37 مليار جنيه إسترليني تعاملات قطاع الإسكان البريطاني هذا العام

37 مليار جنيه إسترليني تعاملات قطاع الإسكان البريطاني هذا العام

37 مليار جنيه إسترليني تعاملات قطاع الإسكان البريطاني هذا العام

37 مليار جنيه إسترليني تعاملات قطاع الإسكان البريطاني هذا العام

37 مليار جنيه إسترليني تعاملات قطاع الإسكان البريطاني هذا العام

37 مليار جنيه إسترليني تعاملات قطاع الإسكان البريطاني هذا العام

كشفت دراسة عقارية متخصصة عن أن مبيعات العقارات في المملكة المتحدة ستستمر في النمو خلال العام الجاري رغم الصعوبات والتحديات الكبيرة التي تحيط بالاقتصاد البريطاني من جهة والضبابية التي تطغى على الاقتصاد العالمي من جهة أخرى، متوقعا أن تنمو أحجام التعاملات في قطاع الإسكان البريطاني في سنة 2013 إلى 37 مليار جنيه استرليني، بما يمثل زيادة بنسبة 9 في المائة على السنة التي سبقتها، بدعم من التعاملات على العقارات الثانوية والنشاطات المصاحبة المستمرة في قطاع المناطق المتميزة. وقال التقرير الذي أعدته لـ ''الاقتصادية'' شركة سدرة المالية حول العقارات في المملكة المتحدة '' على الرغم من جميع السلبيات التي تحيط بالعالم، فقد أصبح من المريح رؤية استمرار قطاع العقارات السكنية في المناطق المتميزة في لندن بجذب الاستثمارات مع الاستفادة من اعتباره ''ملاذا آمنا'' رغم أن هذا الاعتبار مؤقت حسبما يقول البعض. ووضع التقرير تحدي التمويل كأبر المسائل التي على المطورين مواجهتها خلال العام الجاري، نظرا لما يعانيه قطاع التمويل بناء على خلفية الأعمال المصرفية والخلفية الاقتصادية السائدة حاليا. وبينت الدارسة أن الأسعار ارتفعت في المناطق الرئيسة داخل العاصمة لندن بمعدل 24 في المائة، فمنذ انخفاضها وهي الآن تقل بنسبة 2 في المائة عن أسعار الذروة التي وصلت إليها في عام 2008، بينما أصبحت الأسعار في المناطق الرئيسة الخارجية أعلى بنسبة 19 في المائة، لكنها ما زالت تقل بنسبة 9 في المائة عن أعلى أسعار وصلت إليها. وتوقع التقرير أن يتم تسليم 683 وحدة بقيمة 1.7 مليار جنيه استرليني تقريبا في عام 2013. خلال السنوات العشر التالية، وأن يتم إنجاز 15 ألف وحدة بقيمة 38 مليار جنيه استرليني. #2# ''هذا هو فعلا معنى الوجود في القطاع السكني في المناطق المتميزة في لندن'' شهد هذا القطاع من سوق العقارات، خصوصا مجالا التطوير وإعادة التطوير، زيادة مطردة في أحجام التعامل وقيمها في السنوات الماضية. وانبثق الطلب في هذا القطاع غالبا من المشترين العالميين، وصولا إلى الشرق الأقصى الذي يشمل الصين وتايوان وهونج كونج، التي تعتبر إلى حد ما حديثة العهد في هذا المجال إذا ما قورنت بالقلة الروسية المشتركة الحاكمة. حسب سافيلز، كان المشترون من أوروبا الغربية وإسكندنافيا هم المشترون الأكبر في عقارات لندن المركزية ذات الجودة العالية عبر السنوات الخمس الماضية. وتبعهم في ذلك، بفرق بسيط المشترون من الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، وكذلك المشترون من أوروبا الشرقية ودول جمهوريات الاتحاد السوفياتي السابقة. بالطبع الجميع يستعدون لما قد يحمله لهم عام 2013، أو لنقل على وجه التحديد يحاولون توقع ما ستكون عليه أحداث 2013، وكيف ستؤثر تلك الأحداث في حياتهم. من منظور استثماري، تتضمن هذه المحاولات الحاجة إلى تقييم استراتيجية تغيير من الاستثمار غير الجاهد إلى الاستثمار الجاهد أو بالعكس، وتقييم عمليات توظيف الأصول من الأسهم المدرجة إلى الاستثمارات البديلة أو إلى استثمارات