اتساع توقعات انخفاض الأسعار المتضخمة للأصول العقارية يضاعف ضغوط البيع على العقاريين

افتتحت السوق العقارية المحلية أداءها خلال الربع الأخير من العام الجاري، على مستوى متدن من السيولة بالكاد تجاوز 3.8 مليار ريال، مؤكدة استمرار حالة الركود الشديدة التي تخضع لها طوال الأعوام الثلاثة الماضية، ولا تزال تسير فيها غير قادرة على الخروج منها، ومفتقرة إلى أي محفزات تدعم عودة ثقة تجار العقار قبل غيرهم من عموم المستهلكين، الذين التقت قناعاتهم جميعا عند عدد من المحاور المشتركة، في مقدمة تلك المحاور انسداد الطريق أمام أي احتمالات تشير إلى إمكانية استقرار الأسعار عند مستوياتها الراهنة، دع عنك إمكانية عودتها إلى الارتفاع قياسا على العوامل الاقتصادية والمالية الراهنة، والمحور الثاني أن الأسعار المتضخمة على الرغم من الانخفاض الذي طرأ عليها خلال العامين الماضيين، الذي يعد محدودا جدا مقارنة بموجة الصعود الهائلة التي سجلتها خلال عقد مضى، تؤكد معطيات السوق العقارية بوضعها الراهن، وقياسا على الإصلاحات الهيكلية التي يجري العمل على تنفيذها خلال الفترة الراهنة ومستقبلا، أن التوقعات المسيطرة على نظرة تجار العقار تحديدا، ومجتمع المستهلكين عموما تسير في اتجاه مزيد من انخفاض مستويات الأسعار المتضخمة، وهو ما دفع بزيادة عروض بيع مختلف الأصول العقارية من قبل تجار العقار، في الوقت ذاته الذي يقابله إحجام أكبر من قبل المستهلكين، وهو ما يفسر بشكل كبير حالة الانخفاضات القياسية التي تشهدها السوق العقارية طوال الفترة الماضية، سواء في قيم الصفقات أو في أعداد العقارات المنقولة ملكيتها.
وحيث إن تعاملات السوق العقارية أصبحت تتم في شفافية أعلى من السابق، وأصبحت معلومات السوق متاحة لأعداد أكبر من المستهلكين، بصورة أسهمت في زيادة وعيهم ومعرفتهم بمجريات السوق، وهو ما كان خافيا إلى حد بعيد عنهم خلال السنوات الماضية، كل هذا أخضع تعاملات السوق العقارية وآليات اتخاذ القرارات فيها سواء من تجار العقار، أو قبل المستهلكين وهم الشريحة الأهم في المعادلة هنا، كونهم المستفيد الأكبر والأحدث من مستجدات شفافية السوق العقارية، أؤكد أنه أخضع اتخاذ القرارات إلى مزيد من الفحص والتدقيق والمقارنة ودراسة الآثار من قبل المستهلكين قبل غيرهم من الأطراف، وزاد في قوتهم التفاوضية بفضل زيادة الوعي المجتمعي والمعلومات اللازمة لاتخاذ القرارات، ولا شك أنها مستجدات تسببت في مزيد من الصدمة من قبل تجار العقار والسماسرة، تضاف أعباؤها إلى صدمة انخفاض مستويات الأسعار، في مشاهد آخذة في الاتساع بصورة متسارعة، لن يستفيد من نتائجها إلا من أدركها جيدا ولم يغامر بتجاهلها، سواء تجار العقار أو مجتمع المستهلكين، الذين تتضارب مصالحهم بكل تأكيد، حيث يدرك الطرف الأول "العقاريون" أن أسعار الفترة الراهنة أفضل من مستويات الأسعار مستقبلا، وإن جاءت أدنى من مستوياتها قبل عامين وأكثر، ما يعني اعتباره مكسبا بالنسبة إليهم حال التخارج وفقا للأسعار الراهنة، مقارنة بتوقعات انخفاضها مستقبلا. في المقابل يدرك المستهلكون أن مستويات الأسعار المتضخمة في الوقت الراهن، ستستمر في الانخفاض بنسبة أكبر مستقبلا، ما يعني بدوره تفضيلهم تأجيل الشراء كخيار أول، أو الحصول على خصم أكبر في الأسعار السوقية الراهنة كخيار ثان، وهو ما يفسر حالة الشد والجذب القائمة في الوقت الرهن في السوق العقارية، ويشهد الجميع انعكاسها وآثارها في انخفاض قيم صفقاتها وتعاملاتها، التي تثبت مشاهداتها استمرار حالة الركود الشديدة المسيطرة على السوق للعام الثالث على التوالي، وفقا لما تكشفه مقارنة المعدل الأسبوعي لأداء السوق العقارية خلال الفترة الراهنة بالمعدلات الأسبوعية للأعوام الماضية. حيث أظهرت استمرار تحرك مستويات سيولة السوق تحت أدنى معدلاتها الأسبوعية طوال الأعوام الستة الماضية، وأن المتوسط الأسبوعي لقيمة تعاملاتها منذ مطلع العام الجاري حتى نهاية الأسبوع الماضي، استقر عند أدنى من مستوى 4.3 مليار ريال، وهو المستوى الأدنى من المتوسط الأسبوعي للعام الماضي بنسبة 20.9 في المائة "بلغ المتوسط الأسبوعي لقيمة صفقات 2016 أعلى من 5.4 مليار ريال"، والأدنى أيضا بنسبتي 40.8 في المائة ونحو 53.3 في المائة مقارنة بعام 2015 وعام 2014 على التوالي "بلغ المتوسط الأسبوعي لقيمة صفقات 2015 أعلى من 7.2 مليار ريال، وبلغ نفس المتوسط لعام 2014 نحو 9.2 مليار ريال". كما جاء المعدل الأسبوعي لسيولة السوق العقارية خلال العام الجاري، مقارنة بعام 2013 وعام 2012 على التوالي أدنى بنسبة 49.7 في المائة مع عام 2013، وأدنى بنسبة 8.8 في المائة مع عام 2012 "بلغ المتوسط الأسبوعي لقيمة صفقات 2013 نحو 8.5 مليار ريال، وبلغ نفس المتوسط لعام 2012 نحو 4.7 مليار ريال".

