الصناديق الاستثمارية العقارية العملاق القادم
مما لا شك فيه أن الشركات العقارية والمطورين العقاريين والسوق العقارية كانت واقعة إيقاف المساهمات العقارية بشكل كامل كارثي والسبب الأول للركود الذي شهده القطاع العقاري ومما زاد الأمر تعقيداً هو فقدان الثقة بين المستثمرين بتلك المساهمات ومطلقيها من عقاريين ومطورين ما أفقد السوق العقارية أحد أهم روافد التمويل للمشاريع العقارية كما أفقد ملاك العقارات الكبيرة مشترين لعقاراتهم وهذا الأمر الذي أدى إلى جمود تلك العقارات بشكل شبه كامل كما أفقد السوق العقارية مشاريع إسكانية التي يحتاج إليها ولها مستهلك يطلبها.
ولكن ما لا يعرفه كثير من العقاريين مع الأسف أن هناك بديلا تم إقراره من هيئة سوق المال وهو الصناديق العقارية التي تطلق من قبل الشركات المالية وما يميزها هو أنها تهتم بشكل كبير بدراسة الجدوى من مشاريعها العقارية كما أنها تحرص على العوائد المجزية لمشاريع الصندوق وتختارها بعناية فائقة إضافة إلى الشفافية الكبيرة التي تعتمدها في جميع عملياتها المالية من قيمة شراء العقار وأتعاب المطور وقيمة البيع وأتعابها من إطلاق الصندوق وكذلك الرقابة الكبيرة على أداء الصندوق من قبل هيئة سوق المال التي تبدأ من إطلاقه وتنتهي في تصريف الوحدات العقارية وتوزيع الأرباح على المكتتبين، وأتوقع أن هذه الصناديق ستسهم في ضخ السيولة من جديد إلى السوق العقارية كما ستدعم ثقة المستثمرين للاكتتاب في الصناديق العقارية وتوفر وحدات عقارية تغطي الطلب.
قد يظن بعضهم أن هذه الصناديق ستكون أحد طرق النصب والاحتيال على صغار المستثمرين أو أنها ستجمد السيولة من جديد في عقارات غير مدروسة كما فعلت المساهمات العقارية في السابق، والجواب هو لن يحصل ذلك بإذن الله لعدة أسباب، منها:
1. الصناديق العقارية تدرس المشروع بشكل علمي ومفصل وترفعه بعد ذلك إلى هيئة سوق المال لدراسة جدواه ويتم التدقيق على المشروع من عدة جهات اعتبارية تمنع أو على الأقل تقلل بشكل كبير الأخطاء في دراسة أي مشروع عقاري.
2. تحدد مدة الاستثمار بعدد محدود من السنوات وبشكل واضح قبل البدء بالاكتتاب وتكون الشركة المالية مطالبة بإنهاء المشروع وتسويقه قبل انتهاء المدة المحددة وإلا ستكون عرضة للمساءلة.
3. أرباح الشركات المالية مطلقة الصناديق تكون بقدر النجاح في رفع أرباح الصندوق وبالتالي تحرص على سرعة تصفيتها بأفضل عرض ممكن.
4. هناك جهات تقييم أداء صناديق الشركات المالية وهي جهات حكومية وغير حكومية تقدم تصنيفا لأداء الشركات المالية في إدارتها لصناديقها وتقدمها للمستثمرين وتوصي بالاستثمار مع الشركة المالية ذات الأداء الأفضل وهذا ما يجعل مطلقي الصناديق العقارية أكثر حذراً.
5. إمكانية التداول لوحدات الصندوق العقاري طوال فترة عمله ما يجعل خروج المساهمين في أي وقت سهلا وبالطبع يكون التداول تحت إشراف من هيئة سوق المال لمنع التلاعب.
6. لا يستطيع أي صندوق عقاري أن يتلاعب بالمبالغ المكتتبة لأنها تكون في حساب بنكي باسم الصندوق تصرف لحساب تطوير العقار المراد تطويره والمُراقب بشكل كامل من قبل هيئة سوق المال.
7. لا توجد أي مصالح مشتركة بين مطلق الصندوق ومالك العقار فهناك تعارض في المصالح حيث إن من مصلحة مطلق الصندوق أن يحصل على أفضل عرض لشراء العقار بأقل قيمة لمصلحة الصندوق للحصول على أفضل أداء وبيع الوحدات العقارية التابعة للصندوق بأعلى قيمة.
