FINANCIAL TIMES

صدام بين ملاك العقارات مع إفلاس «متاجر سيرز»

مالكو العقارات التي كان يشغلها "سيرز" متجر التجزئة الأمريكي، الذي أعلن إفلاسه، بانتظار أكثر من ثلاثة أضعاف الإيجار إذا تمكنوا من العثور على مستأجرين للمواقع، لكنهم يواجهون بحثاً لمدة أعوام عن مستأجرين وتكاليف تجديد تصل إلى عشرات الملايين من الدولارات.
تقديم سلسلة متاجر التجزئة طلباً للاستفادة من الفصل الحادي عشر من القانون التجاري الأمريكي، الذي يحميها من إشهار الإفلاس الأسبوع الماضي، من المتوقع أن يكون له تأثير بعيد المدى في مراكز التسوق في الولايات المتحدة، التي تعترك منذ الآن مع عدد كبير من حالات الإغلاق من قِبل شركات أخرى موثوقة سابقاً مثل ميسيز وجيه سي بيني.
قال سماسرة العقارات إن إعادة هيكلة سلسلة سيرز، وهي مستأجر رئيس يشغل أكثر من 500 موقع في كل أنحاء البلاد، من المرجح أن توسّع الفجوة بين مراكز التسوق ذات المستويات المختلفة.
وفي حين أن رحيل متاجر سيرز يهدد بتسارع دوامة الهبوط في المناطق المتعثرة منذ فترة، إلا أن المالكين في المواقع الرئيسة سيكونون سعيدين للتخلص منه.
قال مارك هانتر، العضو المنتدب في وكالة سي بي آر إي، الذي يُشرف على أعمال تأجير مراكز التسوق في شركة العقارات التجارية: "سيكون كثير من المالكين قادرين على زيادة الإيجارات ثلاثة أضعاف – أو تحقيق معدلات أفضل من ذلك على نحو لا يستهان به".
كانت متاجر سيرز تتفاوض بشأن كثير من إيجاراتها قبل أعوام، وفي بعض الحالات أكثر من عقدين من الزمن، عندما كانت "المكان الذي يريد الناس التسوق فيه"، كما قالت أنا لاي، المديرة الأولى في وكالة ستاندرد أند بورز.
وفي ذلك الحين، كانت متاجر سيرز تجذب الزبائن، ما يجعلها مصدراً قيماً للإقبال على المركز التجاري. نتيجة قدرتها على المساومة، كانت الشركة قادرة على حجز المالكين بعقود إيجار طويلة مع قيمة إيجارات أقل من السوق، غالباً بمعدلات منخفضة إلى متوسطة بالدولار تقع في أرقام من خانة واحدة لكل قدم مربعة.
من بين شركات العقارات التي هي عُرضة لمتاجر سيرز، هناك سايمون برابرتي جروب، وواشنطن برايم، وكيمكو، لكن في كل حالة تمثل إيجارات المتجر أقل من 1 في المائة من إيرادات المجموعة، وذلك وفقاً لوكالة ستاندرد أند بورز.
تلاشت جاذبية متاجر سيرز منذ فترة طويلة، ورحيلها يوفر لمالكي مراكز التسوق المزدهرة فرصة لإيجاد آفاق أفضل.
جيمس تايلور، الرئيس التنفيذي لشركة بريكسمور للعقارات، وهي مالكة لنحو 11 عقاراً تشغله متاجر سيرز، قال: "نحن واثقون من أن المساحة التي استعدناها من خلال عملية الإفلاس ستُمكن شركة بريكسمور من إيجاد قيمة مجدية، في الوقت الذي ستقوم فيه الشركة بإعادة تسويق هذه الأصول".
متاجر سيرز، التي تشغّل أيضاً سلسلة كيه مارت، ستغلق 142 متجراً بحلول نهاية العام كجزء من اتفاقية مع الدائنين. بموجب قانون الحماية من الإفلاس، تعتزم المجموعة أيضاً التخلي عن عقود إيجارات لنحو 200 متجر آخر كانت قد أوقفتها لكنها لا تزال تدفع إيجارها.
هناك عقارات أخرى قد تكون متاحة للاستيلاء. إيدي لامبيرت، الرئيس التنفيذي، قال إنه يبذل قصارى جهده لتجنب عملية تصفية صريحة، لكنه يحذر المحامين من أن متاجر سيرز قد تعاني لتتجنب مثل هذا المصير، ما يعرض بقية المحفظة للخطر.
