كبار ملاك الأراضي داخل المدن يتهربون من الرسوم ببيع مخططات بـ 8.2 مليار خلال يومين

دخلت السوق العقارية المحلية وهي تنهي أسبوعها الـ23 من الركود، طورا جديدا من التحولات المجزأة داخليا، ففي الوقت الذي يستمر فيه الركود الكبير مخيما على نشاطات السوق، بدأت تظهر في أجزاء محددة منه "مخططات الأراضي السكني والتجاري" نشاطا غير مسبوق! حيث بدأت تشهد عمليات بيع ضخمة جدا على مستوى قيمها ومساحاتها، تخطت قيمها منفردة قيم تداولات السوق العقارية بأكملها، واللافت أن بعضها يقع في مواقع مميزة من المدن، عدا أن جميع تلك المخططات تحتل مواقعها داخل النطاق العمراني للمدن. بالنظرة التحليلية لتلك التحولات اللافتة، التي تشير بصورة واضحة إلى زيادة عمليات التخارج وبيع مخططات الأراضي السكني منها والتجاري بتلك المساحات الشاسعة، مقابل استمرار الركود المخيم على مبيعات المنتجات العقارية من وحدات مساكن بمختلف أنواعها، فهذا يعكس مؤشرات بالغة الأهمية بالنسبة لأطراف السوق، والمجتمع الاستهلاكي عموما. #2# تتلخص تلك المؤشرات في بداية التأثر القوي للسوق العقارية بقرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء داخل المدن والمحافظات، ولهذا فإن بدء عمليات بيع مخططات الأراضي داخل المدن بتلك المساحات الشاسعة منها، يعتبر بداية لحقبة زمنية ستشهد مزيدا من بيع مخططات الأراضي المتوقع أن تنطبق عليها رسوم الأراضي! ويؤمل في بدء ما اصطلح على تسميته في عالم الأسواق بـ(بيع القطيع)، ألا تكون الحكومة ممثلة في وزارة الإسكان الطرف المشتري لتلك المخططات، وألا تتورط في الشراء بتلك الأسعار المتضخمة جدا، الذي سيعرض المخصصات المالية الهائلة لديها من قبل الدولة إلى التلاشي مبكرا، وسيتسبب في هدرها بطريقة تخالف توجهات الدولة، حينما أقرت تلك الأموال الهائلة لمعالجة أزمة الإسكان لدينا. بدء بيع القطيع هربا من الرسوم على الأراضي هذا ما كان متوقعا، وسبق أن تم الإشارة إليه في المؤشر الأسبوعي العقاري لـ"الاقتصادية" في أكثر من مقام، وأن الركود المخيم على السوق العقارية لن يطول أجله، ووفقا للتجارب التي سبقت في مختلف الأسواق حول العالم، فإن نافذة الخروج منه ستبدأ من تخارج كبار الملاك دون أن يشعر بهم بقية أطراف السوق، سرعان ما ستهوي بعدها مستويات الأسعار بصورة كبيرة جدا، لتدخل السوق العقارية في فترة زمنية طويلة "قد تمتد إلى عشرة أعوام قادمة على أقل تقدير، تمثل المرحلة الأخيرة من الدورة العقارية الراهنة، والمرحلة الأولى من الدورة العقارية التالية" السمة الغالبة عليها الهبوط المستمر في مستويات الأسعار، وهو ما يحدث فعليا الآن في السوق العقارية المحلية التي تتأهب لآخر مرحلة زمنية من دورتها الاقتصادية الراهنة "الممتدة منذ عام 2004 وتنتهي مطلع 2021"، وصلت إلى ذروتها السعرية "الفقاعة السعرية الأكبر" في منتصف 2014 الماضي، سرعان ما بدأت في التراجع مع مطلع الربع الأخير لعام 2014 ولا تزال مستمرة حتى تاريخه، وهو ما تم توثيقه أسبوعيا في هذا التقرير الاقتصادي، مستندا إلى البيانات الرسمية المنشورة على موقع وزارة العدل. #3# لهذا عمل المؤشر العقاري الأسبوعي لـ"الاقتصادية" على نشر كل التطورات العقارية بانتظام، وتحمل عبء ذلك في سبيل رفع مستوى شفافية السوق العقارية المحلية، وهي التي كانت تشكو طوال أعوام مضت من الغياب شبه التام لمعلومات السوق، ملأ فراغها بكل أسف تقارير عقارية عدة غلب عليها التسويق والترويج أكثر من التحليل الموضوعي لحركة السوق، وزاد من سوء الأمر أنها تحولت لاحقا إلى أدوات لتضليل الرأي العام وأفراد المجتمع، بصورة ورطت عديد من الأطراف بمن فيهم أجهزة الحكومة المعنية في بناء تصورات غير صحيحة على الإطلاق عن السوق، كان لها الدور الأكبر وراء تأخر إصلاحات السوق