FINANCIAL TIMES

سقوط مراكز التسوق ونهوضها .. تقليص الطموحات هو الحل

سقوط مراكز التسوق ونهوضها .. تقليص الطموحات هو الحل

تعثرت خطط ضخمة لإعادة تطوير مركز ويتجيفت خلال العام الماضي. «ماي لندن»

سقوط مراكز التسوق ونهوضها .. تقليص الطموحات هو الحل

بين 2016 و2021 تم إغلاق 83 في المائة من المتاجر متعددة الأقسام في المملكة المتحدة. «كرويدون وساتن جارديان»

على امتداد مسافة قصيرة من الشارع الرئيس في كرويدون، جنوب لندن، يمكننا تتبع انهيار تجارة التجزئة البريطانية في أقل من عشر دقائق.
لنبدأ بمتجر جرانتس، كان في يوم من الأيام واحدا من أكبر المتاجر متعددة الأقسام في البلاد، بأقسام مخصصة لصنع القبعات وشرائط الشعر والدانتيل. هذه الأقسام لا تزال منقوشة بفخر على واجهة المبنى التاريخي، لكنها اختفت منذ زمن بعيد. بدلا من ذلك، واجهة "جرانتس" هي الآن لمتجر لبيع الدجاج.
المتجر الذي يليه هو ألديرس، متجر متلاش آخر متعدد الأقسام تم إغلاقه في 2012 والآن أصبح فارغا. مع اندثار أيام ازدهارها منذ مدة طويلة، أصبحت المتاجر الفارغة مثل هذه منتشرة الآن في الشوارع الرئيسة في جميع أنحاء البلاد.
المحطة التالية في شارع كرويدون الرئيس هي مركز التسوق الغائر ويتجيفت، حيث يتدفق الضوء عبر السقف الزجاجي متخللا الطوابق الفارغة وواجهات المتاجر المهجورة، ويخشى التجار من أن يكون المركز قطعة الدومينو التالية التي ستسقط.
المستأجرون الرئيسون لمراكز التسوق مثل "ويتجيفت" كانوا تقليديا متاجر متعددة الأقسام، وهي النوع المهدد بالانقراض بشكل متزايد في المملكة المتحدة. بين 2016 و2021، تم إغلاق 83 في المائة منها، وفقا لـ"كوستار"، بعد أن كان هناك 467 متجرا في بريطانيا، انكمش العدد إلى 79 متجرا. ويهدد اختفاؤها الآن بانهيار مراكز التسوق.
يتدافع أصحاب العقارات والمجالس المحلية لتجديد مراكز التسوق الخاوية، التي تضررت بشكل أكبر بسبب ازدهار التسوق عبر الإنترنت وعمليات الإغلاق الناجمة عن فيروس كورونا. لكن المهمة صعبة وتتطلب استثمارات كبيرة في وقت تسبب فيه انخفاض الإيجارات وتقييمات العقارات في افتقار مالكي مراكز التسوق إلى السيولة النقدية.
يوضح مركز ويتجيفت للتسوق في كرويدون هذا التحدي. توقفت الخطط الكبيرة لإعادة تطوير المركز العام الماضي حيث كانت التكاليف أحد العوامل لكن ليس قبل إغلاق عدد من المتاجر تحسبا للتجديد. ترك ذلك أجزاء من المركز التجاري فارغة.
يقول أحد التجار الذي كان مستأجرا في المركز منذ أكثر من 20 عاما والذي اختار عدم الكشف عن اسمه لأنه يتفاوض مع المالك لخفض الإيجار، "إنه هادئ جدا الآن، لم يعد يستحق ذلك السعر بعد الآن".
دون وجود خصم، يقول التاجر إنه من المرجح أن يغلق المتجر، ما يضيف إلى قائمة الضحايا التي تضم عشرات الآلاف من تجار التجزئة الذين أغلقوا أبوابهم في المملكة المتحدة على مدى الأعوام الخمسة الماضية.
التراجع الطويل في التسوق شخصيا والنزيف البطيء لمتاجر التجزئة التي كانت يوما ما متاجر رئيسة في مراكز التسوق يثيران التساؤل، هل هذه هي النهاية أمام مراكز التسوق؟ أم هل ستتمكن الشركات والمجالس التي تمتلكها من إيجاد طريقة لبث روح جديدة فيها؟
يقول هاري بادهام، المسؤول عن التطوير وإعادة ترتيب الأصول في شركة هامرسون، المالكة المشاركة لمركز ويتجيفت مع شركة يونيباي رودام ويستفيلد، "لا مجال للتظاهر بأن العالم لم يتغير. بصراحة، أي شخص في أي قطاع ينكر أنه سيكون هناك تغيير ويعتقد أنه يمكنه الاسترخاء وتحصيل الإيجار لمدة 15 عاما سيخسر بشكل كبير".

