«إعمار مكة» يضخ 100 مليار ريال في السوق العقارية خلال 30 شهرًا

توقعت اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، ضخ أكثر من 100 مليار ريال في سوق العقارات في العاصمة المقدسة خلال 30 شهراً، مشيرة إلى أن مشروع الملك عبد الله بن عبد العزيز لإعمار مكة، الذي يشمل تطوير الأحياء العشوائية، ومخطط إدارة التنمية الحضرية، ومعالجة أوضاع ازدحام الحركة المرورية والمشاة في مكة المكرمة والمشاعر المقدسة، سيكون قادراً على استيعاب مستثمرين جدد في قطاعي التطوير والمقاولات. واتفقت اللجنتان العقاريتان في مكة المكرمة وجدة، على أن قرار مجلس الوزراء الصادر الاثنين الماضي بخصوص تفريغ قضاة في المحاكم العامة أو تكليفهم خارج وقت الدوام الرسمي من أجل سرعة البت في القضايا المتعلقة بالمساهمات العقارية، سيعجل في تصفية المساهمات المتعثرة، التي تقدر في جدة وحدها بنحو 90 مخططاً تعثرت الغالبية منها بسبب إجراءات إدارية أو تداخل صكوك وعدة مسببات أخرى، تصل قيمتها إلى أكثر من مليار ريال، في حين تبلغ قيمة المساهمات المتعثرة في العاصمة المقدسة وحدها ثلاثة مليارات ريال، مرجعتين تعثر 70 في المائة من المساهمات العقارية إلى القائم بالمساهمة لعدم معرفته بكيفية إدارة المساهم. #2# أكد لـ "الاقتصادية"، عبد الله بن سعد الأحمري، رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في جدة، أن اللجنة تسلمت كتابات من لجنة المساهمات العقارية من أجل تقييم بعض المساهمات المتعثرة وتثمينها التثمين العادل، وهو ما تم الرد عليه من خلال التقارير التي أعدها مجموعة مختصين من ذوي الخبرة في مجال التثمين العقاري"، مبيناً أن على الرغم من جهود اللجنة وحرصها على سرعة البت في المساهمات وتصفيتها، إلا أن المساهمات التي لا تزال متعثرة تزيد قيمتها الإجمالية عن 100 مليار ريال. وعن قرار مجلس الوزراء القاضي بتفريغ قضاة أو تكليفهم بخارج دوام للنظر في قضايا المساهمات العقارية، قال الأحمري: "هذا القرار خطوة تؤكد مدى حرص حكومة المملكة على إعادة الحقوق لأهلها، وأن هناك الكثير من المواطنين استبشروا بعودة أموالهم في وقت وجيز أكثر مما كان عليه الحال في السابق، وخاصة من قبل القائمين على المساهمات اللذين تعثروا في إدارتها وتعثرت مساهماتهم التي لحقت آثارها السلبية بالاقتصاد العقاري في المحافظة لافتقادها في السابق للتنظيم الذي يكفل قيامها دون تعثر"، مبيناً أن من أكثر الأسباب التي ساهمت في تعثر المساهمات العقارية تكمن في وجود الملاحظات في الصكوك أو عدم قدرة القائم على المساهمة بإدارتها بالشكل النظامي، أو لعدم وجود الملاءة المالية القادرة على القيام بتنفيذ المساهمة خاصة في حال كانت في المجال العقاري. وتابع الأحمري: "لجنة المساهمات العقارية بذلت جهود جبارة منذ الإعلان عن تشكيلها، إلا أنها لم تصل إلى المأمول والتطلعات للمواطن الذي مازال ينتظر عودة أمواله جراء تعثر تلك المساهمات، وذلك بسبب حجم الأعباء الملقى على عاتق اللجنة في ظل محدودية إمكانيتها عند التأسيس، إلا أنها الآن لاقت عناية تتجدد من قبل حكومة المملكة، ستدفع بها لتحقيق المزيد من النتائج وخلال وقت أقل من السابق"، مبيناً أنه يرى إمكانية الاستفادة من لجان توظيف الأموال ولجان المساهمات الموجودة في إمارات ومحافظات بعض المدن، وذلك من خلال دعم تلك اللجان بالكوادر المؤهلة وتوسيع دائرة عملها من خلال التنسيق مع اللجنة الرئيسية، وهو ما سيسهم في تحقيق سرعة إنجاز تساعد على إعادة السيولة التي من المتوقع أن تسهم في انتعاش السوق. ودعا الأحمري، من أجل الحد من التعثر في سداد ديون الإيجارات للوحدات السكنية، بضرورة صدور تشريع لا يسمح لأي مستثمر بزيادة سعر الإيجار إلا بنسبة تراوح بين 10 إلى 15 في المائة بعد كل خمسة أعوام على أقل تقدير، وذلك حتى لا تنمو ظاهرة رفع الإيجارات على المواطنين خاصة من ذوي الدخل المحدود من قبل مستثمري العقارات ومقارنة مبانيهم القديمة الإنشاء بالحديثة التي قد