مشاهدات عقارية من أمريكا.. حقوق بيع وشراء "الهواء"!

"'ذلك الذي يملك الأرض، فإنه يملك كل ما فوقها إلى الفردوس وما تحت ترابها إلى الجحيم!"، كان هذا النص في القانون الروماني القديم في القرن الثالث عشر هو الأساس الذي بنى عليه القانون الأمريكي الحديث ما صار يعرف في عالم العقار بـ ِAir right..!
هنا في أمريكا، المنطقة المفتوحة فوق أي عقار هي ملك للشخص الذي يملك العقار، حيث يستطيع أن يؤجرها أو يبيعها ولا يحق لأي كان أن يمر فوق عقارك، وإلا يعتبر ذلك انتهاكا لخصوصيتك! حتى بداية القرن العشرين وقبل اختراع الطائرة، لم تكن هناك أي مشاكل قانونية. لكن تضطر المطارات الآن لشراء أو استئجار ''حقوق الهواء'' من المناطق المجاورة لها، وذلك لقرب المسافة أثناء إقلاع وهبوط الطائرات.
الأكثر غرابة هو أن شراء أو استئجار حقوق الهواء أصبح متداولا بين أصحاب العقارات المتجاورة. إذا كان هناك مبنى ارتفاعه دوران ولا يمكن هدمه، لأنه له قيمة تاريخية ويقع المبنى في منطقة الداون التاون، حيث ارتفاعات المباني مفتوحة، يستطيع أصحاب المبنى بيع حقوق الهواء على الجار وهي في هذه الحالة عدد الأدوار الإضافية التي كان يمكن أن يبنيها الملاك لو هدموا المبنى. يستطيع المشتري إضافة هذه الأدوار على مشروعه الذي يبنيه حاليا. وهذا ما يحصل الآن في أحد أهم المشاريع في نيويورك. يطل البرج السكني One57 الذي يتم إنشاؤه على حديقة سنترال بارك الشهيرة. ولكي يحصل المطور على أطول ارتفاع ممكن فقد انتظر 15 عاما قبل أن يبدأ في تنفيذ المشروع ليشتري أكبر مساحة ممكنة من حقوق الهواء للمباني القصيرة المأجورة للأرض التي يملكها.
مثال آخر، مبنى أيضا ارتفاعه منخفض وليس لأصحابه أي نية لزيادة الأدوار مع أن نظام البلدية يسمح لهم بذلك. يستطيع الجار الملاصق استئجار أو شراء ما يشاء من مساحة ليضيفها على مساحة الأدوار لديه وذلك على شكل سقف معلق من جهة واحدة Cantilever slab. لذلك، في بعض الأحيان تكون قيمة المتر المربع للمنطقة المفتوحة فوق المبنى أعلى من قيمة المتر المربع للأرض نفسها.
"كل شيء له سعر في نيويورك. ليس هناك استثناء" يضيف الخبير القانوني في استخدام الأراضي "روس ماسكويتس". "من وجهة نظر المطور العقاري، الهواء ليس إلا أرضا لكن لا يمكن رؤيتها لأنه ببساطة يمكنك البناء في الهواء.. إنها جرة كبيرة من الذهب بالنسبة لملاك الأراضي".
في شيكاغو، زرنا برجا سكنيا ومكتبيا في الداون تاون. كانت مشكلة موقع البرج أنه على شارع جانبي بينه وبين الشارع الرئيس قطعة أرض عليها مبنى بارتفاع منخفض. اشترى البرج حقوق الهواء للمبنى الصغير فقط لكي يضمن إطلالة على الشارع الرئيس، ولم يكن يسعى لزيادة مساحة الأدوار أو عددها. الهدف فقط أن يضمن البرج أنه من الممكن مشاهدته من الشارع الرئيس، حيث إن المبنى الصغير لا يمكن يزيد من ارتفاعه أبدا!

طالب ماجستير في التطوير العقاري ــــ الولايات المتحدة