كشف عقاريون ومختصون وجود نحو 25 مشروعا ومخططا ومساهمة عقارية متعثرة في السعودية، وما زالت رساميلها البالغة نحو 100 مليار ريال معلقة دون أن يتم حلها بشكل نهائي، مبينين أن الجهات القضائية في محافظة جدة تنظر في الوقت الحالي إلى أكثر من عشرة آلاف قضية عقارية، تتمثل في قضايا مستأجرين ومساهمات عقارية وهمية.
وطالب العقاريون بإنشاء محاكم عقارية متخصصة تعنى بجميع الأمور العقارية، مشيرين إلى أن عدم وجود ضوابط وآليات وضعتها الجهات الحكومية أسهم في ظهور المشاريع المتعثرة وتزايد حالة ظهور المشاريع العقارية الوهمية.
في مايلي مزيداً من التفاصيل:
كشف عقاريون ومختصون وجود نحو 25 مشروعا ومخططا ومساهمة عقارية متعثرة في السعودية، وما زالت رؤوس أموالها البالغة نحو 100 مليار ريال معلقة دون أن يتم حلها بشكل نهائي، مبينين أن الجهات القضائية في محافظة جدة تنظر في الوقت الحالي إلى أكثر من 10 آلاف قضية عقارية تتمثل في قضايا مستأجرين ومساهمات عقارية وهمية.
وطالب العقاريون بإنشاء محاكم عقارية متخصصة تعني بجميع الأمور العقارية، مشيرين إلى أن عدم وجود ضوابط وآليات وضعتها الجهات الحكومية أسهم في ظهور المشاريع المتعثرة وتزايد حالة ظهور المشاريع العقارية الوهمية، واصفين آليات التنفيذ في اللجان العقارية في الغرف التجارية بالعقيمة في ظل عدم تقبل القطاع الحكومي فكرة الشراكة الاستراتيجية مع القطاع الخاص في تنظيم آليات عمل الأسواق خاصة فيما يعنى بالعقارية منها.
وأبانوا أن أسباب عدم إيفاء المطور العقاري بالتزامه تجاه من قام بشراء الوحدات العقارية منه على المخططات من خلال تنفيذ المشروع وتسليم الوحدات لملاكها ضمن البرنامج الزمني المتفق عليه هي أسباب غير جوهرية، مفصحين بأن الأسباب عديدة وقد تكون منها أسباب خارجة عن إرادة المطور أما لعدم وجود التمويل الكافي بسبب الأزمة المالية التي لم تستطع مواجهتها بعض الدول، أو بسبب عدم اكتمال التراخيص اللازمة لتنفيذ المشروع بسبب عدم إنجازها في الوقت المتوقع من قبل الجهات المعنية، كما أن من الأسباب التي قد تكون متعلقة بشكل مباشر بالمطور هي عدم جدية المطور وعدم دراسته للسوق العقارية بشكل كاف، أو رغبته في التحايل وجمع الأموال بطرق باطلة في الأصل.
وأوضح منصور أبو رياش رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة أن غياب التشريعات المنظمة للسوق العقارية ينذر بظهور مشاريع عقارية وهمية أخرى جديدة خلاف تلك التي تم الكشف عنها، وأنها ستجعل من الأراضي السعودية أرضا خصبة لممارسة عمليات النصب والاحتيال في السوق العقارية السعودية في ظل افتقاد السوق لمفاهيم صناعة العقار، مشيراً إلى أن عمليات التحايل التي تسببت في تعثر المشاريع جاءت نتيجة لعدم وجود ضوابط تحكم العلاقة بين المطورين العقاريين وملاك الوحدات العقارية.