يتعذر ملاكها بارتفاع أسعار مدخلات الإنشاء التي اعتمدوا عليها في البناء. وجدد الأحمري، تحذيره من تنامي الشائعات التي بات يرتفع صدى الترويج لها من خلال استغلال مبشرات الخير التي تبثها حكومة المملكة في كل وقت والتي كان آخرها مشروع أعمار مكة، مؤكدا أن حكومة المملكة تبذل قصارى جهدها في سبيل تأمين السكن للمواطن من خلال المشاريع التنموية التي باتت تنفذ أو على وشك التنفيذ، أو تأمين الرفاهية من خلال مشاريع التطوير القادرة على خلق بيئة حضارية تواكب النهضة الاقتصادية، ومشدداً على أن أسعار العقارات في جدة خلال الفترة القادمة ستشهد استقرار ملحوظاً في أسعارها مع ميل طفيف للانخفاض في بعض المواقع، خاصة تلك التي لم تكتمل فيها منظومة الخدمات. #3# وأشار منصور أبو رياش، رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة، إلى أن قرار مجلس الوزراء يعد خطوة في الاتجاه الذي يؤكد حرص حكومة المملكة على سرعة إنجاز أعمال لجنة المساهمات العقارية من خلال تصفية المساهمات المتعثرة وعودة الأموال إلى أصحابها، مبيناً أن مساحة المملكة الكبيرة ولتعدد وجود المساهمات في أكثر من محافظة أو مدينة فإن الأمر يحتاج إلى إنشاء لجان فرعية تتبع للجنة الرئيسية من خلال التسلسل الإداري، وبإمكان تلك اللجان الفرعية في حال استعانة بخبراء مختصين في المجال من إزالة المعوقات البيروقراطية وسرعة الفصل في المساهمات المتعثرة. وقال أبو رياش: "هناك مساهمات متعثرة عدة، ولكن من بينها مساهمات تعثرت بسبب وجود إجراءات شرعية أو إدارية لم تكتمل لصالح المخطط المراد إقامة المساهمة عليه"، مبيناً أن في جدة نحو 90 مخططاً موقفاً منذ أكثر من 30 عاماً مضت، وذلك بسبب إجراءات شرعية أو إدارية، أو لعدم صحة الصك، حيث إن الأخير كان من أبرز أسباب إيقاف تلك المخططات، خاصة أنه تم الكشف عن وجود بعض الصكوك التي أفرغت لعدة مرات متوالية يضم بين طياته بعض الشوائب التي أفقدته أهليته، وهو الأمر الذي أنعكس سلباً على المواطن الذي قام بالشراء في تلك المخططات، مردفاً: في مكة المكرمة هناك ما يربو عن ثلاثة مليارات ريال متعثرة في مساهمات أكثرها عقارية". وتابع رئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية في مكة المكرمة : "نحن أيضاً نعاني من قائمة ديون كبيرة، وهي تتمثل في الإيجارات المتعثرة للمساكن، خاصة وإن أغلب المستأجرين يغادرون تلك الوحدات السكنية دون أن يدفعوا تكاليف إقامتهم، وأن الكثير من المستثمرين في المجال يملكون صكوكاً شرعية تثبت أحقيتهم بمبالغهم، إلا أن الكثير منها مازال معطل التنفيذ، وذلك إما أن المحكمة بعد صدور الصك المدين له تثبت إعساره، أو أن المحكوم عليه لم يعثر عليه من الجهات التنفيذية، وإما بسبب عدم التفعيل الجاد لأنظمة القبض على مثل هؤلاء المتخلفين عن سداد مستحقات الإيجار رغم إثباتها بصك شرعي"، مستدركاً أن البعض من المتعثرين لديهم القدرة على السداد، ولكنهم يقومون بنقل أموالهم إلى آخرين قبل صدور الأحكام عليهم ليحصلوا على صكوك الإعسار. ودعا أبو رياش، إلى ضرورة أن يكون هناك تتبع بياني للمساهمات العقارية المتعثرة، مشيراً إلى إمكانية وجود تلاعب في الأسعار التي قدمت للمواطنين عند المساهمة، وذلك من خلال تداول عمليات البيع بشكل وهمي من قبل المقيم للمساهمة، وهو الأمر الذي قد يرفع السعر على المساهم بشكل لا يتناسب مع القيمة الحقيقية لسعر المتر في المساهمة والذي قد يقل بنسبة 50 في المائة عن مبلغ المساهمة، مبيناً أن تعثر المساهمات تعود بنسبة 70 في المائة على القائم بالمساهمة لعدم معرفته بكيفية إدارة المساهمة، ونحو 30 في المائة تعود بسبب الإجراءات الإدارية والبيروقراطية. ويتوقع أبو رياش، أن يشهد القطاع العقاري في مكة المكرمة في فترة ما بعد موسم حج هذا العام طفرة هائلة وانتعاش اقتصادي ملحوظ، خاصة بعد أن خالف السوق في شهر رمضان توقعات الركود وسجل حجم صفقات جدا مرتفع، مبيناً أن هناك عمليات نزع للملكية بشكل كبير ستجرى خلال