عقود التمويل العقاري .. «الإجارة» و«المرابحة» صيغتان تحكمان ثبات التكلفة وتغيّرها

تعتمد المصارف التجارية العاملة في السعودية نوعين رئيسين من صيغ التمويل العقاري المتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية، والمعروفين بصيغة "الإجارة" وصيغة "المرابحة".
ووفقاً للإحصائيات الصادرة عن مؤسسة النقد العربي السعودي، فقد بلغ حجم التمويل العقاري الممنوح من قبل المصارف التجارية العاملة في المملكة لقطاع الأفراد بنهاية الربع الثالث من العام الماضي 2017 ما قيمته 117.7 مليار ريال (بارتفاع نسبته 7.5 في المائة) عن الفترة المقابلة من العام السابق، فيما بلغ حجم التمويل العقاري الممنوح من قبل المصارف لصالح قطاع الشركات 102 مليار ريال خلال الفترة نفسها (بارتفاع نسبته 10 في المائة)، ليصل بذلك إجمالي حجم التمويل العقاري المقدم حتى نهاية الفترة إلى نحو 220 مليار ريال.
وتتسم عقود التمويل العقاري القائمة وفقا لصيغة الإجارة بأنها متغيرة التكلفة، حيث ترتبط معدل فائدتها بمؤشر مرجعي يطلق عليه الـ "سايبور SIBOR، الذي عادة ما يكون لمدة عام أو 12 شهرا، إذ يتم إعادة تقييم العقد عند نهاية كل فترة إيجارية وفقا للتغير الذي يطرأ على المؤشر نتيجة لعوامل ترتبط بالسيولة والوضع الاقتصادي العام.
بينما تتميز عقود التمويل العقاري القائمة وفقا لصيغة المرابحة بأنها ثابتة التكلفة، حيث يحدد معدل فائدتها مسبقا عند إبرام عقد التمويل، وتبقى ثابتة دون تغيير طوال مدة العقد وحتى نهايته.
ويعد من أبرز مزايا عقود الإجارة "متغيرة التكلفة" معدل الفائدة الابتدائية المتدنية مقارنة بمعدل الفائدة الخاصة بعقود المرابحة "ثابتة التكلفة"، كما وتتيح "الإجارة" مرونة أوسع للممولين العقاريين من مصارف وشركات لمنح سقف تمويلي أعلى ومدة سداد أطول مقارنة بعقود "الإجارة"، نظرا لانخفاض معدل المخاطرة بالنسبة للممول والعائد لارتباط العقد بمؤشر مرجعي متغير خلال مدة العقد.
ويرى محللون أنه وعلى رغم تلك المزايا التي تتصف بها عقود "الإجارة" إلا أن من سلبياتها عدم ثبات الدفعات طوال مدة العقد الذي يخضع بالعادة لإعادة تقييم عند نهاية كل فترة إيجارية ما قد يعني رفع قيمة الدفعات الشهرية، إلى جانب الصعوبة التي يعاني منها العميل في فهم العقد ومتطلباته، مع اشتراط عملية نقل ملكية "العقار" للعميل عند نهاية العقد.
ولتجنب تلك الجوانب السلبية فإنه يتوجب على العميل قبل توقيع عقد الإجارة أن يأخذ بالاعتبار مقدار الارتفاع المُحتمل في معدل الفائدة والتغير المتوقع على الدفعات الشهرية عند كل عملية إعادة تقييم، وعدد عمليات إعادة التقييم التي سيخضع لها العقد، والحد الأعلى والأدنى للتغير في سعر الفائدة، وكذلك الأمر بالنسبة للدفعات الشهرية، وتقييم مدى إمكانية تحمل تكاليف العقد في حال ارتفاع الفائدة والدفعات الشهرية ووصولها للحد الأعلى.
وعلى الجانب الآخر؛ تتميز عقود التمويل العقاري القائمة وفقا لصيغة "المرابحة" بثبات معدل الفائدة ما يعني بالتالي ثبات قيمة الدفعات الشهرية طوال مدة العقد، مع ما تتصف به تلك العقود من سهولة ووضوح في خصائصها وبنودها، فضلا عما تمنحه للعميل من إمكانية لنقل ملكية "العقار" باسمه بمجرد توقيع العقد.
إلا أن عقود المرابحة ورغم تلك الخصائص تعاني من الارتفاع النسبي لمعدل الفائدة مقارنة بعقود الإجارة بالنظر إلى تحمّل الممول لمعدل المخاطرة المُحتمل للتغير في أسعار الفائدة، إلى جانب أن سقف التمويل يعد منخفضا مقارنة بعقود التمويل وكذلك بالنسبة لمدة التمويل.
ويوصي الخبراء عملاء التمويل عند إقدامهم على إبرام أي عقود للتمويل العقاري أهمية المراجعة الدقيقة وفهم كل بنود وخصائص عقد التمويل العقاري قبل توقيعه، وأخذ نسخة منه لدراسته واستشارة المختصين، كما يتوجب على العميل أن يأخذ بالاعتبار نصائح مستشار الأمان والتحقق من اختياره للصيغة التعاقدية التي تتوافق وإمكاناته المالية ودخله الشهري والتزاماته المالية الأخرى القائمة، مع الأخذ بالاعتبار أن عقود التمويل العقاري تعتبر من العقود طويلة المدى التي تستلزم من العميل حساب الالتزامات المستقبلية له والتأكد من قدرته على الوفاء بها.