وأفصح أبو رياش أن في مكة المكرمة مشروعين عقاريين متعثرين أحدهما في حي العوالي، وكان سبب تعثره على الرغم من حصوله على التراخيص اللازمة من أمانة العاصمة المقدسة، أن مستثمر المشروع خالف الآلية التنظيمية والتخطيطية التي نصت عليها بنود الترخيص، الأمر الذي أدى بدوره إلى توقف المشروع عن التنفيذ في ظل تهرب المستثمر بعد أن باع المشروع بالكامل وقبض الثمن اللازم له، ليرمي بعد ذلك بتهمة ارتكاب المخالفات على عاتق أحد مهندسي المشروع، وأما المشروع الآخر فيقع في ريع بخش وقد بيع المشروع على المخططات قبل تنفيذه، ومن ثم البيع مرة أخرى إلى ملاك آخرين أثناء عمليات التنفيذ، وهو الأمر الذي يؤكد نية المطور في التحايل من أجل جمع الأموال، مطالباً بضرورة محاسبة من ثبتت نية التحايل لديه عند جمع الأموال بقصد تنفيذ المشاريع.
وأضاف أبو رياش: " إننا نطالب بإنشاء محاكم عقارية متخصصة تعني بجميع الأمور العقارية، بما في ذلك أمور الإفراغ ونقل الملكيات والفصل بين الورثة فيما يتعلق بالعقارات"، مضيفاً أن عدم وجود ضوابط وآليات قامت بوضعها وزارات التجارة والصناعة، الشئون البلدية والقروية، المالية، الاقتصاد، ومجلس الاقتصاد الأعلى أسهم في ظهور المشاريع المتعثرة وتزايد حالة ظهور المشاريع العقارية الوهمية، واصفاً آليات التنفيذ في اللجان العقارية بالعقيمة في ظل عدم تقبل القطاع الحكومي فكرة الشراكة الاستراتيجية مع القطاع الخاص في تنظيم آليات عمل الأسواق خاصة فيما يعنى بالعقارية منها.
وزاد أبو رياش:" أن من أسباب تزايد أعداد المشاريع العقارية الوهمية خاصة تلك التي تقوم بعرضها شركات موطنها في دول الجوار هو ذلك الكساد الذي تعانيه على أرضها في ظل توافر السيولة في المملكة نتيجة تمتع الاقتصاد السعودي بمتانة قوية تحصنه ضد الأزمات الاقتصادية"، مفيداً أنه تابع أربعة مشاريع عقارية في بلد المنشأ الذي هي تقع به ووجد أنه صرف من الاحتيال وليس لها واقع، وأن المواصفات التي تتمتع بها تلك المشاريع تشكل نحو 3 في المائة من نسبة المواصفات المعلن عنها".
وأبان أبو رياش أن هناك ازدواجية بين الجهات الحكومية المعنية بالسوق العقارية، وأن تلك الجهات في ازدواجيتها أسهمت في التقليل من حجم الرقابة على السوق في ظل تعمدها الاهتمام بجباية الأموال من خلال فرض الرسوم على التراخيص وغيرها من الرسوم الأخرى.
وحمل أبو رياش مسئولية الإعلان عن تلك المشاريع في وسائل الإعلام والتسويق لها بمختلف المجالات على الرغم من عدم حصولها على التراخيص اللازمة من وزارة التجارة وأمانات المدن وعدة جهات حكومية أخرى، كما أنه لم يستبعد أن يكون هناك تغاض من قبل الجهات الحكومية، في ظل وجود مثل تلك اللوحات الإعلانات المنتشرة في الطرقات.
من جهته, كشف عبد الله الأحمري نائب رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة رئيس لجنة التثمين العقاري أن في السعودية نحو 25 مشروعا ومخططا ومساهمة عقارية تعثرت، وما زالت رؤوس أموالها البالغة نحو 100 مليار ريال معلقة دون أن يتم حلها بشكل نهائي، موضحاً أن الجهات القضائية في جدة تنظر في الوقت الحالي أكثر من 10 آلاف قضية عقارية تتمثل في قضايا مستأجرين ومساهمات عقارية وهمية، مشيراً إلى أن غرفة جدة كان من المفترض أن تعقد مؤتمرا صحفيا منذ ثلاثة أشهر مضت توضح فيه حقيقة بعض الشركات التي كان هدفها البحث عن جمع الأموال دون أن تتقيد أو تلتزم بتنفيذ مشاريعها التي جاءت من الخارج لأجلها، إلا أن تأخر الرد من قبل أمانة جدة أسهم في تأجيل المؤتمر.