جميع تلك الأسباب باعتقادي ستكون كافيةً جداً للتشجيع لدخول أي مستثمر للاكتتاب في تلك الصناديق دون تردد كما أنني على ثقة بأننا سنشهد عددا ضخما من الصناديق العقارية في الأيام القادمة التي ستوفر السيولة للمطورين العقاريين وستحرك عجلة التنمية للقطاع العقاري كما أنها ستوفر فرصا استثمارية آمنة لصغار المستثمرين بإذن الله.
وأعتقد أن الفكرة ستكون جديدة على كثير من المطورين العقاريين والمستثمرين وقد يتخوف بعضهم منها في البداية ولكنهم سرعان ما سيكتشفون مدى الفائدة منها وسينكب عليها الجميع، وعلى شركات التطوير العقاري التكيف والتعامل معها إذ إن أغلب الشركات العقارية التي تطلق الصناديق هي شركات لها خبرات عالمية في الصناديق العقارية إذ إنها نظام مطبق عالمياً أثبت نجاحه على مدى عقود ماضية.
17 تعليق
لا أنكر أن الأليات المالية لناديق جيده ، و لكن ماذا عن الأصول المدرجة للإستثمار !!
التثمين للأصول يتم على حسب رغبة التاجر ، و لا تتدخل سوق المال ، و المعنى المقصود أن من رفع قيمة أصول الصناديق العقارية كان ملاكها بالتأثير على المثمنين ، و لا ضمانات تقدمها هيئة سوق المال على آليات التثمين ..
استحضر الأن صناديق السعيدان و من قيمها او أقول في نفسي ...
السمعة النظيفة عملة نادرة ... نادرة جداً !
الأخ العزيز متابع التقييم في الصناديق العقارية يتم عن طريق مثمنين مستقلين من اللي موجودين في السوق ومن اكبر اسماء المقييمين واذا عندك اقتراح او حل او شركة تثمين نتعاون معاك في سبيل مصلحتك انت وغيرك كمستثمر في اي صندوق استثمار عقاري وبالمناسبة من راقب الناس مات هماً
أشكر الكاتب أولاً فلم أتوقع أن أرى عقاري يملك المعرفة والإحترافية إلى هذا الحد وقد تفاجأت بعد قرائة المقال من المستوى الذي وصل إليه العقارين في بلدنا وبالنسبة لتقييم العقارات أخي ماتبع فبالتأكيد يحدده بشكل كبير الشركة المالية والعائد من المشروع فلن يكون هناك عائد في حالة الزيادة في التقييم لصالح المالك
ودمتم
أبا عبدالعزيز لقد سبقتني بخطوة واحدة حيث كنت سأنشر نفس الموضوع غداً بالصفحة العقارية التي نقوم برعايتها عموماً هو توارد وتشابه أفكار أبدعت فأجدت وإلى الأمام.
أستاذ خالد من أشد المعجبين باسلوبك الكتابي في مجالك العقاري لما لديك من مقدرة وعلم وثقافة غنية بغنى معرفتك بمهارات وقدرات الافراد المرتدين على العقار واني لاأجيد أدوات البحث والمعرفة الكافية عن السياسات العقارية واستثمارتها ولكن أجيد المعرفة الكافية والواقع الحقيقي للمواطن وبحثه بل أعظم همومه العقار وامتلاكه للمنزل الاحلام ليشعر بالامان من المستقبل وايضا ليوفر لابناءه حياة أفضل في حياته وبعد مماته هدي أحلام المواطن كما المح دوم لاللاحلام في مجال الاعمال فهناك أرقام يجب ان تتحقق
فماذا عن المواطن رغم معرفة المسبقة عن الردود ولكن محاولة للاخذ بيد االمواطنين الى تحقيق أحلامهم وايضا لدي رؤية او أمل بان هناك طريق أخر غير الاقتراض المكلف للمواطن لتحقيق حلمة المنزل واردت الاشارة لتلك لمعرفتك بمقدرة كاتبي على قدراته لحل وتحليل السياسات العقارية ولك مني أجل تحية وتقدير ودمت .
المشكلة أن يتم استخدام المنبر الإعلامي في تسويق أفكار شركاتكم تمهيداً للتنفيذ بعد قياس ردات الفعل.
اذا كان لديكم صناديق ناجحة اطرحوها...
