حلول أزمة الإسكان المجمدة «2 من 2»
|
عضو جمعية الاقتصاد السعودية
في الوقت الذي كنت أتحدث فيه عن أهم السمات اللازمة لزيادة فعالية وكفاءة آليات الرسوم على الأراضي البيضاء، أصدر مجلس الوزراء الموقر توجيهه الكريم بإحالة مشروع الترتيبات التنظيمية لفرض رسوم على الأراضي البيضاء الذي أشرف على إعداده مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، إلى مجلس الشورى لدراسته وفقا لنظامه، وأن ينتهي مجلس الشورى من دراسته خلال 30 يوما، مع الأخذ في الاعتبار الهدف الرئيس من إقرار تلك الرسوم على الأراضي البيضاء، المتمثل في تقليل تكلفة الحصول على المسكن الملائم، خاصة ذوي الدخول المحدودة أو المنخفضة.
وبناء عليه؛ فالكرة الآن في مرمى أعضاء مجلس الشورى الموقرين، وهم ـــ بإذن الله ـــ أهل لها، أن ينظروا بعين الاعتبار لما يتم الحديث عنه في الوقت الراهن، وخلال هذه المهلة الوجيزة التي لا تتجاوز 30 يوما، بأن تقر تلك الآليات وفق صيغ محكمة وشاملة ومتينة، حتى لا يتحول أثرها عكسيا إن أتت مليئة بالاستثناءات، أو عدم شمولها للأراضي البيضاء كافة على مستوى المناطق والمحافظات وداخلها أيضا في المملكة دون استثناء، وهو العامل الأبرز الذي يستوجب عناية واهتمام الأعضاء الموقرين في مجلس الشورى.
وقبل أن أستكمل ما بدأته في المقال السابق، حول أهم السمات المفترض أن تتسم بها آليات الرسوم على الأراضي، أذكر بالشرط الأول: شمولية تطبيقها لجميع المدن الواقعة في المناطق الإدارية الرئيسة الـ 13 للمملكة، شاملا جميع المحافظات من فئة (أ)، والبالغ عددها 61 محافظة. ثم الشرط الثاني: الذي يأتي على مستوى تطبيق الرسوم داخل المدن والمحافظات والمراكز، وبالاهتمام نفسه في الجانب ذاته المتعلق بتقليص مجالات الاستثناءات، ومنعا للتحول السريع للسيولة المالية بين المواقع المطبق عليها الرسوم إلى المواقع المعفاة من تطبيقها عليها، ليشمل تطبيقها الأراضي كافة بدءا من مساحات ألف متر مربع (أو خمسة آلاف متر مربع) فأكثر، وهي المساحات التي لا شك أن ما يفوقها لا يمكن أن يكون بهدف الاستخدام الخاص للفرد.
كما يجب عدم التمييز بين مواقع الأراضي داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات حسب توافر الخدمات من عدمه، وذلك للسبب نفسه أعلاه، وبما يمنع من زيادة الطلب والمضاربات على الأراضي المستثناة من تطبيق الرسوم، وهو بكل تأكيد ما يتوافق مع الهدف الرئيس لمن أقرها وفرضها، الذي استهدف في الأصل حث وتشجيع الملاك كافة على تطوير وإحياء الأرض، ومنع توجهات اكتناز ما زاد على الحاجة منها، وبالصورة التي تعمل على سد ومنع أية منافذ محتملة لتشكل الأزمة مرة أخرى بأي شكل من الأشكال. ووفقا لهذا السيناريو لن يخشى المالك الأخير للأرض، الذي يستهدف فعليا تطويرها والاستفادة منها عبء تحمل أية تكلفة لتلك الرسوم، كونه سيطورها قبل موعد استحقاقها أو حتى انطباق شروطها على حالته هنا.
الشرط الثالث: أن يتم تطبيق تلك الرسوم ضمن فترات زمنية، لا تتجاوز مدة العام الواحد منذ أول إعلان لبدء تطبيقها حسب المبين في الشرطين الأول والثاني، والتأكيد على ضمان عدم تأخيرها فترة أطول من تلك الفترة بما قد يحولها عن الهدف الرئيس الذي لأجله تم إقرارها من لدن القيادة الرشيدة.
