المصارف تخفّض سعر الفائدة لأقل من 5 % بعد صدور لائحة الرهن العقاري

توقع عقاريون أن تخفّض المصارف نسبة الفائدة على القروض العقارية إلى ما دون 5 في المائة في حال صدور لوائح الأنظمة للرهن العقاري، وطالبوا خلال الاجتماع الذي أقامه إبراهيم عبد الله السبيعي عضو اللجنة العقارية في جدة، بمنزله لمناقشة نظام الرهن العقاري الذي أقره مجلس الوزراء أخيرا بإنشاء هيئة للتقييم العقاري واصفين الهيئة بالعمود المهم لإقامة خيمة الرهن العقاري، فإذا سقط التقييم يسقط الرهن العقاري على حد قولهم. وأشاروا إلى أن توقيت صدور الرهن العقاري لم يكن مناسبا، لوجود فقاعة عقار تكونت بفعل الارتفاع غير المبرر للأسعار، مبدين تخوفا من ''انهيار'' قادم في السوق العقارية شبيه بما حدث في سوق الأسهم. وأوضحوا أن صدور نظام الرهن العقاري سينعكس إيجابا على تملك العقار في وقت قياسي، وسيكون حافظا لحقوق الجميع، ولكن لا بد أن يكون ضمن ضوابط رسمية ونظام معروف من أجل ألا يتم التلاعب فيه. وبينوا أنه يجب الحرص والحذر في توسع الرهن العقاري، وأن يتم التدرج في إدخاله السوق، وذلك من أجل أن يكون المجتمع ملما بثقافة النظام بشكل سليم. وبين الدكتور مقبل الذكير أنه كان من المطالبين بضرورة وضع الرهن العقاري، لكن بضوابط رسمية ونظام معروف من أجل حل مشكلة التمويل العقاري، مشيرا إلى أن التمويل ليس المشكلة الأساسية ولكن أحد أضلاع تملك العقار. وكشف أنه اقترح قبل أعوام ألا يستخدم مبلغ القرض فقط في إعطاء تمويل للأفراد، وإنما يكون ضمانا للمصارف، بحيث أن تقوم المصارف بالاعتماد عليه في تمويل الآخرين. #2# #3# وأشار الدكتور مقبل إلى أنه من خلال متابعاته وجد أن الكثير يتأوه من نظام الرهن العقاري ويحاربونه، مبينا أن النظام بكل بساطة وضع من أجل حفظ حقوق جميع الأطراف وقال: ''من ليس له نية ولا استعداد بأن يلتزم بالسداد عليه ألا يدخل في هذا النظام''. وأكد الذكير أنه ضد أن يدخل من ضمن لوائح نظام الرهن العقاري أن يكون صاحب الرهن يحق له أن يعود إلى كل أموال المرتهن، حيث يجب أن يبقى الرهن في حدود العقار الذي تم الرهن عليه، وإلا ستنشأ الكثير من المشاكل في المجتمع. وتطرق الذكير إلى طريقة تدوير أموال المصارف، وبين أنها، أي المصارف، إذا أنشأت أذرعة لها مثل شركات التمويل العقاري فإنها إذا أقرضت هذه الأموال لفترة طويلة من الزمن لا تستطيع أن تنتظر 20 أو 30 سنة لسداد المبلغ، مبينا أنها في الخارج يتم بيع هذه الديون في أسواق خاصة وتدويرها، وقال ''نحن نعرف أن بيع الدين لا يجوز من الناحية الشرعية، ولا بد من طريقة لتدوير هذه الأموال وحصول هذه الشركات على الأموال مرة أخرى حتى تعيد تمويل الآخرين. من جهته، رد عبد الرحمن المطوع متعامل في العقار على ما طرحه الذكير حول تدوير الأموال قائلا: ''الرافد المستمر للشركات هو الرهن العقاري، الرافد الأول هي إمكانية تصكيك العقار نفسه، والرافد الثاني الصناديق العقارية تغطي شركات الرهن، فبالتالي