مجرد أن بدأت أسعار المساكن في الارتفاع غير المسبوق في 2020، بدأ متشائمون يحذرون من أزمة تلوح في الأفق، وزعموا أن سوق الإسكان مقبلة على فقاعة مقدر لها أن تنفجر.

ظهرت مجموعة من المحفزات المفترضة التي كانت ستجعل الأسعار عالقة في حالة من الفوضى، منها الارتفاع المفاجئ في أسعار الرهن العقاري. توقع مراقبو الفقاعة حدوث اضطراب. انتظروا طويلا، لكن دون جدوى. هل اقتربت سوق الإسكان من المستوى الذي يمكن أن تتشكل فيه فقاعة؟ الجواب قطعا لا. بعد مرور أكثر من ثلاثة أعوام على بدء الأسعار رحلة الصعود، الشيء الوحيد الذي فشل هو التوقعات القاتمة.

وبحسب "بيزنس إنسايدر" تشير كلمة فقاعة إلى فرقعة وشيكة، وهي النقطة التي يؤدي فيها الجمع بين المضاربة الجشعة، والسلوك عديم الضمير، وارتفاع الأسعار إلى انهيار كل شيء. وباستثناء كارثة اقتصادية واسعة النطاق، لن تحدث أي فرقعة قريبا.

من المؤكد أن القفزة المذهلة في أسعار المساكن تثير القلق، لكنها نتيجة لنقص حاد في العرض. الذين يبحثون عن أوجه تشابه مع عام 2008 هم كمن يبحث عن إبرة في كومة قش، نادرا ما تتكرر الدورات بالطريقة نفسها.

أصبح أصحاب المنازل في وضع مالي أفضل بكثير مما كانوا عليه في المرة الأخيرة التي انهارت فيها الأسعار. كما أن شركات بناء المنازل لا تواكب الحجم الهائل لجيل الألفية الذي انغمس فجأة في أحلام الساحات الخلفية والأسوار. الغريب في الفقاعات هو أنها لا تندرج بدقة تحت تعريف واحد. يمكن أن تشير التنبؤات القاتمة إلى عامل محرك للانهيار التالي.

بدأ الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة في ربيع 2022، ما رفع الفائدة على الرهن العقاري. استمرت الفائدة في الارتفاع خلال معظم 2023، لتسجل في أكتوبر الماضي أعلى مستوى لها منذ 20 عاما، بوصولها إلى 8 % تقريبا، ارتفاعا من أقل من 3 % خلال ذروة الجائحة. وفجأة، لم يعد الاقتراض رخيصا جدا.

قال ريك بالاسيوس جونيور، مدير الأبحاث في شركة جون بيرنز للأبحاث والاستشارات، "إن المضاربة هي الأكسجين الذي يشعل نار السوق". ومن خلال رفع الفائدة، قطع الاحتياطي الفيدرالي إمداد الهواء. لكن لم تكن هناك فقاعة، ولم يكن هناك انهيار مفاجئ في أسعار المساكن. وحتى مع تضاعف أسعار الفائدة على الرهن العقاري ثلاث مرات وتراجع المشترين، ظلت القيم ثابتة. مهما كان ارتفاع الأسعار حادا، فهو لا يكفي لتشكيل فقاعة.

إذا كان ارتفاع الأسعار يصعب تفسيره منطقيا أو يحجب الممارسات التجارية الغامضة، فاحذر. بدلا من مواجهة فقاعة الإسكان، نحن نواجه أزمة مختلفة تماما: نقص العرض. كانت شركات بناء المساكن في الولايات المتحدة تبني في العقد الذي أعقب الأزمة المالية العالمية ما يعادل نصف معدل العقود الثلاثة السابقة، ما أسهم في أزمة الإسكان. لعل أكبر تهديد لسوق الإسكان هو التباطؤ الاقتصادي الحاد الذي يفقد فيه كثير من الناس وظائفهم ولا يستطيعون سداد قروضهم العقارية.

من المعروف أن تقدير اتجاه الاقتصاد صعب جدا، لكنه آخذ في الازدهار حاليا، مقارنة بالدول الغنية الأخرى. وحتى لو اتخذ الاقتصاد منعطفا، فإن حدوث ركود عادي ربما لن يكون كافيا للإطاحة بسوق الإسكان. لا بد أن تسوء الأمور إلى الحد الذي قد تضطر فيه البنوك إلى الابتعاد عن مجال الإقراض العقاري بالكامل تقريبا، مثلما فعلت أثناء أزمة حبس الرهن العقاري. الأسعار ليست على وشك الانخفاض، لكن يبدو أن أيام التقييمات المرتفعة قد ولت.

سوق الإسكان بعيدة عن التوازن، لكننا نسير في ذلك الاتجاه على الأقل. بعد الأعوام القليلة الماضية، أصبحت المخاوف المستمرة من التداعيات المفاجئة مجرد إلهاء عن القضايا الأكبر المطروحة. كان النقاش حول الفقاعة ممتعا، والآن حان وقت إخماده.