تمويل المنزل في السعودية اليوم أقل من تمويل شراء سيارة

أكد ياسر أبو عتيق الرئيس التنفيذي لشركة دار التمليك المتخصصة في التمويل العقاري أن تمويل شراء منزل في السعودية اليوم قد يساوي أو يقل عن تمويل شراء سيارة رغم التمويل طويل الأجل وارتفاع نسبة المخاطرة فيه.
وكشف أبو عتيق في حوار مع “الاقتصادية” أن من أهم أسباب تذبذب أسعار العقارات في السعودية في الوقت الراهن عدم وجود مطورين عقاريين ذوي أحجام كبيرة يعملون وفق منظومة مؤسساتية متكاملة، مبيناً أن أكثر من 80 في المائة من المعروض العقاري في السوق يتبع لأفراد وهو ما يجعل مسألة تحديد الأسعار خاضع للرغبات الشخصية.
ولفت الرئيس التنفيذي إلى أن استخدام التمويل العقاري لتملك المنازل يعتبر أمرا جديدا على الخليجيين بشكل عام وليس فقط السعوديين، وهناك جهل إلى حد ما بآليات وشروط وإجراءات التمويل العقاري، إلى جانب أن معظم السعوديين يرغبون في تملك منازل كبيرة وواسعة وليس لاحتياج فعلي.
وأشار ياسر أبو عتيق إلى هناك نظرة عاطفية يطرحها البعض، عند الحديث عن شريحة ذوي الدخل المحدود، مبيناً أن المنتجات السكنية في أنحاء العالم كافة موجهه في الأساس إلى فئة ذوي الدخل المتوسط، أما شريحة الدخل المحدود فهي من مهام الدولة.. فإلى الحوار.

في البداية نود إعطاءنا نبذة عن شركة دار التمليك للتمويل العقاري ؟
شركة دار التمليك تأسست في 2008 وتوفر لها مجموعة من المستثمرين الأقوياء في السوق، وعين مجلس إدارة متناسق جداَ، واختيار فريق عمل ممتاز، تم بناء البنية الأساسية للشركة في 2008، وبدء العمل الفعلي في 2009، بمعنى أن عمرنا في السوق هو 18 شهراً، وأبرز إنجاز سجلته الشركة هو حصولها على جائزة أفضل برنامج تمويل عقاري بمعرض الرياض العقاري قبل شهر تقريباً، وهذا تتويج كبير لأعمال الشركة خلال العام 2009، الجائزة منحت بناء على معايير عديدة منها الشريحة التي غطتها وعدد العملاء الذي حصلنا عليهم.

تسعون إلى زيادة تملك المواطنين للعقارات وتقديم منتجات مناسبة لهم ما هي أهم منتجاتكم المبتكرة؟ وكيف ترون الإقبال عليها ؟
التمويل العقاري منتج موجود ومعروف، قد يكون نوع المنتج غير مهم ما إذا كان مرابحة أو مشاركة أو غيرها، المهم هو الوسيلة يستخدمها المواطن لتملك المنزل، السوق تحتاج إلى زيادة الوعي بشكل كبير وهو ما عملنا عليه مع عملائنا وأصدرنا كتيبا خاصا سيوزع في معرض سيتي سكيب لتثقيف المواطنين بعملية التمويل العقاري وشروطه وإجراءاته، ما زال الوعي ضعيفا، استخدام التمويل العقاري لتملك المنازل ربما أمر جديد على الخليجيين بشكل عام وليس فقط السعوديين، التمويل العقاري معروف في الغرب منذ عشرات السنين، لكن بالنسبة لنا هناك جهل إلى حد ما بآليات وشروط التمويل العقاري؟ مع الأسف هناك نقطة مهمة يجب الالتفات إليها وهي أن معظم السعوديين يرغبون في تملك منزل كبير وواسع، لكن الأمر المهم في المرحلة الأولى هو التخلص من الإيجار، وتملك منزل يكفي للاحتياجات الحالية، الأموال التي تصرف على الإيجار تذهب ولا تعود، أما دفع أقساط لمنزل صغير أو شقة لمدة طويلة مع تملك الأصل.

ماذا يعني لكم ارتكاز الشركة على مجموعة قوية ومميزة من المساهمين ذوي الباع الطويل في المنطقة؟
في الواقع الفكرة نبعت من هؤلاء المستثمرين، وفي رأيي وجود مستثمرين أقوياء عامل أساسي وقوي جداً للاستمرار لاسيما في ظل السنوات الثلاث الماضية التي شهدت أوضاعا اقتصادية ومالية غير مستقرة في الأسواق العالمية، ولولا الله ثم مؤسسي دار التمليك ذوي الخبرة والملاءة والراغبين في المساعدة والاستثمار لما كتب للشركة النجاح والاستمرار في ظل الظروف الحالية في العالم، ولاشك أن ذلك منحنا ثقة كبيرة خصوصاً في البداية حيث عرفنا عن طريق مؤسسينا المعروفين، كذلك لا ننسى أن القطاع العقاري في المملكة شهد بعض العمليات غير المشروعة التي قام بها البعض من مساهمات عقارية وغيرها، مما أفقد الناس الثقة في أي شخص.