يساعدها على استمرارها وتحقيق العائد للمؤسسين''. وأضاف المطوع أن وجود شركات الرهن العقاري يساعد الأشخاص من الحصول على المال، ولكن الأهم منها وجود المنتج، وقال: ''نحن نعلم أن هناك عقبات كثيرة تحول بين المستثمرين وقيام المشاريع التي بدورها تدخل على خط الإنتاج''. من جهته، أشار طارق البسام متعامل في العقار إلى أن الرهن العقاري لم يظهر إلى الآن بصورة واضحة، ولا نستطيع أن نحكم عليه إلا بعد خروج اللائحة التنفيذية للنظام الذي سيطبق على أساسه. واعتقد البسام أن توقيت الرهن العقاري غير مناسب، لوجود فقاعة عقار في السوق بصورة كبيرة، متخوفا من حصول الكثير على الرهن العقاري وتكرار ما حدث في سوق الأسهم عام 2006. #4# #5# وتمنى البسام أن تكون هناك احتياطات لازمة لحماية المتعاملين، خصوصا أن هناك فئة كبيرة لا تملك ثقافة التمويل، مبينا أنه يجب الحرص والحذر في توسع الرهن العقاري، وأن يتم التدرج في إدخاله السوق، وذلك من أجل أن يكون معروفا للجميع ويكون المجتمع ملما بثقافة الرهن العقاري. عبد العزيز العزب عضو اللجنة العقارية الوطنية في مجلس الغرف تداخل وقال: ''خلال السنتين الماضيتين بدأت تتسرب أخبار الرهن العقاري، حيث بدأ الجميع يخوض في النظام بسؤالهم هل هو جيد أم لا؟ ونرى الآن أيضا بعد صدور النظام أيضا هناك من يخوض فيه''. وأشار العزب إلى أن استباق الدولة إصدار القرار بإنشاء هيئة المقيمين سيكون له انعكاس إيجابي، حيث إن التقييم العقاري الصحيح من الأعمال المهمة، لأنه العمود المهم لإقامة خيمة الرهن العقاري، مبينا أنه إذا سقط التقييم سقط الرهن العقاري، وذلك ما حدث في بعض الدول مثل أمريكا في عام 2008، حيث وجدت رهون عقارية قائمة على تقييم غير صحيح. وأوضح عبد العزيز العزب أنه في حالة إنشاء هيئة المقيمين الذي عين عصام المبارك رئيسا لها، وتم وضع نظام مقنن وواضح لموضوع التثمين، فإن مشكلة صغار المقيمين الذين لا يملكون الخبرة الكافية ستختفي ولن تكون موجودة بعد إقرار الرهن العقاري، لأن الجميع وعلى رأسهم المصارف سيبدأون في التوجه إلى إيجاد مقيم يملك الخبرة الكافية والمعرفة التامة، لأن المخاطرة ستكون كبيرة عليهم. وتطرق العزب إلى وجهة نظر يراها قائلا: ''مع صدور اللائحة التنفيذية للرهن العقاري سيكون هناك انخفاض في أسعار العقار، حيث ستعود أسعار العقار إلى قيمتها الحقيقية، لأنها إن لم تعد ستكون هناك كارثة على جهات التمويل، لأنه لا يمكن لجهات التمويل أن تمول أو تقرض أو ترهن عقارا على قيمة مرتفعة، فلو صار أي نزول لهذه العقارات ستكون المخاطرة كبيرة على جهات التمويل''. وتأكيدا على موضوع هيئة التقييم بين عزب أنه صدر مرسوم ملكي، وكان استباقيا لنزول الرهن العقاري، مبينا أنهم أقروه وهو الآن في وزارة التجارة وتم تعيين عصام المبارك رئيسا له، حيث إنه الآن في بدايات وضع النظام ووضع التصور لأعضاء هيئة التقييم. وفيما يخص صعوبة استخراج التراخيص أوضح العزب أنه شكلت لجنة برئاسة الأمير منصور بن