إن من يعرف الكوارث يعلم أن الخطر الأكبر في حريق ما لا يأتي من الاشتعال نفسه، بل من الفزع الجماعي المرافق لذلك. وهذا الفزع هو الذي يتخوف منه قطاع العقارات الآن.

إن المستثمرين أو المودعين في صناديق العقارات المفتوحة، إضافة إلى صناديق الشركات يمكن أن يصبحوا ضحية غريزة هربهم الخاص. وإن سبب الوضع المتأزم للغاية حالياً هو أن شركة صناديق العقارات التابعة لـ "دوتشه بانك" أعلنت أنه يجب إعادة تقييم الموجودات في أحد صناديق عقاراتها من جديد. ولذلك فإنه سوف لا تباع حصص أخرى للصندوق. والأقل مفاجأة كان أن الكثير من المودعين أو المستثمرين استعادوا شهادات الأسهم الخاصة بهم. وهذا ما أجبر الشركة لأول مرة في ألمانيا على أن تغلق صندوق عقاراتها المفتوح الخاص بها.

وإذا كانت هذه الشكاوى حول الشركة هي سبب الفزع الظاهر فإن سببه الحقيقي أعمق من ذلك، حيث يتجسد في خطأ هيكلي لصندوق العقارات المفتوح, فالعقارات التي تشترى بواسطة الصندوق يتم تمويلها من المودعين الذين يمكنهم إعادة شهادات أسهمهم إلى الصندوق في أي وقت يريدون: وهذه الصناديق تحوّل على المدى القصير الحصص القابلة للسحب إلى ذهب صلب مرتبط لمدة طويلة، مما يعتبر كارثة. وفي الأوقات الجيدة، عندما تكون التدفقات والإنفاقات في الميزان الصحيح، لا تنشأ هناك أية مشاكل. ولكن عند الحريق، يريد جميع المودعين الخروج من الباب نفسه، فتصبح الأمور خطرة للغاية. وهذا يوضّح لماذا ترتجف هذه القطاعات في الوقت الراهن. وإذا لم يدرك المودعون الصعوبات التي تواجهها هذه الشركة، فإن من الممكن في أسوأ الحالات أن تتورط كل صناديق العقارات المفتوحة في وضع غير لائق بغض النظر عن القيمة التي تحتويها عقارات الصناديق.

إن الخوف من ذلك هو أمر مبرّر. ولكن هل كل هذا الفزع فعلاً في مكانه؟ الحقيقة أن كون قيمة حصص الصناديق تحدّد نفسها بعد احتساب القيمة للعقارات الموجودة في الصندوق، يمكنه بداية العمل تهدئة زبائن هذه الشركة. كما أن شهادات أسهمهم توجد في مقابلها القيم الحقيقية أيضاً، وبالذات العقارات، بعكس الكثير من سندات أو أسهم العقارات الأخرى التي بنيت على خيالات بدلاً من أساس صلب، كما أن خسارة كاملة لهذه الصناديق غير محتملة بسبب المحافظ الموزعة بشكل واسع. وعلى أية حال، فإنه يجب على المودعين أو المستثمرين الأخذ بالحساب أنهم سيفقدون المال. وتركت سوق العقارات الألمانية أوقاتاً سيئة خلفها ممّا يمارس ضغطاً على قيم العقارات وأسهم الصناديق.

أما كم من المال سيفقده المودعون على وجه الاحتمال، فهذا ليس بالأمر الواضح بعد. والضعف الكبير الثاني في هيكل صناديق العقارات المفتوحة هو أن قيمتها لا يمكن التحقق منها موضوعياً، إذ إن العقارات قطع مفردة تحدد قيمتها السوقية نفسها فقط عندما يقوم المرء بشرائها. وإن الاختلافات في تقديرات القيمة في حدود 20 في المائة تعتبر في نظر الخبراء أمراً مقبولاً. فلا غرابة من أن القطاع يتنازع دائماً حول مشاكل التقدير ونسبتها. وهذا يوصلنا إلى عامل الضعف الثالث لصناديق العقارات المفتوحة، وهو توزيعها، حيث إن الأوراق المالية أيضاً لأسهم صناديق العقارات تتذبذب في القيمة، ويمكنها إحداث خسائر. ولغاية الآن تستثني الصناديق خسائر تقدير العقارات نفسها.

فلماذا الخوف من الفزع الجماعي؟ إن القطاع هو شريك في الذنب في هذا الأمر. وباعت صناديق العقارات المفتوحة عبر عقود من السنين موجودات أوراق مالية كانت تقول إنها لا يمكن بتاتاً أن تصبح ذات عجز. واستعملت في ذلك أحياناً خدعة فنية مجازف بها من أجل الاحتفاظ بهذه القدسية والعصمة. وأدى ذلك إلى أن المودعين ووكلاء الممتلكات يمكنهم الاستثمار في هذه المنتجات بدون أية تكاليف كبيرة، وأن يعبثوا بصناديق العقارات المفتوحة كمكان وقوف قصير المدى.

ويقف القطاع الآن أمام كومة من الحطام، ويبحث عن مخارج بعدة طرق. وتبين أن محاولة الحل الخاصة بـ "دوتشه بانك" هي أوضح المحاولات الأضعف مهنياً. وخفضت البنوك التعاونية في البداية من قيمة مشاريعها، ومن ثمّ أعلمت المستثمرين وشركات صناديق أخرى، فقامت بتخفيض القيمة بكل هدوء وصمت، وحصلت الشركات الأخرى مرة أخرى على دعم من فروعها الرئيسية التي كانت أخذت خسائر الصناديق، وسجلتها في دفاترها.

والطريق الأخير هو موضع شك وارتياب، إذ إن المودع المستثمر في الصندوق يجب عليه أن يكون على أهبة الاستعداد لتحمّل خسائر. وإن الحماية من الخسائر دائماً هي دعوة للسلوك الخاطئ. وكانت هي بالذات الوعد المتضمن المتعارف عليه للشركات، بحيث إنه سوف لا توجد أية خسارة. وفي هذا الوعد يكمن طبعاً الجواب المتباين على السؤال بخصوص دعم ومساندة الشركة الأم.

ومن يتجاهل عبر سنين طويلة ارتكاب الخطأ في اصطياد الزبائن فليس له أن يستغرب عند قيام الزبائن أنفسهم بالمطالبة بالديون. وبالنظر إلى المخاطر الممكنة في سوق العقارات الألمانية التي روجّت لها الشركات نفسها عبر ذلك فإنه يجب على المرء طرح سؤال حول مسؤولية الشركات بصوت مرتفع إلى حد ما. ويبدو أن الوقت حان لمراجعة متعمقة لنموذج الطقس الجميل لصناديق العقارات المفتوحة.