العقارية، ووراء تعطيل جهود الحكومة الساعية لمعالجة اختلالات السوق، ومواجهة الأزمة الإسكانية المفتعلة من رأسها إلى أخمص قدميها، بل وتسببت أيضا في استمرار ارتفاع أسعار الأراضي والمساكن حتى وصلت إلى قممها السعرية المجحفة جدا في حق الاقتصاد الوطني والمجتمع على حد سواء. أخيرا أتت سلة القرارات والإجراءات التي طالما انتظرتها السوق طوال الأعوام الأربعة الماضية، وبفضل من الله أن آثارها بدأت في الانعكاس فعليا على أداء السوق العقارية ومستويات الأسعار منذ تشرين الثاني (نوفمبر) 2014 ولا تزال، بل إن بعضها بدأ بتأثيره حتى قبل البدء فعليا بتطبيقه ممثلا في قرار فرض الرسوم على الأراضي البيضاء داخل النطاق العمراني للمدن والمحافظات، كما بدأت تظهره بيانات وزارة العدل خلال الأسبوع الماضي ومطلع الأسبوع الجاري. #4# حيث شهدت مدينة جدة خلال الأسبوع الماضي (يوم الثلاثاء)، بيع مخطط أراض تجاري بالكامل في أحد الأحياء المميزة فيها (حي الزهراء)، بلغت قيمة الصفقة ثلاثة مليارات ريال، بمساحة مخطط ناهزت 245 ألف متر مربع "بلغ متوسط سعر المتر 12.3 ألف ريال للمتر المربع". وشهدت أيضا مطلع الأسبوع الجاري "يوم الأحد الماضي" بيع ثلاثة مخططات لأراض سكنية داخل النطاق العمراني لمدينة جدة، توزعت على اثنين من أحياء جدة "الأجاويد، والهدى"، وصلت مساحاتها مجتمعة إلى 1.12 مليون متر مربع، بقيمة إجمالية وصلت إلى 5.2 مليار ريال، واللافت أن تلك الصفقات تمت دون أي إشارة إليها من قبل وسائل الإعلام المختلفة، التي اعتادت الاحتفال بمثل هذه الصفقات الضخمة، وهو أمر يدعو للاستغراب مقابل ما نشهده من احتفاء إعلامي كبير بمزادات عقارية لا تتجاوز قيمتها حتى 1.0 في المائة من قيمة تلك الصفقات العقارية الضخمة! نحن باختصار أمام صفقات عقارية تمت خلال يومين فقط، في مدينة واحدة وصلت قيمتها مجتمعة إلى نحو 8.2 مليار ريال، تركزت جميعها على بيع مخططات أراض تجارية وسكنية فقط، ما يحمل في مؤشراته البدء الفعلي لعمليات ما اصطلح على تسميته ببيع القطيع، وهو الأمر الذي يجب أن يتنبه إليه صغار ملاك الأراضي، الذين ركن أغلبهم إلى تصريحات كبار تجار الأراضي بعدم تأثير فرض الرسوم على الأراضي، في الوقت الذي تثبت خلاله تطورات السوق على أرض الواقع، أن كبار ملاك الأراضي يقومون في الوقت الراهن بعمليات تخارج ضخمة جدا، وكم سيكون وقع الصدمة كبيرا بالنسبة لصغار الملاك في ختام هذه العمليات، التي ستشهد تراجعات حادة في الأسعار. #5# الأداء الأسبوعي للسوق العقارية سجلت قيمة إجمالي صفقات السوق العقارية ارتفاعا قياسيا خلال الأسبوع الماضي، بلغت نسبته 62.8 في المائة، لتستقر قيمتها بنهاية الأسبوع عند 9.5 مليار ريال، مقارنة بمستواها الأسبق عند 5.8 مليار ريال. يعزى هذا الارتفاع القياسي للارتفاع الكبير الذي طرأ على صفقات القطاع التجاري، الذي سجل نموا لافتا بلغت نسبته 255.6 في المائة، ليرتفع من 1.6 مليار ريال نهاية الأسبوع الأسبق، إلى أن تجاوز 5.6 مليار ريال نهاية الأسبوع الماضي، متأثرا كما سبق ذكره أعلاه من إتمام صفقة بيع مخطط تجاري في مدينة جدة، وصلت قيمة صفقته إلى ثلاثة مليارات ريال "أي 53.3 في المائة من إجمالي قيمة صفقات القطاع التجاري". في المقابل سجلت صفقات القطاع السكني تراجعا أسبوعيا بلغت نسبته 9.1 في المائة، ليستقر عند 3.9 مليار ريال، ويتوقع أن يرتفع خلال هذا الأسبوع مع إتمام الصفقات العملاقة المتمثلة في بيع عديد من مخططات الأراضي السكنية داخل المدن، ومنها ما جرى تنفيذه مطلع الأسبوع الجاري في مدينة جدة "بما قيمته 5.2 مليار ريال". وهو ما سيتم تسليط الضوء عليه بمشيئة الله في التقرير الأسبوعي القادم، والأخذ في عين الاعتبار الإشارة إلى أي صفقات عقارية كبرى مماثلة في أي مدينة أخرى قد تتم خلال الأسبوع.