من حلم إلى كابوس
ينسب الفضل إلى المهندس المعماري فيكتور جروين المولود في فيينا في اختراع مراكز التسوق. مع اتساع المدن الأمريكية في أربعينيات وخمسينيات القرن الماضي، طور جروين رؤية للمساحات المغطاة في الضواحي حيث يمكن للزوار التسوق والعمل واللعب دون الاعتماد على السيارات – التي كان يعتقد أنها تشكل تهديدا على الحياة والصحة مثل "المجارير المكشوفة الكبيرة".
ترسخ المفهوم، لكن الحلم الخيالي ضاع عندما أدرك المطورون – من بينهم ميلفين سيمون، المؤسس المشارك لمجموعة سيمون بروبرتي، التي لا تزال أكبر مالك لمراكز التسوق في الولايات المتحدة – أنه يمكنهم كسب كثير من المال من خلال الاعتماد إلى حد كبير على تجارة التجزئة أو عليها وحدها فحسب.
كان النموذج بسيطا، سجل واحد أو اثنان من المتاجر الرئيسة بإيجارات رمزية تجذب العملاء، ثم أجر المساحة الموجودة بينها أو حولها لتجار التجزئة الأصغر الذين سيدفعون مقابل فرصة خدمة جمهور مأسور.
يقول مارك روبنسون، رئيس فريق عمل الشوارع الرئيسة التابع للحكومة البريطانية والمؤسس المشارك في شركة الاستثمار في مراكز التسوق إلاندي، "أصبح هذا هو الأسلوب المتبع في الولايات المتحدة والمملكة المتحدة. تجارة التجزئة عطلت كل شيء آخر في مراكز المدن. هذا يترك الولايات المتحدة والمملكة المتحدة معرضتين بشكل استثنائي لانهيارها".
تم افتتاح "ذا بول رينج" في برمنجهام، أول مركز تسوق داخلي في أوروبا، قبل تقريبا 60 عاما، ووعد بجعل التسوق "مغامرة ممتعة، وليس بلوى". تم تقليد الفكرة سريعا، ويوجد الآن أكثر من 750 مركز تسوق في المملكة المتحدة، تراوح بين 20 متجرا وسوبر ماركت إلى مراكز عملاقة تبلغ مساحتها مليون قدم مربع، وفقا لشركة إلاندي. الجزء الأكبر منها، مثل مركز ويتجيفت، يقع في وسط المدينة.
تمتاز مراكز التسوق بساعات عمل أطول، ومجموعة كبيرة من المنتجات، وبعض من الرونق الخاص. أعطى إعلان مبكر عن مركز برنت كروس للتسوق في شمال لندن، حيث انطلقت النوافير وتناثرت تحت سقف مقبب مضاء، فكرة عن المكان الذي يروج فيه الوافدون الجدد لأنفسهم، "نيويورك، طوكيو، باريس، ميلانو، وبرنت كروس" تزعمت الشعار.