وحمل الأحمري مسئولية تعثر المشاريع العقارية والوهمية عدة جهات كان منها هيئة الاستثمار والأمانة ووزارة التجارة، وقال: " هناك عدة جهات مسئولة مسئولية مشتركة في ظهور شركات عقارية تروج لمشاريع وهمية، من خلال البيع على المخططات، كما أننا نعاني تداخل مهام بعض الجهات الرسمية مع بعضها بعضا وارتجالية القرارات والتوجهات فيها في ظل عدم وجود تنسيق القائم بينها، وهو الأمر الذي تسبب في خلق نوع من الاتكالية بين تلك الجهات، التي سرعان ما تتهرب من مسئولياتها في حال وقوع أي ضرر يلحق بالمواطن أو الراغب في شراء الوحدات العقارية من تلك الشركات"، مفيداً أن هناك شركات قامت ببيع أكثر من 130 في المائة من الترخيص للمشاريع العقارية في جدة، والممنوح لتلك المشاريع من قبل الأمانة، وهو ما يؤكد أن هناك تلاعبا في ظل بيع مساحات أكثر من المسموح به، مضيفاً أن المواطن يتحمل جزءا من المسئولية في تبدد ثروات الاقتصاد الوطني، ذلك نظير ضعف الوعي وتهافته على الإعلانات والاستثمار العقاري دون التأكد من مصداقية تلك الشركات والتأكد من كل أصول الشركات العقارية ونظامية الشركات ورأس المال الأجنبي للشركات العقارية الأجنبية العاملة في السوق السعودية.
وزاد الأحمري أن أرض المملكة أصبحت أرضا خصبة في متناول أيدي أولئك الراغبون في التلاعب باقتصادها وثروات مواطنيها، مؤكداً أن المبالغ التي تذهب لصالح تلك المشاريع تضخ في بلدان أخرى يقع فيها مقر تلك الشركات التي بددت الثروات السعودية، لافتاً إلى أن هيئة الاستثمار السعودية انتهى دورها بعد أن تقاضت ما نسبته 12 في المائة كضريبة على رأسمال المستثمر الأجنبي، دون أن تراقب أين ذهبت رؤوس الأموال، وهل بقيت في الداخل، وهل تلك الشركات المرخص لها بعد جمعها للأموال من المواطنين نفذت مشاريعها، مشيراً إلى أن الرقابة على المستثمر الأجنبي ضعيفة خاصة فيما يتعلق بأرصدته البنكية لو حدث وأخفق في تنفيذ المشروع المرخص له القيام به.
وأوضح الأحمري أن المعارض العقارية التي ظهرت على السطح أخيرا تضم بين جنباتها كثيرا من تصاميم المشاريع والرؤى المستقبلية، التي ليس لها وجود على أرض الواقع وبقيت محصورة داخل المجسمات الزجاجية، ملمحا إلى أن تلك المشاريع التي يتم عرضها في المعارض العقارية هدفها جميع الأموال، وهي مشاريع مبالغ فيها لا يملك عارضوها القدرة المالية على إنشائها أو الرؤية والهدف من خلف تحقيق إنشائها، كما أنه لا يستبعد في ظل الإعلان عن مشاريع عقارية لم تر النور بعد وفي ظل غياب التشريعات المنظمة للسوق العقارية السعودية من ظهور مشاريع متعثرة أو أساليب جديدة لجمع الأموال بطرق مبطنة.
#2#
وأشار الأحمري إلى أن هناك ازدواجية في المهام بين هيئة الاستثمار ووزارة التجارة والأمانات، وأنها قاصداً الازدواجية في المهام خلف ظهور قضايا عقارية معقدة، ما دعا المحاكم إلى الاستعانة باللجنة العقارية للاستفادة من خبراتها في هذا المجال لكونها اعتبارية ومعترفاً بها، مطالباً بإيجاد محاكم متخصصة في المجال العقاري وتوفير قضاة متخصصين في الشأن العقاري لتخفيف العبء على المحاكم.
