (14) 2011-05-16 10:40:00

    لأن الإرتفاعات بسبب المضاربات والشائعات والتضليل في الأسعار إضافة إلى إعتمادها الرئيسي على التمويلات والتسهيلات 00لابد أن نرجع للمنطق وليس على اراء وطموحات العقاريين ونبداء السؤال لأنفسنا هل هناك نقص في الأراضي حتى تصل إلى هذه الاسعار وهل تستورد الأراضي من الخارج حتى تصل إلى هذه الأسعار وكاننا نعيش في جزيرة محددة المساحة ، مانلاحظه بأن السوق يأخذ نفس توجه

    -1
  15. eng-ibrahim (15) 2011-05-16 10:40:00

    سوق الاسهم حتى وصل إلى ماوصل إليه ( مضاربات – شائعات – تمويلات وتسهيلات – مكاتب خارجية تنادي بالشراء وأن السوق سيصل إلى مستويات 50 الف نقطة ) وكانت النتيجة 00 فسوق العقار يمر بنفس هذه المراحل ، وما نلاحظه أن هناك تقارير خارجية ومكاتب حارجية أو دول الجوار تنادي لشراء العقار وتقرر مصيره وأنه مهيا للإرتفاع وهذه من الخطوات التي اضرت بسوق السهم في السابق حيث أن هذه المكاتب تعمل لصالح شركات مؤسسات مستفيدة من نشر هذه الدعايا إذن هذه احد خطوات الفبركة

    -1
  16. eng-ibrahim (16) 2011-05-16 10:41:00

    الإعلامية التي تستغل في مثل هذه الأمور لصالح العقاريين ، ولا هناك ضرر على هوامير العقار ولكن الخوف على المستثمر الصغير الذي يقلد خطوات الكبار كما حصل في سوق الأسهم ، بالأخص مع زيادة القروض والتسهيلات لتوفير السيولة المعتمدة على الدين قد تصل إلى ربع قرن ( 25) سنة ، حيث أن التسهيلات هي من الأسباب الرئيسية في إرتفاع اسعار الأسهم في السابق بطريقة غير صحيحة وتصحيح السوق فالتسهيلات تعيد نفسها هذه المرة في سوق العقار وتتسببت في زيادة أسعار العقار وليس العقار فقط

    -1
  17. eng-ibrahim (17) 2011-05-16 10:41:00

    بل السيارات – اجار الشقق – الكماليات- قصور الأفراح واصبح ابو عشرة بمئة وهو لا يسوى هذه القيمة 00 وعليك الحساب والمستهلك المتضرر وكما زاد التوسع زادت المخاطر واصبح التسديد عسير بالأخص عند المرض أو الفصل من الوظيفة00 واصبح الشخص في دوامة المعاناة0
    فأتمنى أن يكون هناك تقييد للقروض والتسهيلات في حدود الثلاث سنوات فقط وألا تزيد عن 15 راتب تفادياً للمخاطر الناجمة عنها

    -1
  18. eng-ibrahim (18) 2011-05-16 10:42:00

    وفي رايي بأن نظام الرهن ليس له علاقة بزيادة الطلب لأن الرهن عبارة عن نظام يحدد إجراءات البيع والشراء ويحفظ الحقوق الطرفين ، وتتعامل به الكثير من الشركات والبنوك الوقت الحاضر ، وحيث أنه سيخدم الشريحة ذات الدخل العالي 0

    -1
  19. فهد النفيعي (19) 2011-05-16 10:47:00

    شكرا للاستاذ خالد لم تتطرق لما سيحدث لو تم الغاء الرهن العقاري علما ان هناك كثير من الفلل والعماير معروضه للبيع من قبل اكثر من سنتين وعند سؤال اصحابها يقول ابيع بالسعر الذي اريد والا طوق النجاة قادم الذي هو الرهن العقاري من وجهة نظر ي الغاء الرهن سوف يسبب نزول هائل ممكن يصل الى 50% في العقارات ويمكنك سؤال احد تجار العقار بصورة شخصية وسيجيبك على ذلك

    -1
  20. S1972 (20) 2011-05-16 11:06:00

    الاستاذ خالد تحقيق جيد ولكن يحبذا ان تركز ماذا سيعمل النظام من ارقام علي الاقتصاد الوطني وليس الحديث عن شروط وقوانين بحكم انك رجل اعمال وليس قانوني

    -1
  21. عقاري متمرس (21) 2011-05-16 11:22:00

    كلام ومقال رائع الحقيقه وضحت نقاط كثيره وقرأت واقع السوق العقاري بوضوح بارك الله فيك انت من نوعيه الكتاب اللذين يبحث عن مواضيعهم باهتمام

    -1
  22. محمد القويز (22) 2011-05-16 11:51:00

    المهندس خالد - الواضح ان المقال انشائي بحت . حبذا لو يكون ذكر ل ارائك من الموضوع المطروح . ارجو تقبل الراي الاخر. 101نظم

    -1
  23. ابو علي سابق (23) 2011-05-16 12:20:00

    @ابوعلي
    الحسبه بالعكس يا سمي أبو علي. انت تدفع مليون = 10% والبنك يعطيك دين 90% يعني 9مليون

    -1
  24. تهاني (24) 2011-05-16 13:01:00

    ياراجل صلي ع النبي مش معقول كده.كل هؤلاء معجبين .!!

    -1
  25. تاجر الضبان (25) 2011-05-16 13:02:00

    ...

