FINANCIAL TIMES

بعد حمى الذهب .. «حمى المستودعات» تتفشى مع التجارة الإلكترونية

المبنى المستطيل الذي يتخذ شكل كهف يطل على رافعات في ميناء نيوارك، ليس من المرجح أن يفوز بكثير من الجوائز المعمارية، إلا أنه بالنسبة لنيك كيتريدج "آية في الجمال".
كيتريدج هو أحد كبار المسؤولين التنفيذيين في شركة برولوجس للعقارات والخدمات اللوجستية. ويعد هذا المرفق الذي تبلغ مساحته 200 ألف قدم مربع في مدينة إليزابيث الصناعية في ولاية نيوجيرسي هو أحد رهاناته الأخيرة على ما يمكن وصفه بـ "حمى المستودعات" الشبيهة بحمى الذهب، التي يغذيها نمو التجارة الإلكترونية.
ارتفعت أسعار الإيجارات الخاصة بالعقارات الصناعية - وهي فئة تتألف من المستودعات بشكل كبير- بمعدلات عشرية في أكثر من 12 سوقا في الولايات المتحدة. ووصلت الوظائف الشاغرة إلى أدنى مستوياتها تاريخيا، وبدأ المستثمرون الجدد يتراكمون في القطاع حتى في الوقت الذي تتراجع فيه أجزاء أخرى من صناعة العقارات.
قال ريفاتي جرينوود، رئيس الأبحاث الأمريكية في شركة كوشمان آند ويكفيلد "الطلب على الصناعة في الولايات المتحدة يتجاوز المخططات. هذه السوق قائمة بالكامل على المنشطات".
قدرت "تي إتش رييل إستيت"، وهي شركة لإدارة الاستثمار، أن إجمالي العوائد من المستودعات هذا العام سيكون ضعف العوائد في أقسام سوق العقارات الأمريكية الأخرى. وتتوقع جمعية المعاشات التقاعدية العقارية أنها ستتجاوز فئات العقارات الأخرى حتى نهاية عام 2022 على الأقل.
في بعض النواحي يكون ازدهار المستودع هو الوجه الآخر لسوق العقارات للبيع بالتجزئة، المصابة بالإفلاس وإقفال المتاجر، مع اتجاه المتسوقون نحو الشراء عبر الإنترنت. والطلب كبير للغاية لدرجة أن مطورين في بعض الأسواق اتخذوا خطوة غير مسبوقة تمثلت في هدم بنايات المكاتب لتحويلها إلى مستودعات.
ويقدر إيريك كالدويل، الرئيس التنفيذي للعمليات في شركة إكس بي أو للخدمات اللوجستية، التي تمتلك 813 مستودعا - أي أكثر من نصفها خارج الولايات المتحدة - أن التجارة الإلكترونية تمثل الآن نحو 30 في المائة من أعمالها. وتفتتح الشركة في المتوسط اثنين من مرافق التخزين الجديدة كل أسبوع. وبحسب كالدويل "طلب المستهلكين يشجع على نمو هائل في تجارة التجزئة والتجارة الإلكترونية".
هذا الاندفاع يشكل تحديا لكيتريدج الذي يدير عمليات الساحل الشرقي لشركة برولوجس، وللعاملين في قطاع العقارات الصناعية، الذي كان ذات يوم قطاعا راكدا. إنهم يجدون أنفسهم فجأة تحت أضواء كانت في العادة حكرا على زملاء من عوالم العقارات السكنية والتجارية الأكثر سحرا. يقول: "نحن نشعر بالتأكيد أن الوقت حان لنا لنكون في دائرة الضوء".
في شركة كوشمان، عدد من كبار السماسرة – وهي مسألة مكانة كبيرة داخليا – هم الآن مختصون صناعيون، حتى إنهم بدأوا يظهرون في العرض السنوي الذي تقدمه الشركة.
"فجأة أصبح من المثير أن تكون وسيطا صناعيا"، بحسب أندرو جود، أحد كبار المديرين الإدرايين الذي يدير مكتب الشركة في شمال نيو جيرسي، والذي بدا مستغربا بقدر أي شخص آخر.
لسنوات لم يكن هذا هو الحال. كانت سوق المستودعات مستقرة على نحو ممل إلى أن ضربته الأزمة المالية عام 2008. وبعد بضع سنوات ساعد الاقتصاد المعزز في استقرار الإيجارات.
ومنذ ذلك الحين ارتفعت السوق مع ظهور التجارة الإلكترونية، التي تغيّر بسرعة قواعد التجزئة والخدمات اللوجستية. ومن بين التحولات الأخرى، تسعى الشركات الآن إلى الحصول على مساحة وافرة من المستودعات قريبة من عملائها لإدارة عدد متزايد من عمليات تسليم "الميل الأخير" التي يجب أن تتم في مواعيد نهائية أكثر تشددا.