وأبان الأحمري أن ما تقوم به تلك الشركات ليس أسلوبا من أساليب التمويل الحديثة وإنما هو وسيلة لجمع المبالغ المالية الكبيرة بأقل وقت وجهد في ظل انعدام الرقابة من قبل الجهات المعنية على تلك المؤسسات والشركات، التي سرعان ما بادرت فور امتلاكها ترخيص هيئة الاستثمار بنشر إعلاناتها في الطرقات وفي وسائل الإعلام المختلفة وإنشاء مكاتبها في شتى مناطق المملكة لجمع المبالغ وبيع المشاريع على المخططات دون أن تمتلك التراخيص اللازمة للمشروع، كما أن تلك الشركات لا تمتلك صك ملكية الأراضي التي ترغب في إقامة المشاريع عليها.
ودعا الأحمري أمانات المدن بضرورة الإفصاح عن البيانات المتعلقة بالمشاريع المرخص لها وغير المرخص لها والقائمة في حيز التنفيذ لجميع الراغبين في الاطلاع على تلك البيانات التي قد تفيدهم وتمنعهم من الدخول في مشاريع قد يكون الهدف منها جمع الأموال وتبديد الثروات الوطنية، مستغرباً وجود موظفين يقومون بحجب تلك البيانات عن الراغبين في الاطلاع عليها، مشددا على ضرورة الإفصاح عن جميع المعلومات الخدمية التي تمس بشأن المواطن.
وأضاف الأحمري: " أن مما يثير الاستغراب والدهشة لدى العاملين في القطاع الخاص هو ذلك الموقف السلبي الذي يتخذه القطاع الحكومي تجاههم على الرغم من تحمل القطاع جزءا من مسئولية النهوض بالتنمية والقضاء على البطالة، فمن المتعارف عليه في جميع الدول أن القطاع الخاص هو شريك استراتيجي للقطاع الحكومي في التنمية والاقتصاد وفي تطوير الأنظمة وفي عمل الدراسات الفنية"، مشددا على ضرورة أن تواصل اللجان في الغرف التجارية أعمالها وألا تقف عند من يحاول التقصير في أدائه، وأن يسعوا جاهدين للوصول إلى صانعي القرار اقتداء بغرفة جدة التي توصلت إلى عقد اتفاقيات مع عدة جهات حكومية.
من جهته, يقول محمد البر نائب المدير العام في شركة موطن العقارية: " إن بيع المشاريع العقارية على المخططات يعد من إحدى وسائل التمويل التي يتبعها في الغالب العاملون في الأسواق العقارية التي لديها التنظيم والتشريع العقاري المتكامل وعلى وجه الخصوص نظام الرهن العقاري، أما في الأسواق العربية فشركة إعمار العقارية هي من لها قصب السبق في تطبيق مثل هذه الآلية ثم تبعتها بعد ذلك بقية الشركات العقارية الأخرى، والتي بدأت في تطبيق الآلية بشكل موسع مخالفة لما كان عليه الأمر في السابق إذ كان التعامل بها يتم في نطاقات ضيقة الحدود"، موضحاً أن من يعمل بآلية التمويل من خلال بيع المشاريع على المخططات يهدف إلى أمرين، أولهما أما أنه يهدف الى تمويل المشروع ذاتياً من خلال الراغبين في الشراء، وآخرهما أن تقوم تلك الشركات باختبار السوق الذي بدأت العمل فيه حديثاُ من حيث معرفة مدى الإقبال على شراء الوحدات العقارية ومعرفة مدى حاجة الطلب مقابل العرض.
