الأسس في آلية العرض والطلب العقاري

وفقا لأساسيات اقتصادية تبحث كلمة وعبارة سلع علميا في علم الاقتصاد. وكلمة سلع تشمل الخدمات. وعند تفسير ما معنى سوق؟ هي تعني وجود بائعين ومشترين مستقلين عن بعض ضمن حدود ومعايير. وتبقى مشكلة التفاهم على الحدود والمعايير، خاصة مع التطورات التقنية. هناك خلافات قوية، وهي من أسباب الاختلافات في توقعات مسار الأسعار مستقبلا.
كيف يتحقق توازن equilibrium العرض والطلب؟ حصوله يتطلب باختصار وجود راغبين في الشراء ووجود قدرة على الشراء. والأمر نفسه يقال للعرض لكن بصورة معكوسة. وجود راغبين في البيع، ووجود قدرة على البيع.
لكن ما سبق يثير نقاطا وتساؤلات يصب جوهرها في تعريف راغبين وتعريف قادرين. وأساس التساؤلات طبيعة خصائص العقار وكيفية عمل سوقه وتمويله وتسجيله وتوثيقه. طبيعة تجعل التوازن فيه موضع إشكالات وخلافات. لكن فهم مبادئ العرض والطلب علميا يساعد على ضبط الإشكالات بصورة علمية حيادية.
من أهم أسس أو مبادئ العرض والطلب لأي سلعة من عقار وغير عقار أنه عندما يكون الطلب أعلى من العرض ترتفع الأسعار والعكس بالعكس.
ما العوامل المؤثرة في العرض؟ كثيرة كأوضاع اليد العاملة ومواد البناء وسياسات الحكومة نحو العقار والبناء، والتطورات في الأوضاع المؤثرة في الاقتصاد من جغرافية وسياسية واجتماعية وتقاليد وغيرها.
ما العوامل المؤثرة في الطلب؟ كثيرة كمعدلات الدخل والفائدة وتركيبة المشترين وسياسات التمويل والأوضاع والعادات والأحداث المؤثرة في حياة الناس ورغباتهم عامة. بعض الأحداث طبيعي كحصول كوارث طبيعية، وبعضها بشري كحادثة حرب روسيا وأوكرانيا، وبعضها يجمع الأمرين. وتختلف الأحداث في مدى تأثيرها في العرض والطلب.
كيف يعمل العرض والطلب في العقار؟
يتبع قانون العرض والطلب. والمؤثرات السابقة تأثيرها وفقا لهذا القانون. مثلا زيادة معدل الفائدة تزيد من تكلفة التمويل وهكذا. لكن ما حدود هذه الزيادة؟ موضع نقاش.
توازن العرض والطلب مستبعد بسبب أن تغير الظروف والعوامل المؤثرة أصل وليس بأمر طارئ.
في جانب العرض، ربما كان أهم العوامل المؤثرة حجم ونوع وطبيعة ما هو موجود من عقار Existing Inventory.
لكن هناك إشكالا. كيف نفهم ونعرف هذه العوامل؟ موضع نقاش قوي، ذلك أن الأهواء والميول والخلفيات تتدخل. وجزء كبير من المشكلة في التعريفات وتسجيل العقارات وتمويلاتها، وتعريفاتها وطبيعة الإحصائيات وكيف جمعت، ومدى مطابقتها للواقع، فمواضع قوتها وضعفها. والكلام عام وليس عن دولة بعينها.
في بحث العرض يجري استعراض ما هو موجود، الذي يشمل ما هو قائم وما هو جديد. لكن ما تعريف كل واحد تعريفا جامعا مانعا؟ موضع نقاش وخلاف، لأن التعريفات واقعة تحت تأثير مؤثرات مختلفة وكثيرة. مثلا، بعض الناس شركاء واختلفوا في السعر أو أصلا لم يكونوا ينوون البيع، لكن استجدت ظروف فغيروا رأيهم في وقت ما. هل يبقون على رأيهم أو تتغير الظروف؟ ويبنى على ما سبق اختلاف في احتساب نسبة ما يعرض للبيع لما هو موجود من عقار.