لديكم نية لدخول تمويل التعليم، ما أهم الخدمات التي ستقدمونها في هذا الشأن ؟
هذا المنتج ما زال غير متوافر وهو متعلق بالسكن، وهو استخدام المنزل كأصل للحصول على تمويل استثماري (التعليم) لكن هذه المنتجات لم تفعَّل بعد، نظراً للحاجة الكبيرة إلى تمويل القطاع السكني، وقررت دار التمليك منذ إنشائها التخصص في التمويل السكني، إلا تمول عقارات تجارية، أو أراضي أو مجمعات، إنما تمول الراغبين في شراء منزل للسكن فيه، وقطاع التمويل العقاري عالم كبير وتوجد فيه تفرعات عديدة، تخصصنا في جزئية بسيطة فقط ولا توجد لدينا رغبة في الوقت الحالي الدخول في أي قطاع آخر، ومن أهم أهدافنا تقديم عمل احترافي ومميز في مجال تخصصنا.

#2#

في رأيكم ما حجم التمويل العقاري الذي تحتاج إليه المملكة خلال السنوات الخمس المقبلة؟
جميع الدراسات تتفق على أن هناك احتياج ما بين 150 و200 ألف وحدة سكنية خلال السنوات المقبلة، والسؤال المهم اليوم هو هل هناك منتجات مناسبة وصالحة للسكن، صناعة العقار المتعلقة بالسكن من أهم التحديات التي تواجه توافر معروض سكني بأسعار مناسبة، وتوفر تمويل أو إعادة تمويل للبنوك وشركات التمويل العقاري وتوفر نظاما فعالا يحفظ حقوق جميع الأطراف، ولا يكفي وجود النظام فقط، هذه العناصر في مجملها هي التي ستحدد كم الاحتياج الفعلي من الوحدات السكنية.

هل استثمارات الشركة محصورة داخل المملكة أم لديكم نشاط خارجي أو توجه لذلك ؟
حالياً نشاطنا ينحصر في المملكة، وليس لدينا أي توجه في الوقت الراهن للتوسع الخارجي.

بناء على دراساتكم كم يبلغ النمو المتوقع في التطوير السكني سنوياً ؟
كل الدراسات تشير إلى وجود طلب كبير، لا ننسى أن معظم سكان السعودية من فئة شابة التي تقل أعمارهم عن 19 عاماً ويرغبون في تملك منازل خاصة بهم، ما يحدد النمو المتوقع في التطوير السكني هو نسبة المعروض بأسعار معقولة.

معظم شركات التطوير العقاري تتجه لتوفير منتجات سكنية لذوي الدخل المتوسط، وتجد أنه من الصعوبة توفير مساكن تلاءم ذوي الدخل المحدود إلا عبر تحالفات بين القطاعين العام والخاص، كذلك أكثر من نصف السعوديين العاملين في القطاع الخاص رواتبهم متدنية جداً، في ظل الوضع الراهن كيف ترى فرص حصول المواطنين على مساكن خاصة بهم ؟
دعني أوضح أمرا في هذا الشأن، نحن عاطفيون بعض الشيء عند الحديث عن شريحة ذوي الدخل المحدود، المنتجات السكنية في العالم كله هي موجهة في الأساس إلى فئة ذوي الدخل المتوسط، وليست لمحدودي الدخل، لأن كل هذه المنتجات يقوم بها القطاع الخاص الذي يقوم على الربحية المعقولة وليس المبالغة، في أنحاء العالم كافة سواء المتقدم أو المتأخر شريحة الدخل المحدود تتكفل بهم الدولة عبر توفير منتجات مناسبة لهم، وأحياناً بأسعار رمزية وأحياناً دون مقابل، وتوجد لدينا هيئة الإسكان وغيرها من الهيئات الحكومية خيرية كثيرة بدأت في السنوات القليلة الماضية للعمل في هذا المجال، وأعتقد أنه لابد من التركيز على ما هو الهدف من التمويل العقاري ولمن يوجه، وماذا نفعل لفئة ذوي الدخل المحدود وكيف، حالياً هناك خلط كبير بكل أسف، هناك اعتقاد لدى الكثيرين أنه بمجرد صدور أنظمة الرهن العقاري سيكون الحل السحري للجميع، وهذا غير صحيح، حالياً المنتجات متوافرة وهي موجهة لذوي الدخل المتوسط، وبعد صدور النظام ستكون موجهة للشريحة نفسها، لا نتوقع تغييرات كبيرة فور صدور النظام، برأيي أن صدور أنظمة الرهن العقاري هو الإعلان الرسمي لبداية أنظمة التمويل العقاري في السعودية، ولها تبعات على المديين المتوسط والطويل، أسعار المنتجات لن تتغير، حالياً أسعارنا في السوق السعودي من أفضل الأسعار في المنطقة وقريبة جداً من الأسعار في الأسواق المتقدمة في هذا المجال، ما يحدد السعر في التمويل العقاري أمران، الأول وجود مصادر تمويل طويل الأجل وعادة هذه المصادر توفرها الدولة، الأمر الثاني وجود نظام واضح ومفعل يحفظ حقوق جميع الأطراف، إذا ما توافرت هذه العناصر نعتقد أنها ستزيل الفارق في السعر بيننا وبين أفضل الأسواق المتقدمة في التمويل والذي يراوح بين 10 و15 في المائة، في الخليج الأسعار تفوق أسعار السعودية بعدة مرات، حالياً تمويل شراء منزل في السعودية قد يساوي أو أقل من تمويل شراء سيارة، على الرغم من أنه تمويل طويل الأجل وفيه عدة مخاطر.