الشرط الرابع: أن يرتبط تحديد تكلفة الرسوم المفروضة على الأراضي بقيمتها السوقية الأحدث، فتكون كخيار أفضل من مجرد تحديد مبلغ ثابت مقطوع لغرامة الرسوم، نسبة محددة من القيمة السوقية الراهنة للأرض، والاحتذاء في هذا الجانب بالتجارب الدولية الناجحة، التي قامت بربطها بمعدلات الفائدة على العملة الوطنية للإقراض بين المصارف التجارية، وفقا للتالي: (1) أن تبنى تكلفة الرسوم على الأراضي على (نسبة) من القيمة السوقية لقطعة الأرض التي تنطبق عليها الشروط، وترتبط تلك النسبة بالمعدل المتغير للفائدة على الريال السعودي، تتحدد (نسبة الرسوم) بما لا يقل عن ثلاثة إلى خمسة أضعاف معدل الفائدة على الريال. (2) حيث إن معدل الفائدة على الريال متغير على الدوام وطوال أيام العام المالي، يتم احتساب تكلفة الرسوم على الأراضي بصورة يومية (تقديرية) وفقا لمضاعفها المحدد، يبدأ احتسابها من أول يوم يشعر فيه مالكها ببدء فرض الرسوم عليها بناء على آخر قيمة أو تثمين للأرض أيهما أكبر، ويتم تحصيلها منه قبل نهاية العام المالي الجاري، أو حتى بدأه فعليا بتنفيذ البناء والتطوير بموجب تصريح البناء (لا عند تاريخ حصوله على التصريح منعا للتلاعب والتهرب)، أو حتى تاريخ بيعه الأرض إلى مالك آخر، الذي سيكمل بدوره تحمل تكلفة الرسوم بناء على قيمة الأرض وفقا لأعلى تثمين وصلت إليه، لا بناء على قيمة بيعها الأخير إذا جاء أدنى من التثمين، منعا للتلاعب وتحفيزا لتطويرها واستصلاحها بأسرع وقت. هذا يعني أن تكلفة رسوم الأرض سيتحملها كل من يمتلكها حتى وإن كان يوما واحدا فقط.
إن من الضرورة القصوى وأعضاء مجلس الشورى ينظرون في مواد نظام الرسوم على الأراضي، أن يستحضروا الواقع الراهن لحالة أزمة الإسكان، وما وصلت إليه من كونها أحد أكبر التحديات التنموية والاقتصادية والاجتماعية، إن لم تكن الأثقل وزنا دون مبالغة، وأن مواجهتها فعليا وبجدية قبل أن تتفاقم أكثر مما وصلت إليه، تتطلب حزما وصرامة وشمولية في المعالجة والإصلاح، والأهم من كل ذلك؛ أن أي تساهل في هذا الخصوص البالغ الأهمية، قد يترتب عليه ما لن تحمد عقباه! فقد تزداد تحديات أزمة الإسكان، وتتوغل بنا في طرق أكثر وعورة مما أوصلتنا إليه، وأن تدخل السوق العقارية في مناطق عالية الخطورة من التذبذبات الحادة سعريا، بين مناطق محدودة قد تشملها الرسوم فتنهار أسعارها السوقية بدرجة مبالغ فيها، مقابل ارتفاع غير مسبوق في أسعار الأراضي التي ستعفى من الرسوم عليها، حتى وإن كان ذلك مرحليا! وقد يسوء الأمر أكثر لاحقا، حال دخولها في المستقبل تحت شروط فرض الرسوم عليها، لتنهار أسعارها بصورة جنونية بعد أن كانت قد ارتفعت بنمط جنوني قبل أن تفرض عليها الرسوم! وهذا السيناريو المخيف لا أظن أن أحدا من الأجهزة المعنية قد يكون لديه القدرة على التعامل معه. والله ولي التوفيق.