مختلفة ومحافظ بديلة، وتقييم التركيز الجغرافي والعوائد المتوقعة مع توقعات المخاطر الدائمة النمو، بما فيها المخاطر الهيكلية في القطاع المصرفي وتنفيذ خطة بازل 3 تدريجيا، وتقييم غيرها من العوامل. فقد تم ضم الملاحظة الأخيرة بتردد، لكنها تستحق تسليط الضوء عليها للوصول إلى مستوى تأثر القطاع المصرفي بسبب عمليات التلاعب البشرية، كما أنها لفتت أنظار المنظمين لزيادة الرقابة حين نفذ متداول في مصرف يو بي إس عمليات تداول غير مصرح بها أدت إلى خسائر بقيمة ملياري دولار للمصرف السويسري العملاق في أيلول (سبتمبر) 2012. وكانت الحوادث الأخرى تتعلق بفضيحة تزوير ليبور LIBOR التي شاركت فيها عدد من المصارف العملاقة منها إتش إس بي سي وديوتشه بنك وجيه بيه مورغان وآر بي إس وسيتي بنك، وادعاء قيام بعض هذه المصارف بالمشاركة في غسل الأموال. الا أن لعبة التخمين أصبحت أسهل قليلا هذه المرة، إذ إن بإمكاننا توقع الأحداث الرئيسة التي ستأتي مع السنة الجديدة. فمن المتوقع أن تكون أزمة المنطقة الأوروبية وآثارها المتفشية على الدول الأعضاء مثل اليونان وأيرلنده والبرتغال وإسبانيا وقبرص، بشكل أو بآخر، المقياس الرئيس لتعافي الاقتصاد العالمي، كما يتوقع أن تستمر آثار ''المنحدر المالي الأمريكي'' وعدم الاستقرار السياسي الجغرافي المستمر في العالم العربي، لتتصدر عناوين الأخبار. وأبرز ما في هذه الأحداث أنها جميعا ليست سببا لأي شكل من أشكال التقدير. #3# #4# إلا أن هناك قصة مختلفة، وهي قصة واعدة بلا شك، حول العقارات في المملكة المتحدة. على الرغم من جميع السلبيات التي تحيط بالعالم، فقد أصبح من المريح رؤية استمرار قطاع العقارات السكنية في المناطق المتميزة في لندن بجذب الاستثمارات مع الاستفادة من اعتباره ''ملاذا آمنا'' رغم أن هذا الاعتبار مؤقت حسبما يقول البعض. نظرة شاملة يبين المخطط أن أحجام التعاملات ستصل في سنة 2013 إلى 37 مليار جنيه استرليني، بما يمثل زيادة بنسبة 9 في المائة أخرى عن السنة التي سبقتها، والتي يتوقع أن تصل إلى تلك النسبة بالتعاملات على العقارات الثانوية والنشاطات المصاحبة المستمرة في قطاع المناطق المتميزة. ومن الممكن دعم ذلك أيضا بنتائج المسح الذي قامت به ''نايت فرانك''، ''ريزيدنشيال ريسيرتش''. بناء على المسح الذي تم تحت عنوان The Cities that Matter to HNWIs Now Global Cities Survey احتلت لندن المركز الأول تلتها نيويورك في المركز الثاني وهونج كونج في المركز الثالث. في عملية مسح أخرى للمدن التي ستكون مهمة خلال عشر سنوات بعنوان ''The Cities that Matter to HNWIs in 10-Years- Global Cities Survey'' احتلت لندن مرة أخرى المركز الأول تبعتها نيويورك في المركز الثاني وبكين في المركز الثالث. تشمل بعض التعاملات المهمة التي تمت خلال السنة شراء هيئة قطر للاستثمار المقر الرئيس لبنك كريديت سويس مقابل 330 مليون جنيه استرليني، وشراء ''بيه إن بي'' الماليزية مبنى ميلتون آند شاير هاوس ومحفظة تابعة لـ ''ون اكستشينج سكوير'' و90 هاي هولبورن مقابل 350 مليون جنيه استرليني و500 مليون جنيه استرليني على التوالي، وشراء الائتمان الماليزي Malaysia Public Penchant Trust 10 جريشام ستريت، EC2 مقابل 200 مليون جنيه استرليني وشراء ديار القطرية القرية الأولمبية مقابل 557 مليون جنيه استرليني، والقائمة تطول. #5# رموز بريدية ورموز بريدية ورموز بريدية إن عامل الجذب للندن بصفتها مركزا عقاريا استثماريا تعززه بعض الحوافز الجوهرية؛ وهي: (1) مع ازدياد الطلب