1.1 تريليون ريال حجم الثروة العقارية في السعودية و 10 % نمو متوقع العام المقبل

يترقب الوسط العقاري صدور نظام الرهن العقاري، وما سيصاحبه من جملة القرارات التي ستنعكس على السوق العقارية بشكل مباشر، وفي ظل الانتظار والأهمية الكبيرة التي يحظى بها النظام في حال صدوره، نظمت ''الاقتصادية'' بالتعاون مع غرفة الشرقية ندوة بعنوان ''الرهن العقاري وتأثيره على القطاع العقاري'' والتي استضافت فيها كلا من عايض القحطاني رئيس اللجنة العقارية لغرفة الشرقية ورئيس شركة سمو العقارية والدكتور عبد الوهاب أبو داهش نائب رئيس اللجنة العقارية في غرفة الرياض والخبير الاقتصادي المعروف، وأدار الندوة عبد العزيز التويجري مدير مكتب ''الاقتصادية'' في الشرقية، حيث سلطت الندوة الضوء على مجموعة من الأنظمة التي تندرج تحت منظومة الرهن العقاري، وتطرقوا خلال الندوة التي حضرها جمع غفير من العقاريين والمهتمين وعدد كبير من ممثلي وسائل الإعلام إلى أسباب تأخير صدور نظام الرهن العقاري بصورته النهائية والآثار التي خلفتها الأزمة المالية العالمية لصياغة نظام متوازن.. إلى التفاصيل: #2# نمو رغم الأزمة قال عايض القحطاني رئيس اللجنة العقارية في غرفة الشرقية إن سوق العقار في المملكة مطمئنة وثابتة رغم الأزمة المالية العالمية التي ضربت أسواق العالم, مضيفا أن سوق العقار في المملكة لم تتضرر بل شهدت نموا متفاوتا على الرغم من تردد وإحجام البنوك عن تمويل القطاع. وأضاف القحطاني أن الدولة ضخت أموالا ضخمة لتمويل مشاريع البنية التحتية وقطاع المقاولات وهذا الإجراء حافظ على استمرارية القطاع العقاري ونموه وعدم تأثره, مشيرا إلى أن إجمالي الإنتاج المحلي للاقتصاد السعودي بلغ 1755 مليار ريال فيما وصلت مساهمة القطاع العقاري والإنشاءات في الناتج المحلي إلى 55 مليار ريال. وأوضح القحطاني أن تأخر صورة نظام الرهن منذ 2009 يعد أمرا إيجابيا لأن الجهات التي أشرفت على صياغة النظام استفادت من الدروس التي خلفتها الأزمة المالية العالمية لصياغة نظام متوازن يحفظ حقوق الناس. وأشار القحطاني إلى أن نسبة التمويل من أصول البنوك حاليا تمثل 1 في المائة، كما أن نسبة القروض العقارية من محفظة القروض في البنوك تمثل نحو 2.5 في المائة, مشيرا إلى أن سوق الرهن العقاري في المملكة تمثل حاليا 2 في المائة، إضافة إلى أن المعلومات تشير إلى أنها ستصل إلى 20 في المائة في عام 2020 في حال تطبيق النظام خلال 2011. وكشف القحطاني عن أن الثروة العقارية في المملكة والاستثمار العقاري في القطاع وصل إلى 1.1 تريليون ريال كثروة عقارية، ويتوقع القحطاني أن يشهد زيادة في نهاية العام الجاري 2010 إلى 1.2 تريليون ريال، مشيرا إلى أن القطاع سيحافظ على نموه خلال عام 2011 بنسبة لا تقل عن 10 في المائة. الحاجة إلى 80 مليار ريال بين القحطاني أن نسبة السوق العقارية تعتبر معقولة إذا ما قورنت بنسبة التضخم وأسعار الذهب مقارنة بالأرض والأسعار المحلية بالنسبة للدول المجاورة، حيث يوجد في المملكة أعلى سعر في العالم في أراضي مكة المكرمة وأقل سعر في العالم في المدن الثانوية. وأكد القحطاني أن حجم الحاجة المستقبلية للتمويل العقاري في السوق للعام المقبل، سيصل إلى 80 مليار ريال ولا يوجد ما يغطيها سوى صندوق التنمية العقاري, موضحا أن المملكة تعاني نقص 200 ألف وحدة سكنية سنويا وأن جميع المطورين لو اجتمعوا لن يستطيعوا تجاوز 7 في المائة من عدد الوحدات المطلوبة. ويتطلع القحطاني إلى تحويل صندوق