متجر التجزئة الذي كان يشحن البضائع إلى المتجر مرة واحدة في الأسبوع أصبح الآن يدير عمليات تسليم يومية في محاولة لمواكبة "أمازون"، شركة تجارة التجزئة الرائدة على الإنترنت. يجب على متاجر التجزئة أيضا الاحتفاظ بإمدادات في المخزون أكبر بكثير مما كانت تفعل في عصر متاجر الطوب والملاط. كثير منها وضعت النسبة في حدود 3 إلى 1. ويتضمن ذلك سعة إضافية للتعامل مع كثير من المواد التي يُعيدها المتسوقون على الإنترنت.
قال ستان دانزيج، نائب رئيس شركة كوشمان الذي يعمل في السويق الصناعي منذ عام 1981 "في غضون سبع أو ثماني سنوات، ابتكرنا تقريبا صناعة جديدة".
مثلا، أشار دانزيج إلى نيوجيرسي التي لم يكن لـ"أمازون" فيها أي مستودع حتي عام 2012، لكن أينما تذهب "أمازون" الآن، فإن منافسيها يميلون إلى تقليدها بسرعة، ما يؤدي إلى إنشاء تكتل المستودعات.
ومع أن ازدهار المستودعات يعمل على رفع قيم العقارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة، خاصة في المناطق القريبة من المراكز السكانية الكبيرة، إلا أن شمالي ولاية نيو جيرسي ربما كان المنطقة الأكثر ازدهارا. فإلى جانب عدد سكانها الكبير، تتميز أيضا بقربها نيويورك وميناء نيوارك الصاخب.
أنشأ المطورون مستودعات تخزين جديدة في الولاية بمساحة قياسية بلغت تسعة ملايين قدم مربعة في عام 2017، وسيتجاوزون ذلك بمساحة عشرة ملايين قدم قدم مربعة هذا العام. الإيجارات التي كان متوسطها 55 دولارا فقط لكل متر مربع في عام 2012 ارتفعت منذ ذلك الحين إلى أكثر من 91 دولارا، بحسب شركة كوشمان. ويبدو أنها تتسارع، مع زيادة بنسبة 17 في المائة في الربع الثالث مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي.
كثير من العقارات مصفوفة على جانب طريق نيوجرسي ترنبايك. هذه المستودعات لا تعود إلى أيام دانزنج المبكرة في العمل. المرافق التي تمددت في وقت من الأوقات على مساحة 50 ألف قدم مربعة الآن تتجاوز مليون قدم مربعة بشكل روتيني. جودة "الكتل الخرسانية" التي تجلس عليها هي أمر حيوي بسبب حركة المرور الكبيرة. كذلك يُطالب المستأجرون بمسافة إضافية عليا تصل إلى 40 قدما حتى يتمكنوا من تكديس أرفف التخزين بشكل مرتفع، وأن تكون الممرات مصممة لاستيعاب نصف قطر الدوران لعشرات مقطورات الجرارات التي بطول 53 قدما.
شركة دوتكوم ديستربيوشن، التي تأسست عام 2000، هي شركة خدمات لوجستية تعمل طرفا ثالثا - 3PL، كما يطلق عليها بلغة الصناعة - وتتعامل مع التجارة الإلكترونية لعشرات من تجار التجزئة، كثير منها في مجال الملابس ومستحضرات التجميل.
في عصر أحد الأيام، كان أحد الجامعيين يتنقل في ممر، يختار من بين مئات الرفوف التي تحتوي على ملابس داخلية رجالية من جميع الأشكال والأحجام والأنماط. وهي تنتمي لشركة أندروير إكسبيرت، شركة تجارة التجزئة على الإنترنت التي تشحن لزبائنها زوجا جديدا من الملابس الداخلية الرجالية كل شهر.
قد لا تجد شركة دوت كوم مساحة أكبر بكثير في نيوجيرزي. يقول السماسرة إنه لم يتبق سوى عدد قليل من المساحات الفارغة. كثير من قطع الأراضي الجذابة الأخرى لديها مشاكل بيئية أو هيكلية قد تجعل تطويرها مكلفا ويستهلك كثيرا من الوقت.
بالنسبة لكيتريدج، التحديات التي من هذا القبيل هي أيضا علامة على تحول صناعته. يتذكر قائلا: "لمدة طويلة (...) المحادثات حول المستودعات كانت قصيرة جدا. لكن الآن، مع التجارة الإلكترونية، يوجد كثير من الإثارة".
إنشرها

أضف تعليق

المزيد من FINANCIAL TIMES