استاذ خالد الصناديق هي طريق اخر للثراء والجشع وتسويق الوهم وهي تشبه شركات العوائل 0اخي انا لا الومك فانت تسوق للكبار وهذه وظيفه وامانه توءديها 0 المستهلك يريد سكنا فماذا قدم له العقاريون 0لقد دفعوه الى الاسواء 0186 الف متر مع 48 فيلا ب256 مليون ريال بين والد وابنه وشركته قلي بربك اين الشفافيه والعداله في هذا السوق 0نحن نثق بهيئة سوق المال ولكن هذا لا يعني اننا نوافقها بكل خطواتها مالم تحقق العداله اما تقييم الاصول فهو غير عادل لانه بني علىالا سعار المعلنه بوثائق التملك وهي غير دقيقه دمتم بخير
.. ماذا تختلف عن الشركات المساهمه التى طرحت باسعار خياليه وبموافقة الهيئه والنتيجه كارثه ..
المستهلك الان اصبح اكثر وعى ..
والبقيه ليس لديهم مايستثمرونه ..
الصناديق مساهمات اخرى
هذه ليست صناديق عقارية استثمارية هذه أصبحت صناديق لشركات استثمارية خاصة تريد أن تستفيد من نظام تم وضعه وإقراره حديثاً ولم تكتمل آلياته بعد هل يستطيع أحد أن يسمي صندوق أحد البنوك المحلية لمصلحة شركة فلان ليس إلا استثمار خاص أو تعاقد إحدى الشركات العقارية مع أحد البنوك المحلية ونتج عنها شراكة منفصلة مع البنك وبهذا الأسلوب أصبحت هذه الصناديق وجه آخر للمساهمات من الذي قدم شيئاً للمجتمع كل ما يتم طرحه هو فئة تريد أن تحافظ على زيادة حجمها .
الشركات المالية لا علاقة لها بالصناديق العقارية الإستثمارية سوى مهمة محددة وضمن وظيفة معينة وهذه التصنيفات لا أساس لها من الصحة إذا كانت البنوك تصنيفاتها غير صحيحة برأيي هناك آليات مختلفة تماماً ونستطيع تطبيقها وهي قيد ...... .
أبدعت ياصاحب القلم الذهبي,
طبعا وجود الصناديق العقارية شي ننتظره من زمان ومن الاستثمارات اللي مخاطرتها ضئيلة جدا ومحتاجينها خصوصا صغار المستثمرين ..
لكن ياستاذ خالد اللي نخلي الناس متعقدة وماهي راضية تعرف قيمة الصناديق هذه انها بإشراف هيئة سوق المال اللي الناس ماشافت من وراها خير بالعكس قبل كدا أشرفت على انهيار استثمارات وخراب بيوت الناس في سوق الأسهم .
انا أتوقع هدا سبب انو الناس مو عارفة قيمة هدي الصناديق , يعني لو كانت تحت إشراف اللجان العقاريةللغرف التجارية ،، حيكون أريح للناس بكثير
يا أخ خالد لماذا لم ترد على مداخلتي في مقالك الأخير قبل هذا المقال ؟؟سأظل بانتظارك!!
الان تريد صناديق لتعليق الشعب برموش عينيه!!
تقول التقييم يتم بصورة عادلة وبإشراف الهيئة ما كأنها هي التي أجازت علاوات الاصدار الخرافيةللشركات المساهمة!!
وتقول بالامكان تداولها للخروج منها وقت الرغبة..وهذا إمعان في الابتزاز حيث إذا حصلت النكسة المنتظرة تسقط قيمة الاستثمارات بشكل مؤلم ويأتي الكبار ليأخذوها بأبخس الأثمان حين يتأكدون أنه القاع..
المهم كل نقطة ذكرتها هي باب مشرع لاستغلال المواطن المسكين
وشكرا،،،
...................
اخي فهد راجع المقال السابق حيث قمت بالرد تحياتي
أشكرك جزيل الشكر لردك في مقالك السابق
وأترقب تعليقك عليه هناك أيضا فضلا لا أمرا
كما أترقب تعليقك هنا على ماقمت أنا بالرد عليه (( فقرتين )) هنا في هذا الموضوع
مع خالص الشكر
وطبل المطبلوووون...
هل بداية لعصر المضاربات العقارية والتطبيل لها؟؟؟لاأعلم
الذي أعلمه أن الشعب ليشس لديه السيولة الكافيه لتمويل مثل هكذا مشاريع...
فستريحوا أيها المطبلوووون