التنمية العقاري إلى بنك عقاري, مشيرا إلى أن ذلك سيسهم مع نظام الرهن العقاري في إيجاد تمويل أكبر وأضخم للأفراد. وأوضح القحطاني أن صندوق التنمية العقاري قام أخيرا بخطوة إيجابية في عدم اشتراطه وجود صك أرض باسم المواطن الذي يرغب في الحصول على قرض عقاري, موضحا أن هذه الخطوة من البنك ستساعد في إقبال كثير من المواطنين على طلب التمويل من الصندوق العقاري الذي لا يأخذ فائدة على القرض. وبين القحطاني أن المشكلة في القرض تكمن في تأخر الحصول عليه لمدة تراوح ما بين 15 و18 سنة وهذه مدة طويلة. هيئة عليا للعقار على الصعيد ذاته، ذكر القحطاني أن على الدولة دورا مهما في دفع عجلة التنمية العقارية من خلال الإسراع في تنفيذ منظومة التمويل العقاري، إضافة إلى الاستعجال في إيجاد هيئة عليا للعقار وضرورة تطبيق التسجيل العيني وتوجيه البنوك لتمويل القطاع العقاري وسرعة إنجاز مشاريع البنية التحتية إضافة إلى إنشاء مؤسسات تمويلية حكومية. وأضاف القحطاني أنهم طالبوا خلال اجتماعهم مع وزير المالية بوجود شركات حكومية كبيرة تقوم بشراء المحافظ التمويلية من الشركات القائمة, مشددا على أن ذلك سيساعد على الاستمرارية والاستفادة من هذا النظام. ولفت القحطاني إلى أن دور القطاع الخاص تجاه تنمية السوق العقارية ينطلق من خلال المساهمة في إنشاء شركات تمويل, لافتا إلى أن هناك دراسة لإنشاء شركات تمويل، مبينا أن هناك شركات تحت التأسيس وافق صندوق الاستثمارات العامة في الدخول بما يعادل 20 في المائة من رأس المال وهذا شبه دعم من الحكومة في توجهها, هذا إضافة إلى دوره في الدخول في مشروعات بناء الوحدات السكنية والتركيز على شركات الخدمات العقارية. نظام الرهن العقاري من جانبه، أكد أبو داهش أن أهمية الرهن العقاري والتي تندرج تحتها 15 مادة لا تأتي لكونها تنظم القطاع العقاري فحسب بل لأنها تشكل إضافة مهمة لأنظمة الرهن لكل القطاعات والتمويل بكل أنواعه وخصوصا لشركات التمويل التي لا تخضع لأنظمة مؤسسة النقد حتى الآن, وكذلك لمراقبة شركات التمويل والتي ستصبح تحت إشراف مؤسسة النقد السعودي, أيضا فهي تنظم الإيجار التمويلي, كل هذه الأنظمة وغيرها سيدعمها النظام القضائي الذي يعد من أهم أنظمة الرهن العقاري كونه نظاما تنفيذيا. وأشار أبو داهش إلى أن نظام التمويل العقاري الذي تندرج تحته 15 مادة، سيشكل تحولا مهما في تنظيم التمويل من قبل شركات التمويل غير البنكية، كما سيسمح للبنوك بتملك المساكن لأجل تمويلها، وأشار إلى أن المادة الثانية من هذا النظام تشير إلى أن النظام سيركز على السماح للبنوك بمزاولة التمويل العقاري بتملك المساكن لأجل تمويلها والترخيص لشركات التمويل العقاري والترخيص لشركة مساهمة أو أكثر لإعادة التمويل العقاري وفقا لاحتياجات السوق ويجوز لصندوق الاستثمارات العامة المساهمة في ملكيتها ويطرح للاكتتاب العام جزء من أسهمها, والترخيص لشركات التأمين التعاوني بتغطية المخاطر المتعلقة بالتمويل العقاري، كذلك نشر البيانات المتعلقة بسوق التمويل العقاري, كما تناولت المادة الثامنة تخصيص صندوق التنمية العقاري جزءا من ميزانيته المعتمدة كضمانات ومعونات لدعم التمويل العقاري لمستحقي الدعم وجمعيات الإسكان, وتناولت المادة العاشرة بناء على قرار مجلس الوزراء الذي يجيز منح حوافز ضريبية للاستثمار في الأوراق المالية العقارية (التشجيع على شراء الصكوك العقارية)، فيما تناولت المادة الـ 11 حق الممولين العقاريين في إعادة التمويل من خلال شركات