صناديق العقارات ذات النهاية المفتوحة فقاعة تنتظر الانفجار

في الأيام التي تلت التصويت في استفتاء المملكة المتحدة للخروج من الاتحاد الأوروبي، كان هناك شعور شامل بالارتياح من صناع السياسة وكبار الخبراء الماليين. هل شعروا بالراحة قبل الأوان؟ عزاؤهم المتبادل كان مفهوما. التصويت لم يحطم النظام. انخفضت قيمة الاسترليني بسرعة، وتراجعت أسواق الأسهم ومن ثم انتعشت. لكن الأسواق بقيت منظمة. كانت الصناعة المصرفية تحذر منذ فترة طويلة من أن التنظيمات التي تم إدخالها للحد من المخاطر بعد الأزمة المالية عام 2008 يمكن أن تؤدي في الواقع إلى نتائج عكسية. وجادل الرجعيون بأن الحد من قدرة المصارف على تخزين كميات كبيرة من العملات والأوراق المالية، لصنع الأسواق للزبائن، من شأنه زيادة التقلب وتعريض المستثمرين لخسائر مدمرة. على مدى أكثر من أسبوع بعد التصويت في 23 حزيران (يونيو)، هذا لم يحدث. لكن من المحتمل أن يبدأ الآن - وليس في مجالات السندات أو العملات حيث تركز معظم الاهتمام، بل في مجال لا يخضع لتنظيمات ما بعد الأزمة التي كان المصرفيون يشكون منها. إعلان مجموعة ستاندرد لايف يوم الإثنين أنها كانت تجمد السحوبات من صندوق العقارات الرائد التابع لها الذي تبلغ قيمته 2.9 مليار جنيه - واحد من الصناديق ذات النهاية المفتوحة الأكبر في بريطانيا - هز الأسواق يوم الثلاثاء. واشتد التوتر عندما قالت كل من شركة إم آند جي وشركة أفيفا إنهما فعلتا الشيء نفسه مع صندوقيمهما اللذين تبلغ قيمتهما 4.4 مليار جنيه و1.8 مليار جنيه، على التوالي. انخفضت أسعار الأسهم في شركات العقارات التجارية المدرجة وشركات بناء المنازل وسط قلق المستثمرين من أن الفقاعة التي كانت واضحة منذ فترة طويلة في أنحاء المملكة المتحدة، ولا سيما في جنوب شرق إنجلترا، ربما تكون على وشك الانفجار. كل ذلك يعود إلى الثقة. ومثلما أوردت "فاينانشيال تايمز" يوم الجمعة، فإن 650 مليون جنيه على الأقل من مبيعات العقارات التجارية الكبيرة تم تأجيلها في غضون أسبوع من التصويت لخروج بريطانيا. والتوتر بشأن التوقعات للقطاع من المرجح أن يتفاقم بسبب حجم وهيكلة الصناديق التي تركز عليه، خاصة الصناديق ذات النهايات المفتوحة التي تسمح بالسحوبات الفورية - على الأقل حتى يتم حظر عمليات السحب. وتسيطر هذه الصناديق حاليا على 5 في المائة من سوق العقارات التجارية، مقارنة بـ 2 في المائة عام 2007، عندما حدث آخر انهيار وانخفضت أسعار العقارات التجارية بما يصل إلى 45 في المائة. وخلال الأشهر الأخيرة، كثير من الصناديق ذات النهاية المفتوحة بنت احتياطيات نقدية - إلى نسبة مثالية تبلغ 20 أو 25 في المائة، ضعف المستوى الطبيعي - في محاولة للتحضير لهجرة المال. لكن كما أظهرت كل من ستاندرد لايف وأفيفا، بمجرد أن يسحب المستثمرون المخزون النقدي، ليس هناك المزيد للقيام به: لا يمكن بيع مبنى قيمته 100 مليون جنيه بسرعة. عدم التطابق الأساسي بين فئة الأصول غير السائلة للغاية وبين الوعد بالوصول الفوري لأموالك يعني أن صناديق العقارات ذات النهاية المفتوحة دائما ما كانت بمنزلة حوادث بانتظار أن تقع. وهناك أصداء غريبة من عدم تطابق التمويل الذي أنهى أمثال ليمان براذرز ونورثرن روك، المصرفين اللذين اعتمدا على التمويل قصير الأجل لدعم القروض والاستثمارات طويلة الأجل. وتظهر أحدث البيانات الرسمية من صناديق ستاندرد لايف، وأم آند جي، وأفيفا، المتعلقة بمواردها المالية في نهاية أيار (مايو)، أن جميع الصناديق الثلاثة تملك مخزونا نقديا أقل بكثير من المنافسين - 13 في المائة، و7 في المائة و9 في المائة، على التوالي. ومنذ عام 2008، أحرزت الجهات التنظيمية تقدما لتخفيف المخاطر في المصارف. ولو أنها أزاحت الغطاء عن عينيها ونظرت إلى أبعد من القطاع المصرفي، لكانت قد رأت أوجه شبه خطيرة في أماكن أخرى في الخدمات المالية، بما في ذلك في هذه الزاوية من إدارة الأصول. هناك حجة قوية لحظر الوصول الفوري لهياكل الصناديق ذات النهاية المفتوحة من فئات الأصول غير السائلة مثل العقارات. لو سمح لها بذلك، ينبغي فعل المزيد لفرض متطلبات السيولة فيها، سواء مقدما، أو من خلال المراقبة. سوق العقارات متقلبة جدا بالفعل، وآليات التمويل غير المسؤولة لا تؤدي سوى إلى تضخيم الوضع.