حتى قبل خمسة أعوام، مع ترسخ شركة أمازون والتجارة الإلكترونية، كانت مراكز التسوق لا تزال تجتذب اهتماما جادا من المستثمرين. في أواخر 2017 ومطلع 2018، أظهرت سلسلة من الصفقات ومحاولات الاندماج اعتقادهم بأن مراكز التسوق لديها مستقبل مستدام، بل مشرق أيضا.
اشترت الشركة الفرنسية يونيباي رودام شركة ويستفيلد، مالكة مراكز التسوق في لندن ونيويورك، في أواخر 2017 مقابل 25 مليار دولار. في العام التالي، رفض مجلس إدارة شركة هامرسون عرضا من شركة تشغيل مراكز التسوق الفرنسية كليبيير للاستحواذ عليها بسعر 635 بنسا للسهم، أي أكثر من خمسة مليارات جنيه استرليني. قال ديفيد تايلر، رئيس "هامرسون" في ذلك الوقت، إن كليبيير "تواصل التقليل من قيمة الشركة بشكل كبير".
اليوم، يتم تداول أسهم "هامرسون" عند 27 بنسا بعد حقوق إصدار الأسهم للإنقاذ في 2020، ما يمنحها رسملة سوقية أكثر قليلا من مليار جنيه استرليني. تبيع شركة يونيباي رودام ويستفيلد مراكز تسوق أوروبية بقيمة مليارات الجنيهات من أجل تخفيض ديونها.
عانى أصحاب مراكز التسوق جميعا انكماشا على نطاق واسع في تجارة التجزئة المادية في جميع أنحاء المملكة المتحدة، ما أدى إلى تقليص قاعدة مستأجريهم. يقول تيم فالانس، رئيس تجارة التجزئة في وكالة العقارات جيه إل إل، "بالعودة خمسة أعوام إلى الوراء كان لدينا تقريبا 290 ألف متجر، باستثناء الأكشاك. لقد خسرنا نحو ثلث تلك المتاجر، ولدينا تقريبا 50 ألف متجر شاغر ونحو 40 ألف متجر زائد عن الحاجة وفي طريقه إلى أن يصبح شاغرا".
خلف زوال تجارة التجزئة التقليدية آثار في الشوارع الرئيسة في كل مكان، لكن مراكز التسوق تواجه تحديات فريدة، ليس أقلها انهيار المستأجرين الرئيسين مثل متاجر توب شوب لفيليب جرين ودبنهامز خلال الجائحة. يقول روبنسون إنه نظرا إلى تصمميها على أساس تلك المتاجر الرئيسة "من الصعب رؤية كيف يمكن لهذه الأبنية الداخلية من الأحجار المتراصة الخرسانية أن تستخدم لأي شيء آخر".
في بعض المواقع، كان لخسارة التجارة من العاملين في المكاتب الذين يقضون الآن مزيدا من الوقت في العمل من المنزل تأثير أيضا. أخر التجار في مركز ويتجيفت في كرويدون ساعات العمل لأن العاملين في المكاتب لم يعودوا يتدفقون إلى مركز التسوق في الصباح.
حاصر كل هذا بعض مراكز التسوق في حلقة مفرغة من قلة الاستثمار، بعيدة كل البعد عن روعة وبهجة الماضي.