الأداء الأسبوعي للسوق العقارية

استعادت السوق العقارية المحلية جزءا من سيولتها المتراجعة خلال الأسبوع الماضي، وسجل إجمالي قيمة صفقاتها العقارية ارتفاعا بنسبة 49.0 في المائة، مقارنة بانخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 33.6 في المائة، ليستقر إجمالي قيمة صفقات السوق العقارية بنهاية الأسبوع الخامس والثلاثين من العام الجاري عند مستوى 3.8 مليار ريال، يعزى ارتفاع إجمالي قيمة الصفقات العقارية خلال الأسبوع الماضي إلى ارتفاع إجمالي قيمة صفقات الأراضي التجارية بنسبة 51.5 في المائة، التي يصل وزنها النسبي إلى إجمالي قيمة صفقات السوق نحو 89.6 في المائة، أهلها لأن تسهم بشكل رئيس في ارتفاع إجمالي صفقات السوق العقارية خلال الأسبوع.
وشمل الارتفاع في قيمة الصفقات العقارية كلا من القطاعين السكني والتجاري، حيث ارتفعت قيمة صفقات القطاع السكني بنسبة 48.3 في المائة، مقارنة بانخفاضها خلال الأسبوع الأسبق بنسبة 20.6 في المائة، لتستقر قيمة الصفقات السكنية مع نهاية الأسبوع عند مستوى 2.7 مليار ريال فقط. كما ارتفعت قيمة صفقات القطاع التجاري بنسبة قياسية بلغت 50.6 في المائة، مقارنة بانخفاضها للأسبوع الأسبق بنسبة 53.4 في المائة، لتستقر قيمة الصفقات التجارية مع نهاية الأسبوع عند مستوى 1.1 مليار ريال فقط.
في الجانب الآخر من مؤشرات الأداء الأسبوعي للسوق العقارية؛ ارتفع عدد الصفقات العقارية بنسبة 26.9 في المائة، ليستقر عند مستوى 5078 صفقة عقارية، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 15.9 في المائة. وارتفع عدد العقارات المبيعة خلال الأسبوع بنسبة 28.7 في المائة، ليستقر عند 5290 عقارا مبيعا، مقارنة بانخفاضه للأسبوع الأسبق بنسبة 16.1 في المائة. وسجلت مساحة الصفقات العقارية خلال الأسبوع انخفاضا بنسبة 17.5 في المائة، مستقرة عند 44.9 مليون متر مربع، مقارنة بارتفاعها للأسبوع الأسبق بنسبة 33.6 في المائة.

اتجاهات أسعار الأراضي والعقارات

أظهرت الاتجاهات السعرية قصيرة الأجل، التي تبينها التغيرات السعرية خلال الفترة منذ مطلع العام لمتوسطات أسعار الأراضي والعقارات السكنية، انخفاضا سنويا لأغلب متوسطات الأسعار حتى نهاية تعاملات الأسبوع الماضي من العام الجاري "حتى تاريخ 5 أكتوبر" مقارنة بنفس الفترة من عام 2016، جاء على النحو الآتي: انخفاض متوسط سعر العمائر السكنية بنسبة 25.1 في المائة "متوسط سعر الفترة 623 ألف ريال للعمارة الواحدة"، وجاءت الفلل السكنية في المرتبة الثانية بنسبة انخفاض 16.6 في المائة "متوسط سعر الفترة 856 ألف ريال للفيلا الواحدة"، ثم انخفاض متوسط سعر المتر المربع للأرض بنسبة 14.1 في المائة "متوسط سعر الفترة 360 ريالا للمتر المربع"، وأخيرا ارتفاع متوسط سعر الشقق السكنية بنسبة 1.6 في المائة "متوسط سعر الفترة 550 ألف ريال للشقة الواحدة".