العقار وخروج الوافدين وزيادة شواغر المساكن

أظهرت أحدث الإحصاءات السنوية الصادرة عن مؤسسة النقد، ارتفاع أعداد الوحدات السكنية الجديدة خلال 2018 إلى نحو 317.4 ألف وحدة سكنية، ليصل إجمالي الوحدات السكنية الجديدة التي تم ضخها فعليا في سوق الإسكان خلال الأعوام الثلاثة الأخيرة إلى 987 ألف وحدة سكنية جديدة، وليصل إجمالي أعداد المساكن في المملكة بنهاية 2018 إلى أعلى من 7.4 مليون وحدة سكنية.
تزامن مع تلك التطورات المهمة في سوق الإسكان، عديد من المتغيرات التي لا تقل أهمية عنها، وسيلقي تسليط الضوء عليها ومن ثم قراءتها وتحليلها وفق منظور أوسع، إمكانية تصور ما ستؤول إليه أوضاع السوق العقارية المحلية، من حيث أسعار المساكن وتكلفة إيجاراتها، التي ستكون الأخيرة "الإيجارات" نتيجة انخفاضها كما حدث وسيستمر في ذلك نتيجة ما سيأتي إيضاحه، وكونها العائد على العقار المؤجر الذي يسهم مستواه بدرجة كبيرة في تحديد أسعار المساكن، الذي سيصب بكل تأكيد في مصلحة الأفراد والأسر الباحثة عن تملك مساكنها، واستفادتها أيضا خلال فترة استئجارها لمساكنها الراهنة من انخفاض تكلفة الإيجارات عليها، بما يمنحها فرصا أوسع ووقتا أكبر على مستوى خيارات التملك، بالأسعار المناسبة والأدنى مقارنة بما كانت عليه الأسعار خلال الأعوام الأخيرة.
يأتي في مقدمة تلك المتغيرات ذات العلاقة، ما حدث على مستوى خروج مئات الآلاف من العمالة الوافدة وأسرهم خلال الأعوام الأخيرة، التي أظهرت ارتفاع أعداد من خرج نهائيا منهم من البلاد منذ الربع الأخير 2016 حتى نهاية الربع الأول 2019 إلى نحو مليوني عامل وافد، وترحيل نحو 814 ألف وافد مخالف حتى نهاية أيار (مايو) الماضي، ليصل الإجمالي إلى 2.8 مليون وافد أصبحوا خارج البلاد خلال هذه الفترة، وبإضافة أسر ومرافقي شريحة من تلك العمالة الوافدة، كون أغلب المغادرين لم تكن أسرهم معهم في الأصل، يقدر أن يتجاوز إجمالي المغادرين من الوافدين إلى خارج البلاد 3.3 مليون نسمة خلال الفترة أعلاه.
هذا يسهم بدوره في إخلاء عشرات الآلاف من الوحدات السكنية، بالتزامن مع استمرار الضخ السنوي لمزيد من الوحدات السكنية الجديدة، الذي يقدر أن ترفع نتيجته، وللمتغيرات التي سيأتي ذكرها، المساكن الشاغرة إلى أكثر من 1.7 مليون وحدة سكنية شاغرة بنهاية الفترة "24 في المائة من إجمالي الوحدات السكنية في المملكة".
وبالنظر إلى بقية المتغيرات، فإن العدد يتجه إلى الزيادة نتيجة استمرار تشييد ما لا يقل عن 400 ألف وحدة سكنية جديدة خلال العام الجاري، إضافة إلى ما أعلنته وزارة الإسكان بالشراكة مع شركات تطوير عقارية لبناء 130 ألف وحدة سكنية جديدة، ووفقا لما ورد في نشراتها الإسكانية فقد انتقل أكثر من 20.6 ألف أسرة إلى مساكن جديدة لديها منذ مطلع العام الجاري حتى نهاية نيسان (أبريل) الماضي، الأمر الذي يشير إلى زيادة إخلاء مساكن سابقة مستأجرة، ومن جانب آخر في ضوء تقدم تلك الأعداد يعني تقلص أعداد الأسر الطالبة لتملك السكن.