مستقبل المطور
يمثل هذا تحديا، لكن ليس تحديا وجوديا، وفقا لريتا روز جاني، الرئيسة المتفائلة في "هامرسون"، واحدة من أكبر الشركات المالكة لمراكز التسوق في المملكة المتحدة التي تعمل اليوم.
تقول جاني، التي تم تعيينها في أيلول (سبتمبر) 2020، "جئت إلى الشركة أثناء عمليات الإغلاق". لم تكن "هامرسون" قادرة على تحصيل الإيجار من المستأجرين الذين أجبروا على إغلاق محالهم بسبب إجراءات الإغلاق وكانت قيمة أصول الشركة في انخفاض سريع.
تضيف جاني أنه كانت هناك وظائف مباشرة أكثر في مجال العقارات، لكن التحدي كان جذابا. "أحب توليد القيمة وكنت أعرف كثيرا عن استثمار التجزئة، وعندما أنظر إلى هذه الشركة، وأنظر إلى الأصول، إن فرصة توليد تلك القيمة كبيرة".
يعد تدمير القيمة، بدلا من توليدها، القضية الأكثر إلحاحا في القطاع في الوقت الحالي. منذ نهاية 2017، فقدت مراكز التسوق التابعة لشركة هامرسون نحو ثلثي قيمتها، في حين انخفض متوسط الإيجارات بمقدار الربع منذ نهاية 2018، وفقا لوكالة فيتش.
لكن هناك دلائل على أن الحد الأدنى قريب، حيث أظهرت أحدث نتائج "هامرسون" انخفاضا 7.9 في المائة في 2021، مقارنة بـ21 في المائة في 2020.
حاولت جاني كبح جماح الديون وجمعت نحو مليار جنيه استرليني من خلال مبيعات الأصول وحقوق إصدار الأسهم. في إشارة إلى أن العمل الأكثر صعوبة قد انتهى الآن، رفعت وكالة فيتش نظرتها المستقبلية للشركة من سلبية إلى مستقرة هذا الشهر.
تقول جاني، "لدينا فكرة واضحة للغاية عما يجب فعله. ليست جميعها قابلها للتنفيذ في غضون 24 ساعة لكننا وصلنا بالفعل إلى مرحلة حققنا فيها بعض الأمور، ولدينا كثير من الأمور قيد العمل في الوقت الحالي".
بعد أن نجت من الأزمة الحالية، أصدرت "هامرسون" سندات بقيمة 700 مليون يورو العام الماضي ويمكنها الآن البدء "بالتنفيذ"، حسبما تقول. تعيد استراتيجيتها إحياء بعض من مفهوم جرين الأصلي، دمج تجارة التجزئة مع المنازل وأماكن العمل والمرافق الترفيهية في مواقع الشركة في لندن ودبلن وبرمنجهام.
تقول جاني، "يمكنك تجسيد قصة 'ابتكار الوجهات'، لكن في النهاية إذا لم يكن لديك العقار فلا يمكنك فعل ذلك. هذه مجموعة من العقارات الرئيسة في مراكز مدينة حضرية".
تدرس الشركة تعديل نهج مراكز التسوق التابعة لها بحيث لا تعتمد بشكل كبير على تجارة التجزئة التقليدية. أدرجت جاني مرافق الرفاهية والنوادي الرياضية، والمناسبات الثقافية والرياضية، ومساحة للوجستيات الميل الأخير كخيارات محتملة.
يستمر هذا الهدف في تطوير مراكز التسوق خلال الأعوام الأخيرة. يقول مايك بريو، محلل العقارات في مصرف جيفريز، "كانت الأطعمة والمشروبات تمثل 5 في المائة من قاعدة المستأجرين في التسعينيات. ازدادت هذه النسبة إلى نحو 20 في المائة، ومن ثم أضاف أصحاب العقارات صالات السينما لإبقاء الناس هناك حتى المساء. وأضافوا أنشطة مثل تسلق الجدران، أو عرض سيارة على قاعدة".
تدرس نظيرات "هامرسون"، بما في ذلك شركة يونيباي رودام ويستفيلد وشركة لاندسيك، مواقع متعددة الاستخدامات.
يقول جان ماري تريتانت، الرئيس التنفيذي لشركة يو آر دبليو، "السؤال المطروح بالنسبة لنا هو كيف نزيد قيمة أصولنا إلى الحد الأقصى. سابقا، كنا نتطلع إلى 95 في المائة في تجارة التجزئة. الآن نفكر في إمكانية تكثيف أصولنا ويمكننا أن نحقق 50 في المائة في العقارات السكنية".