الفترة القادمة، وإنها ستضخ نحو 100 مليار ريال في عروق الاقتصاد العقاري المكي، منها نحو 40 – 50 مليارا كقيمة تعويضات لنزع الملكيات. وكشف أبو رياش، إن نزع الملكيات للعقارات لصالح مشاريع التطوير تفوق نحو 16 ألف عقار خلال الثلاثة أعوام المقبلة، ومنها ستة إلى سبعة آلاف عقار لصالح مشروع الشامية، ونحو 850 عقارا لصالح الخط الدائري الداخلي، ونحو 1650 عقارا ستنزع لصالح الخط الدائري الثالث، كما أن هناك عقارات سيتم نزعها لصالح الدائري الرابع لم يتضح عددها بشكل كلي حتى الآن، متوقعاً أن يدخل إلى السوق العقارية في مكة المكرمة نحو 100 مليار ريال نصفها لصالح تعويضات نزع الملكيات، وأما النصف الثاني فسيكون الإعلان لفتح أبواب المضاربة العقارية التي ستسهم في انتعاش السوق وارتفاع الأسعار. #4# من جهته قال عبد الله سقاط، عضو لجنة تقدير العقارات في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة : "إن حجم المشاريع التنموية الضخمة التي تشهدها مكة المكرمة في الوقت الحالي، أسهمت بكل تأكيد في زيادة حجم النشاط في القطاع العقاري، وهو ما جعل من الأسعار ترتفع معدلاتها نظراً لكثافة حجم الطلب مقابل حجم العرض المتواضع"، مشيراً أن قيمة التعويضات التي تحصل عليها المواطنين كانت من أبرز الأسباب في تضخم مستوى الطلب في ظل تقلص المساحة العقارية في مكة. وأشار سقاط، إلى أن هناك إشكالية واجهت نسبة ممن تمت إزالة عقاراتهم لصالح مشاريع التطوير، وخاصة في منطقة توسعة الحرم المكي الشريف، مبيناً أن تلك المنطقة كانت مكتظة بالكثير من الأوقاف التي تمت إزالتها، والتي لغاية الوقت الحالي لم يتسلم المعنيون بها المبالغ المستحقة لهم جراء النزع رغم توجيه الحكومة بالصرف المباشر لمن اكتملت إجراءاته النظامية. وأرجع سقاط، السبب في تأخر صرف المستحقات للعقارات من الأوقاف المنزوعة، إلى الإجراءات الإدارية، التي أشار إلى إنها إجراءات مطولة وتحتاج إلى وقت زمني طويل، ذلك نظراً لتعدد جهات الاختصاص والتي في الغالب ما يكون الاختلاف بينها موجود، وهو ما يجعل من معاملة إجراء الوقف تتعثر في طريقها لتسلك طريقاً جديداً من المداولات التي تمتد لعدة أشهر، لافتاً إلى إن ذلك التأخير يتسبب في فقدان المستفيدين من الأوقاف اقتناص فرص عقارية بأسعار أفضل مما سيكون عليه الحال بعد فترة زمنية، وهو ما يجعل من سعر العقار يرتفع نظراً لكثافة الطلب على تلك الأنواع من العقارات التي تأتي في الغالب على هيئة أبراج سكنية أو إدارية. ويرى سقاط، إن مشروع خادم الحرمين الشريفين لإعمار مكة المكرمة، ووجود مشاريع ضخمة تتأهب للتنفيذ خلال الفترة القادمة، ستدفع بزيادة عمليات النزع للملكيات والضخ لمبالغ تصل في حجمها إلى المليارات، مما قد يدفع بأسعار العقارات إلى الارتفاع لتغلق في أقل الأحوال على نسبة 100 في المائة، وذلك بسبب عملية تدوير المبالغ التي تم ضخها كتعويضات في السوق من أجل تأمين بدائل للمساكن المنزوعة من ملاكها لصالح عمليات التنمية والتطوير. ومن المعلوم أن لجنة المساهمات العقارية أدرجت عددا من أصحاب المساهمات على قائمة الممنوعين من السفر، وقائمة المطلوبين "إيقاف خدمات"، وأدرجت من لم يتعاون مع اللجنة على قائمة القبض لإحضاره لدى اللجنة وفقاً للإجراءات المتبعة، كما أنها قامت بالكتابة إلى الجهة المختصة بالتهميش على سجل صكوك المساهمات العقارية التي يتطلب التهميش عليها وإيقاف التصرف فيها، كما أسندت عددا من المساهمات العقارية غير المصفاة إلى عدد من المصفين. وأكدت اللجنة عقب صدور قرار مجلس الوزراء القاضي بتفريغ قضاة في المحاكم العامة أو بتكليفهم خارج وقت الدوام من أجل المصادقة على قرارات اللجنة بأحكام شرعية، جاء ليسرع عملية البت في القضايا المتعلقة بالمساهمات العقارية التي يحتاج الأمر النظر فيها قضائياً، وحتى يتمكن قضاة التنفيذ من تنفيذ قرارات اللجنة سواء ببيع أراضي المساهمات أو تنفيذ ما تم حجزه أو رهنه أو على أموال صاحب المساهمة الثابتة والمنقولة.