على العقارات المتميزة الكائنة في المناطق الرئيسة في لندن، خاصة التي تحمل الرموز البريدية W2 منها (بادينجتون، بايز ووتر ونوتنج هيل)/ SW3 (برايم تشيلسي ونايتس بريدج) وW8 (كينجستون) وقلة العرض حاليا لتعزيز القيم الرأسمالية؛ و(2) إطار التطوير المحلي الداعم الذي يدعم التحول إلى التطوير السكني ليقلص الفجوة المتزايدة ما بين الطلب والعرض. اختيار الرمز البريدي يبين التباين بين المستثمرين، فعلى سبيل المثال تشير SW3 إلى وجود ذي جودة عالية وسط بيئة اقتصادية وعالمية لا يمكن التنبؤ بها بينما تشير W2 إلى بيئة شبابية وصاخبة. ارتفعت الأسعار في المواقع الرئيسة (انظر الخريطة) بمعدل 24 في المائة، فمنذ انخفاضها وهي الآن تقل بنسبة 2 في المائة عن أسعار الذروة التي وصلت اليها في عام 2008، بينما أصبحت الأسعار في المناطق الرئيسة الخارجية أعلى بنسبة 19 في المائة، ولكنها ما زالت تقل بنسبة 9 في المائة عن أعلى أسعار وصلت إليها. في بعض المناطق الرئيسة زادت الأسعار حاليا بنسبة كبيرة عن أسعار الذروة التي وصلت اليها في عام 2007. لقد شجعت قوة الطلب المطورين على تقديم مواقع جديدة. كما أحبط العديد من المطورين نظرا لعدم إمكانية تمويل التطويرات، لكن العديد منهم تمكنوا من إطلاق الوحدات وبدء الإنشاء. وتركز الحماس والنشاط تحديدا في مواقع في قلب لندن، حسب شركة جونز لانج لاسال. كان من المتوقع أن يتم تسليم 388 وحدة بقيمة 1,806 مليون جنيه استرليني تقريبا في عام 2012 وأن يتم تسليم 683 وحدة بقيمة 1,700 مليون جنيه استرليني تقريبا في عام 2013. خلال السنوات العشر التالية، من المتوقع إنجاز 15ألف وحدة بقيمة 38,000 مليون جنيه استرليني. يبدو أن هناك اهتماما متجددا بمشاريع التطوير التي تتم في كل من وسط لندن والمناطق الرئيسة المركزية الخارجية نظرا لتوقعات النمو الصحية المتوقعة لها. إلا أن هذا ليس مبينا في مخطط عائد العقارات الذي يشير إلى عائد يقل بشكل كبير عن المعدل، بما يتفق مع الإثباتات الأخرى التي تقول إن قطاع السكن ''مبالغ في تقييمه''. لكن لندن المركزية ليست قائدا لبقية المملكة المتحدة حسبما هو مبين أدناه. بشكل رئيس، يجب على المستثمرين الاختيار ما بين لعبة العائد (وذلك للمناطق التي تقع خارج لندن بشكل عام) أو لعبة رأس المال (لندن المركزية). هناك عدد من الأسباب لدعم ''الأداء المتميز'' منها (1) أن لندن وجهة كبرى للسياحة. (2) أسعار الصرف المفضلة نظرا لانخفاض سعر الجنيه الاسترليني. و(3) وضعها ''كملاذ آمن''. هناك بعض مشاريع التطوير التي تعتبر من المعالم ولديها عدد كبير من المستثمرين المحتملين الراغبين في دخول السوق. مشروع تطوير هايد بارك وان من قبل كاندي وكاندي هو مثال استثنائي على كيفية الاستمرار في تحدي سقف الأسعار بعنف. كان من المعتقد أن يحطم هذا المشروع الأرقام القياسية العالمية بالأسعار التي وصل إليها سعر المتر المربع (بمعدل 79,500 جنيه للمتر المربع والذي بلغ حاليا 99,500 جنيه استرليني للمتر المربع). كما أن مشروع التطوير هو أول مساكن أوروبية تديرها مندرين أورينتال، ما يعني مساكن تتمتع براحة المنازل الخاصة مع وجود مرافق غير مسبوقة وخدمات أسطورية تقدمها مجموعة فنادق مندرين أورينتال، لأول مرة في لندن. هناك مثال آخر، ذه لانكسترز، وهو مشروع تطوير شقق ممتازة من مينيرفا آند نورثاكر، يقع على شارع بايز ووتر. تراوح مساحة العقارات بين 250 مترا مربعا و501 متر مربع بيعت بأسعار راوحت بين 900 ألف جنيه استرليني و16 مليون جنيه استرليني؛ أي