حل أزمة العقارات الألمانية في يد شركات معفاة من الضرائب
الدوله ليست بحاجة إلى عقارات خاصة بها ينبغي على الشركات المساهمة التي تحظى بتسهيلات ضريبية إعادة تنشيط أسواق العقارات المهزوزة بفعل الأزمات مرة أخرى. وبعد أن خطت فرنسا قبل سنتين هذه الخطوة، وتبعتها الحكومة البريطانية باتخاذ خطط مشابهة (جريدة فرانكفورت العامة الصادرة في 23 أيلول (سبتبمر) الماضي، انتعشت الآمال في ألمانيا كثيرا بإمكانية إبرام صفقات تجارية كبيرة تتجاوز المليارات عبر شركات عقارية معفاة من الضرائب وضريبة المؤسسات.
وقد تم الاطلاع على مثل هذه الخطط في أحد المؤتمرات العقارية في معهد إدارة الأعمال الأوروبي في منطقة أوستريش فينكل. ودعا الطلاب الشباب من دائرة العقارات في هذا المعهد العريق مختصين من ذوي الشهرة الكبيرة في مجالات الاقتصاد والسياسة والعلوم. وأشار وزير المالية لولاية هيسن كارلهانيز فايمر إلى أن حكومة الولاية في فيس بادن عرضت سابقاً في كانون الأول (يناير) من هذا العام مقترحاً على مجلس الشيوخ تحت شعار "مبادرة اختيار ألمانيا كمكان للتمويل"، وذلك بالتعاون بين مؤسسات تموينية معروفة كان يمكن لها خلال ذلك أن تقدم اقتراحات وتوصيات مهمة. غير أن نهاية الحكومة الاتحادية السابقة قبل أوانها أدت إلى تجميد المشروع. ويتوقع من الحكومة الاتحادية الجديدة تحركاً جدياً لعدم الوقوع خلف باريس ولندن في السوق المالية. وعلى وجه التقريب كان الخبراء متفقين فيما بينهم بأننا نحتاج إلى شركة رايتس.
والسؤال المطروح هنا، كيف ينبغي لها أن تتشكل، كما صرح فايمر خلال المؤتمر. ويمكن أيضا أن ينظر إليها كاختبار لقدرة الحكومة الاتحادية الجديدة على الإصلاح. وعبر شركة رايتس Reits المسجلة في البورصة يمكن في السنوات المقبلة تحريك أصول عقارية بقيمة نحو 60 إلى 100 مليار يورو، وهذه الثروة موجودة في دفاتر الشركات. وسيتم تعبئة الجهود كافة في حالة عدم فرض ضريبة بالحجم الكامل وبشكل فوري على الاحتياجات الكامنة وعلى الأرباح لدى الشركات المساهمة الجديدة.
ولكن كما هو منصوص عليه في القانون، فإن الإعفاء الضريبي يمكن أن يصل فقط لغاية النصف، ولا يتجاوز مدة خمس سنوات. ومن أجل الحصول على شركات عقارية جديدة، كان يتوجب سد منافذ التهرب الضريبي الذي يعاني منه نموذج رايتس الفرنسي. وحقيقة الأمر أنه تم تخصيص رساميل عقارات خلال أشهر قليلة بقيمة 25 مليار يورو، إلا أن الخزانة الفرنسية توجب عليها ترك المزيد من الثغرات، فمن ناحية أولى كان يتوجب على الشركات التي تركز على رايتس الفرنسية أن تكون مقيمة في فرنسا ممّا لا يتفق مع الوضع الأوروبي، ومن ناحية أخرى فإن باريس سمحت بوجود منفذ أو مهرب كبير جلب الصداع لجميع وزراء المالية.
وفي رايتس، لا تقوم الشركة بدفع ضريبة عوائد، بل يدفعها المساهمون. ولكن إذا تعلّق الأمر بأصحاب الحصص الأجانب، مثل صناديق التقاعد المعفاة من الضرائب، فإن خزانة الدولة لديها سلطة المراجعة.
وحسب اتفاقيات فرض الضريبة المزدوجة الاعتبارية، فإن خزينة الدولة ليس لديها حق قبض الأرباح التي توزع على الأجانب. وهناك تصورات مختلفة حول كيفية حل هذه المشكلة. وأعلنت الحكومة البريطانية قبل بضعة أيام أنها تريد السماح في وقت قريب لرايتس بريطانية، والعمل على حل مشكلة الضريبة عبر تغيير الاتفاقيات الضريبية المزدوجة. وهذا من وجهة النظر الألمانية سيكون صعباً، حيث إن تغيير الاتفاقيات المتعددة والمتفاوض بشأنها حسب الخبرة يستمر لسنوات عديدة. إن مبادرة ألمانيا كمكان للتمويل تتطلب السير في طريق آخر، كما ينبغي تقسيم الشركات المساهمة بشكل مثالي.
وطبقاً لذلك يمكن لها أن تضع مخزونها من العقارات كثروة خاصة للمساهمين، بحيث إن هؤلاء لا يحصلون على أرباح، بل على إيرادات من التأجير والاستئجار. وهناك يكون حق القبض لخزانة الدولة أيضا على إيرادات أصحاب الحصص الأجانب. وفيما إذا كانت الحكومة الاتحادية ستسلك هذا الطريق، فما زال ذلك معلقاً ومفتوحاً. وما يفتقده وزير المالية في ولاية هيسن غالباً هو الطرق الخاصة الأوروبية، حيث إن كل دولة عضو تتبع نموذج- "رايتس" الخاص بها، وتذهب في طريقها.
وكما قال فايمر، فإننا بحاجة إلى وجود شركة رايتس تكون قادرة على التحرك أوروبياً. وإن ما لدينا من قوانين ليست مزعجة فقط، بل إنها تشكل خطورة واضحة على إمكانيات انطلاق سوق عقارية قوية ومنافسة في ألمانيا.
إن ألمانيا تخسر تقريباً الدعاوى كافة أمام محكمة العدل الأوروبية، وهنا يتعلق الأمر بمطالب الاستيراد لخزينة الدولة الألمانية بمبلغ 50 مليار يورو، كما أكد فايمر على ذلك، حين قال إن ولاية هيسن الاتحادية تذهب في طريقها الخاص بها في المجال العقاري. فعلى سبيل المثال، فإنها تنهمك في المفاوضات مع جماعات المزايدين لثماني عشرة بناية رسمية التي ينبغي إعادة استئجارها من قبل الولاية على المدى الطويل" وسنكون أول ولاية اتحادية تؤهل "رايتس" للعمل في البورصة" كما قال فايمر. والدولة هي أكبر مالك للعقارات، ولكنها لا تحتاج لملكية العقارات الخاصة بها، حيث لا بد من تطبيق مبدأ "استأجر بدلاً من أن تبني" فهذا يعطي السلطات المرونة والقوة المالية، وإن القطاع العام يجب أن يركز على واجباته السيادية، وهذا لا يشمل البناء وممارسة عمل ونشاط العقارات. والمطلوب هو وجود شركات عقارية تحظى بتسهيلات ضريبية خاصة، من أجل إنعاش السوق العقارية الألمانية وازدهارها.
هنالك أصوات تنادي بتقديم تسهيلات ضريبية للشركات العاملة في مجال العقار من أجل تنشيط وانتعاش هذا القطاع من أجل حل الأزمة العقارية.