استثمار ورؤية وحظ
لكن إعادة إحياء مراكز التسوق القديمة سيتطلب استثمارات، وهو تحد في قطاع يفتقر إلى السيولة وقطاع عانى تدميرا كبيرا للقيمة. يقول كولم لودر، محلل في شركة جودباي، "السؤال الكبير هو كيف تحافظ على أهمية عقاراتك، وما هو الإنفاق الرأسمالي لتحقيق ذلك. يتطلب متجر التجزئة الذي يمثل وجهة مقصودة استثمارات".
اتخذ كثير من مالكي مراكز التسوق بالفعل قرارا بالانسحاب. في العام الماضي، أغلقت مراكز من ضمنها برودمارش في نوتنجهام، وإليفانت آند كاسيل في لندن، وشيلتيرنز في هاي وايكومب أبوابها إلى الأبد.
حتى الآن، كان المشترون القلة الذين أتوا إلى مراكز التسوق انتهازيين، حيث استفادوا من القيم المنخفضة وصرفوا ما تبقى من دخل الإيجار. لكن حتى هذا الأمر في حالة تراجع، لأن تجار التجزئة الناجين في وضع يمكنهم من التفاوض بشأن تخفيضات كبيرة مع المالكين الذين هم في أشد الحاجة لأي مستأجر على استعداد لدفع ضريبة الممتلكات التجارية.
لكن بعد الانتعاش والتراجع، فإن الخيار الثالث هو التجديد. تعمل السلطات المحلية في جميع أنحاء المملكة المتحدة، مع مالكي العقارات، على وضع برامج تناسب حالة مراكز التسوق المتدهورة من خلال خطط استثمارية أشمل. مثلا، اشترى المجلس في ستوكتون أون تيز في شمال شرق إنجلترا مركزين للتسوق وسيهدم أحدهما كجزء من خطة طموحة لإعادة تشكيل الشارع الرئيس.
مع معالجة كثير من السلطات لعجز ميزانياتها وانخفاض الدخل من ضريبة الممتلكات التجارية نتيجة زوال تجارة التجزئة، فإن جمع الأموال ليس بالأمر الهين. "أخذ مجلس ستوكتون الوعود من الجميع" لجمع الأموال، وفقا لروبنسون من فريق عمل الشوارع الرئيسة.
لكن المجالس ليس لديها خيار سوى أن تكون جزءا من الحل، كما يقول روبنسون. "أغلبية مراكز التسوق تقع وسط المدن. هناك واجب اجتماعي ومجتمعي تقريبا لفعل شيء ما حيال تلك المراكز. لأنها تسيطر على وسط المدن والنتائج التي تستفيد منها مراكز المدن".
في مدينة ويجان، دخل المجلس في شراكة مع الشركة المتخصصة في التجديدات سيتي هارت لإعادة تطوير مركز جاليريز للتسوق في وسط المدينة بقيمة 135 مليون جنيه استرليني. سيستمر المركز التجاري الذي سيعاد تشكيله في ضم محال التجزئة، لكن الخطط تشمل كذلك إنشاء صالة بولينج ودور سينما وملعب جولف صغير، إضافة إلى ما يقارب 500 منزل جديد حوله. يقول روبنسون إن عملية إعادة تطوير مركز جاليريز للتسوق هي واحدة من بين تقريبا 60 عملية تقودها السلطات المحلية على الصعيد الوطني.
مركز ويتجيفت ليس من بينها. تم وضع خطط كبرى لإنشاء مركز جديد متعدد الاستخدامات بقيمة 1.5 مليار جنيه استرليني من شركة يونيبول رودام ويستفيلد وشركة هامرسون إلى جانب مجلس البلدية في 2013. لكن تلك الخطط تفككت أثناء الجائحة.
هناك خطط جديدة قيد الإعداد، لكن من المحتمل أنها مجزأة إلى مراحل. يقول بادهام، "لأعوام كانت الخطط تسير في اتجاه واحد، وهو الحديث عن أقصى خيار كبير لإعادة التطوير". يضيف أن الحديث يدور الآن حول "تفكيكه".
يعد العثور على استخدام جديد لمتجر ألديرس من أحد الأولويات - "كيف يمكن لمساحة شاغرة قدرها 500 ألف قدم مربع تمتد على طول 150 مترا على الشارع الرئيس ألا تكون مستغلة؟"، كما يقول بادهام، ملمحا إلى أن المساحة الشاسعة يمكن أن تمنح لشركة لتنظيم المناسبات.
لكن بعد عقود من التراجعات، فإن إحياء الشارع الرئيس سيتطلب استثمار ا ورؤية وبعض الحظ. يرى بادهام أن تقليص الطموحات قد يكون هو الحل لإحراز تقدم حقيقي. "أفضل طريقة لالتهام فيل هي من خلال تناول قضمة واحدة منه كل مرة".

إنشرها

أضف تعليق

المزيد من FINANCIAL TIMES