مسألة مساكن تحت الإنشاء تجر معها أسئلة. متى تعرض للبيع؟ هل تواجه ملاكها عقبات؟
سياسات الحكومات، خاصة في البناء وتخطيط المدن وتوفير خدماتها والاستقدام واليد العاملة والتمويل ودعم السكن، لها تأثيرات قوية في جانبي العرض والطلب. وهذا أمر مؤكد، وهو موضوع طويل. وبالمناسبة، أشير إلى أن الطريقة القديمة لصندوق التنمية العقارية سبب لوجود كثير من مظاهر سوق العقار. السبب أن الصندوق كان المصدر شبه الوحيد للتمويل العقاري، وكان يعطي القروض فقط لمن يرغبون في البناء الشخصي. واستمر مدة طويلة لا يقرض من يرغب في شراء منزل قائم. من نتائج هذه السياسة قلة الإقبال على منتجات شركات عقارية، فتسبب في ضعف ربحية فقل وضعف التطوير العقاري في بلادنا خلال أعوام مضت.
من مواضع النقاش العوامل المؤثرة في الطلب، كتغير العادات والميول ومعدلات الفائدة. أصل التأثير مؤكد، والنقاش في مستواه، لأنه مرتبط بعوامل كثيرة، من دعم حكومي ونسبته، ومصدر التمويل ونسبته من الثمن وهكذا. مثلا، بافتراض وحدة سكنية قيمتها مليون ريال، معظمه تمويل بدعم حكومي بتحمل الفائدة عن نصف مليون. هذا يعني أن على المشتري تحمل فوائد باقي الثمن. زيادة معدلات الفائدة تقلل الحد الأقصى لحجم التمويل المتاح. ما حدوث التأثير؟ يعتمد على عوامل وتفصيلات.
من العوامل المؤثرة في الطلب مدى اطمئنان المشتري لوضعه المالي الحالي والمستقبلي، مثل مستقبل معاشه الشهري الثابت من الوظيفة، ومثل أوضاع دخله من غير الوظيفة. من العوامل مدى الرغبة في الشراء أو البيع. لا توجد معايير حتى الآن لقياس الوضع في السوق. وليس من الضروري حصول توازن بين وضع المشتري ووضع السوق.
من المؤثرات، التطورات في حركة السكان المحليين أو الوافدين، بما يزيد أو يقلل جانبي السوق العرض والطلب. ومن المؤثرات مستويات الطلب من الشركات والقطاع العام والمستثمرين. ومن المؤثرات تغير الظروف المؤثرة على صناعة المساكن والعقار.
كثير من العارضين يخططون على المدى البعيد، وليس المتوسط، فضلا عن القصير. ولهذا تأثيراته في السوق. قد يتسبب في وجود قلة عرض عند حصول موجة تمويل.
العرض والطلب الإسكاني يتأثر كثيرا بمسألة الموقع. رغبات الناس في المواقع عرضة لمؤثرات كثيرة يطول نقاشها. ومن جهة أخرى، لا توجد قطعتا أرض على وجه الأرض متطابقتان في الصفات 100 في المائة.
متى يحصل التوازن؟
عند سعر لا يحصل عنده زيادة أو نقص، العدد المرغوب في شرائه يساوي العدد المعروض للبيع. وتحققه ليس بالسهل، لكن النظرية الاقتصادية تفترض أن الأسواق تتجه إلى التوازن في الأمد البعيد. ولا يعني ذلك ضرورة التحقق 100 في المائة، لكن المقصود التوجه له، عبر تأثيرات كثيرة في بنية ونمط العرض والطلب المستقبلي. بما يدفع إلى التوازن. والموضوع طويل، وبالله التوفيق.