    -1
  26. حمود الجنوبي (26) 2011-05-16 13:09:00

    الرهن ليس له تأثير مباشر على العقار وسعره, بل تداعياته هي التي تؤثر سلبا أو ايجابا.
    عدم تفعيل النظام هو لسبب ارتفاع الأسعار التي لو طبق على حالها الأن لكانت مصيبه عضمى تحل على الإقتصاد السعودي في ظرف سنه على أحسن تقدير.
    المستفيد الأول هم الشركات الكبرى التي تمتلك اصول ضخمه وهي التي تسعى جاهده لتطبيق النظام في اسرع وقت لكي تحصل على السيوله والضمانات لدخول مشاريع داخلية وخارجيه.
    ثانيا: المستفيد الثاني من النظام هم اصحاب العقارات التجارية المتوسطه, الذين يمتلكون مباني استثمارية/ او تجارية لرهنه

    -1
  27. حمود الجنوبي (27) 2011-05-16 13:10:00

    والإستفاده من السيوله لبناء غيرها.
    لمستفيد الرابع هو المواطن (المؤجر) والسبب هو كثرة المعروض للإيجار وسوف يقل سعرها.
    المستفيد الخامس: هو المواطن (المستأجر) الذي سيرى تغير سلوك صاحب العقار (المؤجر) في زيادة اللمرونه في طرق الدفع والأسعار وغيرها الكثير وذالك بسب الرغبه في التسديد بأي مبلغ للدين الأصلي.

    -1
  28. حمود الجنوبي (28) 2011-05-16 13:10:00

    المستفيد السادس هو المواطن الذي سوف ينعم بإنصراف المستثمرين العقاريين بعد حلول الكساد في اسواق الإيجارات لكثرتها ومن ثم سوف تقل المضاربات التي هي اساسا سبب ارتفاعات الحالية.
    سابعا وهو الأهم: بروز أول المشاكل الإقتصادية في الرهن العقاري أي بعد سنه من تطبيقه سيدفع الحكومه دفعا اجباريا للتحرك وحصر الأراضي بدقه عاليه مع معرفة اسماء اصحابها, والضغط على التجار بإدخال اصولهم الخاصه تحت قبة شركاته وذالك يعني( الحصر)

    -1
  29. حداد الصانع (29) 2011-05-16 13:11:00

    ..

    -1
  30. د. شعيب (30) 2011-05-16 13:21:00

    حتى الان الساعة الواحدة جميع التعليقات على مقالات كل الكتاب عدا نجيب الزامل 28 تعليق معقول مقالك علق عليه حتى الان 28 لازم تكتب في الصفحة الاولى
    وبالمناسبة مقالات كتاب الاقتصادية متميزة من بين كتاب الصحف

    -1
  31. حمود الجنوبي (31) 2011-05-16 13:28:00

    الحكومة انتظرت كثيرا لنزول الأسعار الوهمية الحاليه ولأسباب اخرى مثل البورصه العقاريه أو التنظيم المقنن للعقار وغيره من امور كثيرة, والحل يكمن في:
    اعطاء قرض 20 % من قيمة الأرض كحد اقصى بعد الرهن.
    اعطاء قرض 30-40% من القيمه اذا كان العقار قائم.
    اذا كانت مدة التسديد عشر سنوات وأقل, اما اذا كانت اكثر تقل النسبه المعطاه.
    عدم تمكين الشركات العقاريه من استخدام الرهن والإستفاده منه (على الأقل في الوقت الحالي)
    عدم رهن اصول الشركات التي تحت طائلة الإستثمار ألجاري بل ترهن اصولها الثابته فقطز

    -1
  32. بياع التمر (32) 2011-05-16 13:35:00

    ياعمي وقف

    -1
  33. شيخ الرواة في خيطان (33) 2011-05-16 13:38:00

    عندنا مثل في خيطان بالكويت يقول يانجيب (من سبق لبق)

    -1
  34. علي ابن الحسين الجعمري (34) 2011-05-16 13:41:00

    اركد يابني

    -1
  35. عقاري قديم (35) 2011-05-16 15:07:00

    الرهن العقاري سيعطي سيولة كبيرة جدا لسوق العقار
    وبالتالي سيحرك سوق العقار لارتفاعات جديدة قد تستمر لبضع سنين ثم بعد ذلك سيحدث تشبع ثم فائض ثم نزول في اسعار العقارات

    -1
  36. الاسم (36) 2011-05-16 16:23:00

    الاهم هو هل الفائدة على القرض ربوية؟ الا يوجد حل شرعي اخر

    -1
  37. ولد ولد (مسجل) (37) 2011-05-16 16:44:00

    ابشرو يااخوان سوف يتحقق الحلم اخيرالقدبداء انهيار العقار في جده

    -1
  38. فطيس بن جحشل (38) 2011-05-16 21:02:00

    ولك خالد الركادة زينة

    -1
  39. خالد العنقري (مسجل) (39) 2011-05-16 23:15:00

    لك جزيل الشكر مقال مفعم بالتفاؤل ويوحي به لكن كما هو معلوم بأننا في أرض العجائب فجميع الاحتمالات واردة وختاما ما يصح إلا الصحيح

    -1
  40. محمد البارقي (40) 2011-05-29 13:23:00

    اين ارادات البتروال الحقيقية

    -1
  41. خضور (41) 2011-06-11 20:55:00

    نشكرالاستاد خالد علي المعلومات والتوضيح ونتطلع للمزيد

    -1
التعليق مقفل

السيرة الذاتية

k@tad.ae

خلاصات الــ RSS

أرشيف المقالات

ابحث في مقالات خالد البواردي