في حين أن متاجر كيه مارت تقع في أغلب الأحيان بالقرب من الطرق الرئيسة أو وحدها، إلا أن 90 في المائة من متاجر سيرز تقع في مراكز التسوق الإقليمية، وذلك وفقاً لشركة سي بي آر إي.
منها، أقل من 30 في المائة من المقدر أن تكون في مراكز التسوق من الفئة الراقية A - النوع الذي قد يضم متجر أبل أو هول فودز، حيث يعتبر نمط متجر سيزر القديم وصمة غير مريحة. أكثر من النصف بقليل تقع في مواقع من الفئة B من الدرجة المتوسطة ونحو الخُمس تقع في مواقع غير مفضلة من الفئة C.
رحيل متاجر سيرز يُهدد بتفاقم المشاكل في مراكز التسوق الأقل جاذبية، خاصة لأن ذلك قد يدفع مستأجرين آخرين إلى المغادرة. تسمح شروط بعض عقود الإيجار لمتاجر التجزئة الأصغر بالإخلاء مبكراً، أو إجبار المالكين على خفض الإيجارات، عند مغادرة المستأجرين الرئيسين.
قبل أن تقدم سلسلة متاجر سيرز طلباً للإفلاس، سعى أصحاب العقارات إلى تخفيف أو شطب مثل هذه البنود، لكن يُمكن أن يكون رحيل السلسلة بمنزلة القشة الأخيرة للمواقع التي غادرها أيضاً مستأجرون رئيسون مثل "بون-تون"، وهو متجر تجزئة آخر تعرض للإفلاس.
يواجه المالكون أيضاً نقصاً في العثور على مستأجرين بديلين لمتاجر سيرز، التي تشغل عادةً مساحات لا تقل عن تسعة آلاف متر مربع.
في حين أن عددا من الشركات توسّع وجود متاجرها – الأمثلة تشمل "ديكس سبورتينج جودز" و"بريمارك" – إلا أنه بالكاد توجد "وفرة في متاجر التجزئة التي تتطلع لأخذ مساحة متاجر سيرز الكاملة"، كما قال ستيف كوريتز، العضو المنتدب في وكالة التصنيف كرول بوند.
إذا كانت حالات الإغلاق السابقة بمنزلة دليل، سيحتاج المالكون إلى "إعادة تجهيز" كثير من المواقع. أنفق مالكو مراكز التسوق مئات الملايين من الدولارات على إعادة تجهيز المتاجر، لتكون على شكل شقق أو فنادق أو مراكز بيانات ومتنزهات ترامبولين "أماكن للقفز".
إعادة تطوير موقع متجر سيرز السابق في ميلووكي من قِبل وكالة سي بي إل للعقارات يعِد بمطعم وسينما، وبيستروبليكس، ومكان من أجل ويرليبول "وهي ساحة مغلقة لكي يقود فيها الأطفال سيارات صغيرة كهربائية، ويلهون بصدم بعضهم بعضا".
شركة سيريتيج جروث للعقارات، صندوق استثمار انفصل عن متجر التجزئة؛ لأن صندوق إي إس إل للتحوّط التابع لشركة بلامبيرت، لديه مصلحة كبيرة – يستثمر 1.3 مليار دولار في تطوير العشرات من مواقع متاجر سيرز. تراوح الخطط بين مراكز لياقة في مدينة أوكلاهوما إلى كلية طب في جينزفيل، فلوريدا.
حتى أعمال إعادة التطوير المتواضعة، مثل اقتطاع وحدة من متاجر سيرز لاستيعاب منافذ أصغر، يُمكن أن تكلف ما يزيد على 10 ملايين دولار، بحسب تقدير دي جيه بوش، العضو المنتدب في "جرين ستريت أدفايزرز"، وهي شركة استشارات عقارية. "النطاق ضخم، لكن إعادة تجهيز هذه الصناديق الكبيرة تتطلب كثيرا من المال".
كما يواجه المالكون أيضاً احتمالاً غير مرحب به، وهو أن المواقع ستكون غير مشغولة لأشهر. ما يسمى إعادة التعبئة في مراكز التسوق يستغرق ما بين 18 إلى 38 شهراً في المتوسط، وذلك وفقاً لشركة سي بي آر إي.
وقال بوش إن هذا كله يُمكن أن يعمل لمصلحة مالكي مراكز التسوق ذوي التمويل الأفضل. "لديهم رأس المال والميزانيات العمومية ليكونوا نشطين في "إعادة التأجير". منافسوهم لا يستطيعون ذلك".
إنشرها

أضف تعليق

المزيد من FINANCIAL TIMES