كل تلك المتغيرات السابقة، ستؤدي مستقبلا إلى زيادة أكبر بصورة غير مسبوقة في عرض الوحدات السكنية، سواء تلك التي بهدف البيع، أو بهدف التأجير، وهي الوتيرة من الزيادة التي تتجاوز بكثير نمو أعداد الأسر، ستفضي في كل مرحلة من مراحلها الراهنة والمستقبلية إلى إحداث مزيد من الضغوط الكبيرة على الأسعار المتضخمة للمساكن "وصلت نسبة الانخفاض في القطاع السكني بنهاية الربع الأول 2019 مقارنة بالذروة إلى أعلى من 19.2 في المائة، وفقا للرقم القياسي للعقارات الصادر عن الهيئة العامة للإحصاء"، وبدرجة أكبر على الإيجارات السكنية في الوقت نفسه "التي سجلت انخفاضا وصل إلى 9.0 في المائة بنهاية نيسان (أبريل) الماضي مقارنة ببداية 2018"، وهي النتائج الإيجابية التي تصب بكل تأكيد في مصلحة المواطن وأسرته الباحث عن تملك مسكنه، كما تخفف أثناء فترة استئجاره لمسكنه من الضغوط المعيشية، التي تسببت فيها بشكل كبير جدا طوال الأعوام الماضية نتيجة ارتفاع الإيجارات السكنية.
إن ما تشهده السوق العقارية خلال الفترة الراهنة، من تدافع كبير وواسع جدا على مستوى تطوير مساحات شاسعة من مخططات الأراضي السكنية، وزيادة أكبر في التشييد والبناء وضخ مئات الآلاف من الوحدات السكنية، وزيادة شاملة في الخيارات الإسكانية أمام قوى الطلب، التي تشهد كما يحدث خلال الفترة الراهنة انخفاضا من مرحلة زمنية إلى أخرى، يؤكد بتوفيق الله أن مجريات السوق العقارية تسير في الاتجاه الذي يخدم متطلبات الأفراد والأسر، وأننا مع كل مرحلة زمنية إلى أخرى سنلاحظ تضعضع مستويات الأسعار والإيجارات على حد سواء، وأن ما جناه المجتمع من انخفاض في الأسعار والإيجارات "الذي يعد أدنى من المأمول بكل تأكيد"، يتجه إلى مزيد من المكاسب ممثلا في مزيد من انخفاض كل من الأسعار والإيجارات - بإذن الله تعالى.
تعني هذه الوتيرة من انخفاض الأسعار والإيجارات أن الوقت ينحاز تدريجيا لمصلحة الباحث عن تملك مسكنه، فتحت تراجع تكلفة الإيجار عن كاهله، ومنحه مرونة أكبر من حيث تدابيره المعيشية، وأمام ارتفاع المعروض من الأراضي والوحدات السكنية المتعددة والمتنوعة، عدا ارتفاع جودة البناء وفقا للضوابط المعمول بها الآن، خلاف الوحدات السكنية التي غلبت عليها رداءة البناء والتصميم، كل ذلك يعني مزيدا من المكاسب بالنسبة إليه، سواء من حيث مستويات الأسعار الآخذة في الانخفاض عاما بعد عام، أو من حيث ارتفاع جودة البناء والتصميم. لهذا يظل الخيار الأفضل أمام هذا الفريق، عدم الاستعجال والتأثر الخاطئ بما قد يخدعه من التقلبات الراهنة في السوق، وأن مزيدا من اطلاعه على معلومات وتطورات السوق التي تحاول بعض الأطراف المستفيدة من تسرعه، تعمد إخفائها عنه ما سيوقعه في اتخاذ قرارات قد يندم عليها طوال أعوام طويلة مقبلة، وأن التأني ودراسة أي قرار لشراء مسكن العمر بالنسبة إليه هو الخيار الأكثر أمانا له ولأسرته.
فيما سنجد العكس تماما على جانب العرض، الذي يشهد سباقا محموما سواء على مستوى اتساع رقعة تطوير مخططات الأراضي، أو على مستوى زيادة الوحدات السكنية الجديدة المتنوعة وذات الجودة، أو حتى على مستوى الصراع الدائر الآن بين ملاك الوحدات السكنية المعروضة للبيع، والقائم بين أصحاب الوحدات السكنية التي مضى على بنائها عام فأكثر ولم يتم بيعها حتى تاريخه، وتلك الوحدات السكنية الجديدة التي يتم ضخها شهرا بعد شهر، والخيار المتاح أمام هذا الفريق إذا أراد الخروج بأقل الأضرار، لا ولن يخرج عن كسب المشترين بأقل الأسعار المنافسة في السوق، أو سيفوته القطار ولن ينفعه الندم بعد فوات الأوان، وهي الحقيقة المرة التي ذاق ويلاتها كل من حاول الالتفاف عليها لكن دون جدوى. والله ولي التوفيق.