أن المتر المربع بيع بحد أقصى بسعر 32 ألف جنيه استرليني. هناك أيضا مشاريع تطوير أخرى أقل فخامة ما زالت قيد الإنشاء مثل تشيلسي باراكس الذي تنفذه ديار القطرية، و190 ستراند التي تنفذها بيركلي هومز، وموقع 39- ايكر باترسي بور ستيشن، وهي آخر قطعة ممتازة من عقارات وسط لندن متوافرة لاعادة التطوير، وهو المشروع الذي ينفذه تجمع شركات ماليزية بقيادة إس بيه سيتيا. التحديات تمويل الديون أصبح في غاية الصعوبة على الرغم من النمو القوي في القطاع وانخفاض مخاطر الخروج من المشاريع نظرا لاستمرار الطلب، لا بد للعديد من المطورين مواجهة الصعوبات المتزاية لتأمين التمويل بناء على خلفية الأعمال المصرفية والخلفية الاقتصادية السائدة حاليا. وهذا يتعلق بشكل أكثر تحديدا بتمويل الديون أكثر منه بتمويل حقوق الملكية، اذ إن المستثمرين في حقوق الملكية غالبا ما يدفعهم للاستثمار العائد المغري على الاستثمارات، محسوبة على أساس سعر العائد الداخلي (IRR)، الذي يمكن للتطوير المحتمل تقديمه. لكن من الجد دائما دعم الدين مقابل حقوق الملكية لتعزيز العائد. حاليا، أصبح من الشائع أن يطلب المقرض الرئيس مخصصات ضمان زائدة عن الحد وتقليص مديونية عنيف خلال مدة التطوير مثل متطلبات الحد الأدنى لمرحلة ما قبل البيع وتأكيد تكلفة الإنشاء، فإن لم تقدم تلك المخصصات والتأكيدات تكون هناك مبالغة في طلب الضمانات. ويشكل أي تمويل بديل، مثل تمويل الميزانين، بديلا مكلفا لسد الفجوة في النظام الضريبي الجديد في كانون الأول (ديسمبر) 2012، ردت الحكومة على استشارة حول المعايير الضريبية الجديدة للعقارات السكنية التي يزيد ثمنها على مليوني جنيه استرليني. يقصد من المخصصات الجديدة تشجيع المستثمرين على فك الهياكل الخارجية لامتلاك العقارات السكنية البريطانية. أهم التغيرات التي تنطبق على العقارات السكنية ضمن هذا الحد هي: (أ) زيادة سعر ضريبة أراضي رسوم الطوابع بنسبة 7 في المائة وذلك بأثر سار فعلا. (ب) فرض نسبة 15 في المائة جديدة من ضرائب رسوم الطوابع على حيازة العقارات التي تشتريها الشركات أو شركات الأعمال (التي يكون فيها عضو شركة) أو مشاريع الاستثمار الجماعي، سواء الداخلية أو الخارجية – وهذا أيضا بأثر سار فعلا. (ج) من 6 نيسان (أبريل) 2013، يتم فرض رسم جديد على ضريبة أرباح رأس المال بنسبة 28 في المائة عند التصرف في العقارات من قبل الشركات والشراكات غير المقيمة في المملكة المتحدة (التي يكون فيها عضو شركة غير مقيمة في المملكة المتحدة) أو مشاريع الاستثمار الجماعي. إلا أن اقتراح فرض رسم ضريبة أرباح رأس المال على التصرف في الحصص في الشركات المالكة للعقارات لم يتم الأخذ به. (د) من 1 نيسان (أبريل) 2013، يتم فرض رسم سنوي على العقارات التي تملكها شركات أو شركات أعمال (يكون فيها عضو شركة) أو مشاريع الاستثمار الجماعي (البريطانية وغير البريطانية). بالنسبة للعقارات التي يملكها أفراد مقيمون في المملكة المتحدة، قد تنطبق ضريبة الإرث على تلك العقارات. استشعر الجميع أمواج التأثير فورا ورأوا تعاملات تتعلق بعقارات بقيمة تزيد على مليوني جنيه استرليني تنخفض بنسبة 25 في المائة مقارنة بالسنة السابقة في الأشهر الثلاثة المنتهية في نهاية تشرين الأول (أكتوبر) 2012. كما أن من المحتمل أن يتبنى مستثمرون محتملون آخرون أيضا أسلوب ''انتظر لترى ما سيكون'' في الوقت الحالي. إعداد: شركة سدرة المالية محمد نعيم محمد عزالدين ـ رئيس قسم إدارة الأصول محمد كريم أوزير ـ نائب الرئيس التنفيذي
إنشرها

أضف تعليق