متعب وزير الشؤون البلدية والقروية للنظر في المشاكل والمعوقات التي تواجه المستثمرين فيما يخص الاستثمار في المخططات وطرحت ورشة عمل لذلك. المستضيف للاجتماع إبراهيم عبد الله السبيعي عضو اللجنة العقارية في غرفة جدة، أشار إلى أن هذا اللقاء يهدف إلى النظر في موضوع الرهن العقاري، ومدى الفائدة منه، مبينا أنه كان هناك تجاوب وقبول وتفاعل بصدور النظام، حيث سيساعد الكثير من المواطنين على الحصول على قرض بأقل التكاليف ويحفظ حقوق الممول. وأشار إلى وجود تفاعل كبير حول المعوقات التي تواجه المطورين من الأمانات والبلديات وعدم اعتمادهم التراخيص للمخططات بطرق سريعة. واتفق السبيعي مع ما طرحة عبد العزيز العزب حول أهمية وجود التقييم العقاري، لأنه جزئية مهمة ستساعد في الرهن العقاري بأن تكون فيه قيمة عادلة تحفظ جميع الحقوق. وتطرق عبد المحسن الحكير، مستثمر في السياحة، إلى ضرورة الاستفادة من التجارب الناجحة والجيدة للتملك العقاري تمت تجربتها في دول ليس لديها ما لدينا، ونجحت في ذلك، وأعطى نموذجا لدولة المغرب بإنشائها ثلاثة مصارف فقط للضمان، حيث استطاعت خلال سبع سنوات من إنشاء أكثر من مليون وحدة سكنية. ونوه الحكير إلى ضرورة أن ينظر كل شخص إلى رؤية الآخر من أجل أن يتم الخروج باقتراحات، فربما تسمع من الجهات المختصة ويتم النظر إليها. وأشار عبد المحسن إلى رؤية له حول منطقة مكة المكرمة، مبينا أنها فرصة عظيمة لوجود ملك وولي عهد يهتمون بها، ويرجع ذلك لما لها من أهمية كبيرة خصوصا أن مكة قبلة المسلمين في جميع أنحاء العالم، حيث خصص لها من الميزانية ما لم يخصص لكثير من مناطق المملكة، ولذلك على جميع من يقيم فيها جدول اجتهاد. وشدد الحكير على ضرورة أن تنال المشاريع الجبارة التي تقوم في منطقة مكة المكرمة مكانتها، حيث يجب على المستثمرين أن يكونوا شديدي الحرص في الدخول فيها، لأنها ستنعكس إيجابا على البلد والمواطن والمقيم والزائر. وقال الحكير: ''نملك أميرا مجتهدا ومحبا للمنطقة وصاحب رؤية واضحة، ولكن تكمن المشكلة في بعض الموظفين، الذين يخلقون العقد في طريق رجال الأعمال، ويجب علينا نحن كرجال أعمال مساعدة المسؤولين المهتمين بنهضة المملكة في اجتياز هذه العقبة التي أعاقت الكثير من الاستثمارات''. سليمان النملة رئيس مجلس إدارة شركة النملة أشار إلى وجود الرهن والتمويل العقاري في السابق وبشكل محدود بين المصارف والعقاريين، مبينا أنه لم يكن هناك نظام أو آلية واضحة تحفظ حقوق الطرفين، مبينا أن هذا التنظيم سيكون له فائدة إيجابية لجميع الأطراف، حيث إن كثرة العرض سينتج عنها منافسة، وتوقع ألا تتعدى نسبة الفائدة 5 في المائة أو أقل، مشيرا إلى أن أي مشروع يطرح يوجد به سلبيات وإيجابيات، ومشروع الرهن العقاري إيجابياته تغطي سلبياته، حيث سيكون فيه عرض كبير وسيولة كبيرة توفرها المصارف، إضافة إلى قيام شركات استثمارية ممولة جديدة . وشدد شهوان الشهيوين عضو اللجنة العقارية في غرفة جدة على ضرورة ألا يتم الاقتراض