إعادة التمويل العقاري أو من خلال الأوراق المالية، أما المادة الـ 13 فقد نصت على أن تتولى المحكمة المختصة الفصل في المنازعات الناشئة عن عقود التمويل العقاري. الإيجار التمويلي وتناول أبو داهش نظام الإيجار التمويلي والمندرجة تحته 28 مادة، حيث يشمل هذا النظام أقل أنواع الإيجار التمويلي وليس العقاري فقط, الذي نصت عليه المادة الثانية حيث يعد عقدا إيجاريا تمويليا كل عقد يقوم به المؤجر فيه بإيجار أصول ثابتة أو منقولة أو منافع. وتناولت المادة العاشرة في هذا النظام جواز إصدار أوراق مالية مقابل حقوق المؤجر وفقا لقواعد هيئة السوق المالية. وفيما يتعلق بنظام مراقبة شركات التمويل من قبل مؤسسة النقد العربي السعودي التي تندرج تحتها 38 مادة، أكد أبو داهش أن المادة الثانية قد أشارت إلى أن أحكام هذا النظام سارية على من يزاول أي نوع من أنواع نشاط التمويل المحدود في هذا النظام، كما تستثنى البنوك من أحكام هذا النظام وتخضع لنظام مراقبة البنوك, وتناولت المادة العاشرة في هذا النظام نشاط شركات التمويل التي تشمل التمويل العقاري, الأصول الإنتاجية, والمنشآت الصغيرة والمتوسطة والإيجار التمويلي وتمويل بطاقات الائتمان والتمويل الاستهلاكي والتمويل متناهي الصغر, وأي نشاط تمويلي توافق عليه المؤسسة وكما تناولت المادة الـ 12 من النظام نفسه ما يحظر على شركات التمويل تقديم أي تمويل دون ضمان واستثني من ذلك تحدد اللائحة قواعد التمويل دون ضمان, أما المادة الـ 22 من النظام فتناولت تنظيم اللائحة من حيث الحد الأعلى لمجموع التمويل الذي يجوز لشركة التمويل تقديمه, ومبادئ الإفصاح عن معايير تكلفة التمويل وطريقة احتسابه, والضوابط اللازمة لحماية عدالة التعاملات وحقوق المستهلكين, وختمت المادة الـ 23 هذا النظام بوجوب التقيد من قبل شركات التمويل بقواعد معدل كفاية رأس المال. نظام التنفيذ واختتم أبو داهش أنظمة الرهن العقاري بنظام التنفيذ والمندرجة تحته 98 مادة حيث اقتضت المادة الثانية أن يختص قاضي التنفيذ بسلطة التنفيذ الجبري والإشراف عليه ويعاونه في ذلك ما يكفي من مأموري التنفيذ, كما تناولت المادة الثالثة حق القاضي التنفيذي في الفصل في منازعات التنفيذ مهما كانت قيمتها وفقا لأحكام القضاء المستعجل, كما يختص بإصدار القرارات والأوامر المتعلقة بالتنفيذ وله الأمر بالاستعانة بالشرطة والقوة المختصة وكذلك الأمر بالمنع من السفر ورفعه والأمر بالحبس والأمر بالإفصاح عن الأصول والنظر في دعوة الإعسار, كما تناولت المادة الـ 36 حق القاضي بتأخير الإفصاح عن أموال المدين بمقدار ما يفي بالسند التنفيذي ويصدر الأمر بالإفصاح والحجز بعد إبلاغ المدين بأمر التنفيذ، ومع ذلك إذا ظهر للقاضي أن المدين مماطل من واقع سجله الائتماني أو من قرائن الحال جاز للقاضي الأمر بالإفصاح عن أمواله وحجز ما قبل إبلاغه بأمر التنفيذ، فيما أشارت المادة الـ21 إلى ما لا يجوز الحجز والتنفيذ عليه وهي الأموال المملوكة للدولة, الدار التي يسكنها المدين ومن يعولهم شرعا ما لم يكن السكن مرهونا للدائن, وسيلة نقل المدين ومن يعولهم شرعا ما لم تكن الوسيلة مرهونة للدائن, الأجور والرواتب, أما المادة الـ 24 من هذا النظام فقد وضحت الحجز التحفظي الذي يجيز للدائن أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على منقولات مدينه، إذا لم يتبين للمدين محل إقامة ثابت في المملكة أو خشي الدائن لأسباب مقبولة اختفاء أموال المدين أو تهريبها. وأضاف أبو داهش أن تأثير أنظمة