وأضاف البر: " إننا في السعودية ما زلنا نفتقد وجود التشريعات والأنظمة التي تحكم العلاقة بين مستثمر المشروع ومنفذه والمالك الأخير للوحدة العقارية، وأن المسئولية في تعثر المشاريع تتحملها عدة عناصر تأتي في مقدمتها الدولة ثم المستثمر ثم المشروع ثم بعد ذلك المستخدم الأخير للوحدة، فأجهزة الدولة تتحمل مسئولية 10 في المائة من نسبة تعثر المشاريع، فهي وحتى الوقت الحالي لم تفرض تنظيمات واضحة تحكم آلية العمل في السوق العقارية السعودية عدا بعض الأنظمة التقليدية التي هي في الأصل غير قادرة على حماية جهات التمويل والمستثمرين ومتملكي الوحدات العقارية، وأما المستثمرون فينقسمون إلى عدة أنواع فمنهم من لديه الملاءة المالية القادرة على تنفيذ المشاريع، في حين أن البعض الآخر لا يمتلك القدرة المالية، كما أن البعض منهم دخلاء على السوق العقارية ولا يمتلكون الملاءة المالية معتمدين في ذلك على التمويل من خلال إدخال شركاء استراتيجيين معهم أو من خلال طلب التمويل من خلال البنوك أو من خلال بيع مشاريعهم العقارية على المخططات، والتي تعد الطريقة المثلى لتقليل التكلفة في فوائد التمويل في ظل عدم التزامهم بعمل الدراسات والضمانات أو بحصص شركاء لا يرغبون في مقاسمتهم نسب الأرباح".
وزاد البر: " إن تمويل المشاريع من خلال بيع المشروع على المخطط تعد وسيلة قادرة على توفير وجمع الأموال اللازمة للبدء في تنفيذ المشروع بتمويل ذاتي بعيداً عن أن يتكبد المستثمر أي تكاليف أضافية، أو يصدم بواقع اشتراطات التمويل من خلال المؤسسات المصرفية التي تطالب على الأقل في حال رغبتها بمنح التمويل أن يكون المشروع في حيز التنفيذ".
وحمل البر المالك النهائي للوحدة العقارية في تلك المشاريع التي تعثر تنفيذها نسبة 40 في المائة من مسئولية تعثر صرف مدخراته بسبب عدم إدراكه نوعية المشروع ونظاميته ووجود التراخيص اللازمة له، فيما تظل النسبة المتبقية من مسئولية تبديد الثروات الوطنية والمقدرة بنحو 50 في المائة، في حال أن أجهزة الدولة تحملت نسبة 10 في المائة بسبب عدم فرضها التشريعات والتنظيمات المنظمة للسوق العقارية، ملقاة على عاتق الشركات والمطورين العقاريين، مستدركا أن المشاريع التي تتعثر وهي قد تم تمويلها من خلال البيع على المخططات لم تصل إلى حدود الظاهرة.
وأفاد البر أن أسباب عدم إيفاء المطور بالتزامه تجاه من قام بشراء الوحدات العقارية منه على المخططات من خلال تنفيذ المشروع وتسليم الوحدات لملاكها ضمن البرنامج الزمني المتفق عليه هي أسباب غير جوهرية، مضيفاً أن الأسباب عديدة وقد تكون منها أسباب خارجة عن إرادة المطور إما لعدم وجود التمويل الكافي بسبب الأزمة المالية التي لم تستطع مواجهتها بعض الدول، أو بسبب عدم اكتمال التراخيص اللازمة لتنفيذ المشروع بسبب عدم إنجازها في الوقت المتوقع من قبل الجهات المعنية بمنح تلك التراخيص، كما أن من الأسباب التي قد تكون متعلقة بشكل مباشر بالمطور هي عدم جدية المطور وعدم دراسته للسوق العقارية بشكل كاف.
وأبان البر أن المشاريع التي تمول من خلال بيعها على المخططات في الرياض تشكل نسبة ضئيلة جدا في ظل اعتماد المستثمرين على المحافظ الخاصة التي تعود ملكيتها لتجار لهم الخبرة الكافية في السوق العقارية، مستدركا أن تمويل المشاريع من خلال البيع على المخططات تعتبر من أدوات التمويل الجيدة في حال امتلك المطور والمنفذ المصداقية اللازمة.