لأكثر من مرة، وذلك من أجل ألا تتراكم القروض وتنعكس سلبا على المواطن بوجه خاص وعلى الاقتصاد بوجه عام. وأضاف ''الرهن العقاري له إيجابيات وسلبيات، ولا بد أن تنتشر ثقافة الرهن والبناء لدى الجميع''. وأوضح عبد الواحد بن عبيد، مستثمر عقار، أن الرهن العقاري متمم لمسيرة التنمية في المملكة، حيث إن التنمية المستدامة تحتاج إلى أنظمة وقوانين وكان من أساسياتها الرهن العقاري، مبينا أنه تأخر كثيرا، وتصور أن فيه حكمة بإدخاله مع المنظومة التي يجب أن تراعي حقوق الممول والمقترض. وأبدى ملاحظته أن الرهن العقاري سيخدم فئتين مباشرة المتوسطة والمستثمرين، وبين أن الشركات المدرجة في سوق المال لا تتجاوز سبع شركات عقارية، حيث يدل هذا على صعوبة التسييل وحجم العقارات وقيمتها، أما ما يتعلق بالطبقة دون المتوسطة أو طبقة محدودي الدخل قال: ''إذا لم تكن هناك مشاركة حقيقية من الدولة في إيجاد أنظمة سيتأثرون مباشرة، والرهن العقاري سيجعل العقارات تحدث طفرة، ونلاحظ أنه سيكون مؤثرا تأثيرا إيجابيا على المصارف التي عزفت عن تمويل العقارات وترددت كثيرا في تمول العقاريين حتى تدخلت الدولة كثيرا في دفع المصارف بأن تجعل جزءا من حجم الإيداعات التي لديها في تمويل العقاريين أو المساكن العقارية، ووجود الرهن العقاري سيجعل هناك إقبالا من المصارف ومن شركات التمويل والوساطة بحكم أن هناك ضمانات للرهن العقاري أصبحت منطقية وعادلة بين الممول وبين المقترض''. وأضاف ''من وجهة نظري الخاصة أتصور أن الجهات المختصة يجب أن تشارك في شيئين رئيسين، الأول دفع صندوق التنمية العقارية بأن يكون هناك تسريع في مدة صرف القرض، الثاني وجود تصاريح لتخطيط الأراضي البيضاء بسرعة وأن تشارك الحكومة رسميا في بناء ودعم البنية التحتية، حيث إن ما يواجه العقاريين من صعوبة هو تطوير البنية التحتية، إضافة إلى ما يتعلق بالارتفاعات نلاحظ أن لدينا مساحات جغرافية هائلة فلو أعطيت ارتفاعات ستزيد الوحدات وسيكون هناك انخفاض في قيمة العقار، ولو جمعنا بين سهولة الاقتراض من المصارف وشركات الوساطة وسهولة تخطيط الأراضي البيضاء، سيساهم في حل مشكلة محدودي الدخل، وأتصور أن الرهن العقاري سيحدث فقاعة عقارية، بحكم أن هناك طلبا كبيرا على الوحدات السكنية، فالمنطقة الغربية يوجد بها فجوة سوقية تقدر بـ 100 ألف وحدة سكنية، وذلك بعدما نقوم بجمع عدد القروض التي يخرجها الصندوق العقاري. إضافة إلى المشاريع الحكومية الإسكانية والقطاع الخاص يكون لدينا 100 ألف وحدة، ونلاحظ أنه خلال عشر سنوات سيكون لدينا مليون وحدة سكنية وسنحدث فرقا بين العرض والطلب'' . ناصر الموباني من شركة بداية أوضح أنهم قاموا بدراسة السوق العقارية في المملكة خلال السنتين الماضيتين، مشيرا إلى أن المملكة تمتلك سوقا كبيرة يحتاج إلى مطورين عقاريين. وأشار ناصر إلى أن دخل الفرد حاليا لا يتواكب مع أسعار العقار المرتفعة، مشيرا إلى أن صدور الرهن العقاري لن يؤثر في السوق إلا بعد ثلاث أو أربع سنوات.