الرهن العقاري في القطاع سيؤدي إلى تمديد فترة السداد للقرض السكني إلى 30 سنة، ما يخفض حجم الاستقطاع من الدخل الشهري للفرد ما يؤدي بالتالي إلى توسع شريحة المستفيدين من القروض العقارية وخاصة ذوي الدخل المحدود. وأوضح أبو داهش أن أنظمة الرهن تحمي وتقلل نسب التعثر، وبذلك يتحقق ضمان حقوق جميع الأطراف، إضافة إلى منح الممول قدرة التحصيل والإخلاء وإغلاق الرهن, موضحا في الوقت ذاته أن الأنظمة تسهم في إيجاد سوق ثانوية للتصكيك ما يسهم بدرجة كبيرة في قدرة شركات التمويل على إعادة التمويل عن طريق السوق الثانوية. حلول بديلة وبين أبو داهش أنه يجب إيجاد حلول بديلة من ضمنها إيجاد آلية لبناء منازل جيدة ومناسبة وبتكلفة تناسب الملاءة المالية للمواطنين, مبينا أن أنظمة الرهن العقاري من المحتمل أن ترفع تكلفة الإقراض بسبب انخفاض سعر الفائدة، إضافة إلى أن التوقعات تشير إلى ارتفاع سعر الفائدة، مشيرا إلى أن ضعف أداء شركات التطوير العقاري وقلة عددها قد يرفع التكلفة في البناء بالتالي ترتفع أسعار البيع, هذا إضافة إلى عدم وجود خبرات وشركات في التثمين والتقييم العقاري واختلاف القيم بين مكتب وآخر بشكل جوهري. ولفت أبو داهش إلى أن فهم أنظمة الرهن العقاري ستساعد في تقييم تأثيرها مستقبلا في القطاع العقاري ''غير المنظم'' بعد التنظيم, لافتا إلى أن نظام الرهن العقاري المسجل تشير المادة الأولى منه إلى أن العقد المسجل وفق أحكام هذا النظام يكسب به المرتهن ''الدائن'' حقا عينيا على عقار معين له سجل ''السجل العيني'' ويكون بمقتضاه أن يتقدم على جميع الدائنين في استيفاء دينه من ثمن ذلك العقار في أي بلد يكون. وأضاف أبو داهش أن المادة الرابعة من النظام تشير إلى أنه يجب أن يكون العقار المرهون معلوما علما نافيا للجهالة مبينا في عقد الرهن ذاته أو في عقد لاحق ويصبح بيعه استقلالا بالمزاد العلني, كما تشير المادة الخامسة من النظام إلى أن الرهن يشمل ملحقات العقار المرهون من أبنية وما يستحدث عليه من إنشاءات أو تحسينات بعد العقد ما لم يتفق على غير ذلك دون إخلال بحقوق غير متصلة بهذه الملحقات. وبين أبو داهش أن المادة الـ 13 من النظام تلزم الراهن بضمان سلامة العقار المرهون حتى تاريخ بقاء الدين وللمرتهن الاعتراض على جميع ما من شأنه إنقاص قيمة المرهون أو تعريضه للهلاك والعيب، وتطرق أبو داهش إلى المادة الـ 16 التي تنص على أنه إذا وقعت أعمال من شأنها تعرض العقار المرهون للهلاك أو العيب أو بجعله غير كاف للضمان فللمرتهن أن يطلب من المحكمة وقف هذه الأعمال. وأوضح أبو داهش أن المادة الـ 28 من النظام تشير إلى أن للمرتهن حق اتخاذ إجراءات النزع الجدي لملكية العقار المرهون وبيعه إذا لم يقم المدين بالوفاء في الأجل المعين، وذلك بعد إنذار المدين وحائز العقار المرهون طبقا للنظام, كما تشير المادة الـ 44 من النظام إلى أنه لا يبطل الرهن بموت الراهن أو المرتهن أو فقدان أهليته, فإن مات أي منهما قام وارثه مكانه وإن فقد أهليته ناب عنه وليه. فجوة الأنظمة العقارية وأضاف أبو داهش أن متوسط دخل الفرد في المملكة يقدر بـ 80 ألف ريال، وذلك يعني أن نسبة كبيرة من المواطنين لا يستطيعون بناء منزل إلا بتمويل طويل الأجل, مشيرا إلى أن ضعف الأنظمة في القطاع العقاري يمثل فجوة كبيرة. وأضاف أبو داهش أن البنوك لم تقدم التمويل المناسب، حيث لم يتجاوز التمويل العقاري المقدم 17 مليار ريال, مضيفا أن هذا الرقم ضعيف جدا ولا يخدم القطاع العقاري بشكل جيد.