كيف ترون توافر المعلومة بالنسبة لكم في القطاع العقاري؟ وكيف ترون أهمية إنشاء قاعدة معلوماتية للقطاع العقاري ؟
في الحقيقة شح المعلومة ليس مقصوراً على القطاع العقاري فحسب، نحن في حاجة إلى توافر المعلومات في الأنشطة الاقتصادية كافة، توافر الإحصائيات بشكل دقيق عنصر مهم جداً لقطاع الأعمال كافة وليس العقاري فقط، يفترض وجود أرقام حديثة عن كل الأنشطة في البلاد، هناك وسائل للحصول على المعلومات الدقيقة بناء على تجاربنا، لكن مستثمرين جدد يرغبون في الحصول على معلومة تساعدهم أمر في غاية الصعوبة اليوم، نحن في أمس الحاجة لتوفير المعلومات الصحيحة والدقيقة للعاملين في السوق، وفي رأيي أن القطاع العقاري في المملكة يعيش حالة من البطء بسبب الشائعات التي انتشرت خلال الأشهر الماضية وأشارت تقارير تتوقع انخفاض أسعار العقار مما جعل الأمر أشبه بالبورصة مثل أسعار الأسهم، ولا يتجاوز الأمر مجرد توقعات وتخمينات من أطراف عدة.

ماذا عن أسعار العقارات ونظرتكم لها، هل ترون أن الأسعار الحالية واقعية وتعكس القيمة الحقيقية ؟
أستطيع القول بأن أسعار الأراضي تشهد ارتفاعا وهو ما سيؤثر مستقبلاً في الراغبين في السكن، حالياً الأراضي تشكل نسبة 50 في المائة من تكلفة المنزل وهي نسبة مرتفعة جداً مقارنة بأي دول أخرى حول العالم، قيمة الأرض عامل رئيس في تكلفة المساكن، توافر أراضي مخدومة بكميات كبيرة هو العامل الأساسي لاستقرار الأسعار.

برأيكم ما أسباب التذبذب المستمر في أسعار العقارات ؟
من أهم الأسباب في هذه الظاهرة هي عدم وجود مطورين عقاريين ذوي الحجم الكبير، قطاع المطورين العقاريين اليوم يشبه إلى حد كبير سوق الأسهم الذي يملك فيه الأفراد 90 في المائة تقريباً، المطورون الحاليون يعدون صغارا أو أفرادا وينتهجون فكرة الأسهم نفسها، لا توجد لديهم معايير واضحة للتسعير وإنما يخضع للرغبات الشخصية وقراءتهم للسوق، هناك أكثر من 80 في المائة من المعروض العقاري في السوق من قبل أفراد، ولذلك تجد اختلافات في الأسعار، لذلك لا يمكن قراءة السوق لعدم وجود العامل المؤسساتي في القطاع العقاري في الوقت الحالي.

أبرز عوامل الجذب للاستثمار في القطاع العقاري السعودي ؟
بعد قراءتنا للقطاع العقاري في المنطقة، وجدنا أن القطاع العقاري في السعودية أهم عامل فيه وجود طلب حقيقي من سعوديين راغبين في السكن، الطلب ليس من الزوار أو المقيمين ولكن من أهل البلد أنفسهم.

وجود الطلب الحقيقي – كما أشرت – هل تقابله مقدرة شرائية لدى المواطنين الراغبين في الحصول على سكن ؟
هذا هو التحدي الذي يقف أمامنا، وهو ما تحدثنا عنه سلفاً بأهمية وجود منتجات سكنية بأسعار معقولة، ويحدد الأسعار هي أسعار الأراضي التي يمكنها توفير العرض مقابل الطلب الكبير، وهذه المشكلة تعانيها الدول الخليجية وليست السعودية وحدها، وفي رأيي أن توجه المستثمرين للأسهم والعقار هو بسبب عدم وجود قنوات استثمارية أخرى أو بديلة.

ما أبرز استراتيجياتكم المستقبلية؟
أبرز استراتيجياتنا الرغبة الحقيقية في مساعدة المواطنين في تملك مساكنهم، وزيادة الوعي، والتخصص في القطاع السكني والتفوق في هذا المجال.