Author

هل الوقت مناسب لشراء منزل؟

|
بعد صدور لوائح الرهن العقاري كثرت الأسئلة حول الوقت المناسب لشراء مسكن العمر. ويبدو أن السؤال المبطن هو: هل الأسعار مواتية للشراء في ظل ارتفاعها الحالي؟ وكيف أستفيد من أنظمة الرهن العقاري الحالية؟ ولعلني في هذا لمقال أضع أهم النقاط التي يجب النظر فيها قبل اتخاذ قرار الشراء لكل فرد يرغب في شراء منزل العمر. وأعني بمنزل العمر أنه أول بيت بغرض التملك والسكن وليس لأي شيء آخر. - سعر المنزل ومدى مناسبته لك وللعائلة للعشرين سنة المقبلة. - توافر السيولة اللازمة كدفعة مقدمة تصل إلى 30 في المائة من قيمة المنزل، وكذلك سداد بعض الرسوم الإدارية التي لن تتجاوز بأي حال من الأحوال خمسة آلاف ريال. - قدرتك ومن تعول على استمرار المحافظة على دخل ثابت من وظيفة أو تجارة لمدة تصل إلى أكثر من 20 سنة. - قدرتك على التخلي عما نسبته 50 في المائة من دخلك الثابت كحد أقصى لفترة القرض. بعد التأكد من الإجابة عن الأسئلة السابقة، تبدأ بالبحث عن التمويل المناسب بحيث يتضمن التالي: - مناسبة الأقساط الشهرية ومدة القرض لدخلك الثابت ولإمكاناتك المادية. - السؤال عن تكلفة الإقراض (سعر المرابحة أو الإيجارة أو العمولة أو الفائدة) وهي أسماء مختلفة لسعر تكلفة القرض. في الوقت الحالي، تعتبر أسعار الفائدة أو المرابحة في أدنى مستوياتها، حيث يصل سعر الإقراض بين البنوك نحو 1 في المائة، وهو السعر الذي يضيف إليه البنك نسبة أخرى تحقق له الربح قد تكون 2 أو 3 في المائة. فإذا أشار البنك إلى أن نسبة العمولة هي 3 في المائة مثلا فهو يعني 1 في المائة + 2 في المائة = 3 في المائة وهكذا. إن المخاوف من ارتفاع نسبة الإقراض بين البنوك مستقبلا من 1 في المائة إلى أكثر من ذلك، فقد وصلت في سنوات سابقة إلى أكثر من 8 في المائة، ما يتطلب أخذ هذه النسبة في الاعتبار بصورة جدية، لأنها بيت القصيد في رفع تكاليف القرض، وبالتالي تكاليف شراء المنزل. فقد تطلب بعض البنوك أن تتغير هذه النسبة سنويا أو كل سنتين، ما يرفع التكاليف، وهذا إجراء روتيني يحدث في كل بنوك العالم. الأهم أن يظل القسط ثابتا وواضحا طوال فترة السداد لاستبعاد أي مفاجآت في الاستقطاع من دخلك الثابت. - بعد فهمك هذه النقطة تنتقل إلى تكلفة تأمين المنزل وطريقة احتسابها، لأنها قد تصل إلى 4 في المائة أو أكثر سنويا، ما تتطلب مناقشة ذلك بصورة واضحة مع البنك، بحيث تنخفض هذه النسبة مع تقادم المنزل، ما يخفض التكاليف أيضا. - تلي ذلك معرفة أن العمولة تفرض على قيمة القرض بشكل متناقص. فإذا كانت قيمة القسط كل شهر 2000 ريال، فيجب معرفة حصة العمولة من هذا القسط. فقد تصل إلى 1500 ريال، بينما حصة قيمة القرض 500 ريال فقط. في هذه الحالة تنخفض قيمة القرض بمبلغ 500 ريال ثم يعاد احتساب العمولة على رصيد القرض مخصوما منه الـ 500 ريال المسددة، وهو ما يسمى القرض المتناقص. - بعد فهمك هذه النقاط، تقوم بعض البنوك بإضافة شرط آخر يتمثل في أنه في حالة وفاة المقترض، فإن المنزل يؤول مباشرة إلى ورثته مع التوقف عن السداد تماما. وهذه نقطة مهمة لمصلحة المقترض، إذ إن شركة التأمين ستقوم بسداد كامل القرض نيابة عن المقترض المتوفى. - تأتي النقطة الأخيرة في السؤال عن الالتزامات المترتبة في حال رغبة المقترض في السداد المبكر. تنص لوائح التمويل الحالية على إمكانية السداد المبكر دون دفع التكاليف إلى نهاية المدة كما هو معمول به في بعض قروض التمويل. فقد يشترط البنك السداد لثلاثة أشهر إضافية لتغطية تكاليف القرض. يمكن للمقترض التأكد من آلية السداد المبكر والالتزامات المترتبة على ذلك حتى لا يحدث لبس مستقبلي حول تفسير هذه الآلية. يبدو من هذه الأسئلة والإرشادات أنك جاهز لشراء المنزل الذي يجب أن تنظر إليه على أنه أهم استثمار تتخذه أنت وعائلتك. إن التفكير في عملية التعثر أو عدم السداد وإعطاءها حجما أكبر من اللازم بحيث تثنيك عن الشراء أمر غير محمود، فيجب أن يدخل المتعاقدون الاتفاقات بنية الالتزام ببنودها، وهذا هو الأصل. إن التفكير في تجاوز الأصل والمماطلة فيه وتضخيم سلبيات العقود ستجعلك تبقى دون اتخاذ أي قرارات صائبة. إن القرار الصائب هو الذي يأخذ في الاعتبار القدرة على الالتزام بالمواثيق، وما يحصل مستقبلا من ظروف خارجة عن الإرادة والقدرة ستجد لها مخرجا في حينه ـــ بإذن الله.
إنشرها