تسجيل دخول
نسيت كلمة المرور |  مستخدم جديد
 
الاثنين 11 رجب 1432 هـ. الموافق 13 يونيو 2011 العدد 6454
آخر الأخبار
انت الآن تتصفح عدد من الارشيف, نشر قبل 1231 يوم . عودة لعدد اليوم

أسعار العقارات في السعودية .. متى يتم التصحيح؟

د.عبد الكريم الهويش

لا شك أن القطاع العقاري السعودي يعد من أكبر القطاعات الاقتصادية في المملكة العربية السعودية، فهو يحتل المرتبة الثانية بعد قطاع النفط والبتروكيماويات ويعد المحرك الأول لعدد كبير من الأنشطة الإنتاجية والخدمية الأخرى في الاقتصاد الوطني، إلا أن الفوضى التي يعيشها سوقنا العقاري من عشوائية في العرض والطلب والخدمات المقدمة في مجال السمسرة والبيع والتسويق من جهة والمضاربات العشوائية بأراضي المنح والخام إضافة إلى كثرة العروض الوهمية المقدمة من قبل مكاتب السمسرة والشنطة من جهة أخرى، أدت إلى تضخم الأسعار العقارية وتصاعد الأسعار بطريقة لا يمكن التحكم أو التنبؤ بها، إلا أن هذه الفوضى العارمة والمضاربات العشوائية في أسعار العقارات سيكون لها الدور الأبرز في جلب موجة التصحيح.

ولكن السؤال الذي يتبادر لكثير من المهتمين بالشأن العقاري الداخلي هو متى سوف تبدأ هذه الموجة التصحيحية للسوق العقاري السعودي؟ سوف نحاول الإجابة عن هذا التساؤل عن طريق تحليل ثلاث مراحل زمنية لسوق العقارالسعودي.

المرحلة الأولى: مرحلة ما قبل النكبة (نكبة سوق الأسهم السعودي) - حتى عام 2007م في هذه المرحلة كان سوق العقار السعودي في حالة توازن بين معدل الطلب والعرض، ففي هذه المرحلة كان سوق الأسهم السعودي هو الشغل الشاغل لكثير من المستثمرين والمساهمين وعامة الناس والتي ارتكزت على الرغبة الحميمة في الثراء السريع خاصة مع تدفق المعلومات بأن أسعار الأسهم سوف تتضاعف ضعفين وثلاثة بل وأربعة أضعاف والاعتقاد السائد باستمرار ارتفاع أسعار أسهم الشركات المدرجة بالسوق السعودي إلى الأبد دون أي سقف يحدها...هكذا بقي سوق العقار السعودي بعيداً عن الأعين طيلة هذه الفترة حتى انفجرت فقاعة سوق الأسهم أو ما يعرف ''بنكبة سوق الأسهم السعودي'' في أواخر عام 2006م وبدايات عام 2007م.

المرحلة الثانية: مرحلة ما قبل التصحيح (2007 إلى 2013م)

برز قطاع العقار السعودي (من ناحية الاستثمار والعائد الربحي السريع) بمثابة الملاذ الآمن لكثير من المستثمرين في الاقتصاد المحلي خلال هذه المرحلة،،، ففي هذه المرحلة، تصاعدت معدلات الطلب على العقارات إلى مستويات قياسية بصورة تجاوزت إمكانات العرض المتاح منها، خصوصاً في المدن الكبيرة، مما أدى إلى تسارع وتيرة أسعار العقارات في المدن الكبرى وسرعان ما امتدت إلى باقي المدن المتوسطة والصغيرة نتيجة لانتشار حمى المضاربة والطمع في الثراء السريع بين قطاع كبير من المتعاملين في سوق العقار السعودي، فقطعة الأرض التي تم شراؤها في بداية عام 2008م بـ 100 ألف ريال تباع حالياً بـ 400 ألف ريال في مدن مثل الرياض وجدة والدمام.

حتى المدن المتوسطة ارتفعت أسعار الأراضي فيها إلى معدلات فاقت 250 في المائة من سعر شرائها الأساسي خلال هذه الفترة.أدت هذه الارتفاعات الجنونية في أسعار العقارات في جميع مدن المملكة إلى تزايد حدة المضاربة العقارية والترويج العقاري الوهمي لرفع أسعار العقار على وجه العموم وأراضي المنح على وجه الخصوص مما أدى إلى وجود سوق عقاري متضخم وأسعار مرتفعة جداً بشكل فوضوي وغير منظم، ساعد على ذلك عدم وجود المنظم الفعال والفعلي لتنظيم سوق العقار السعودي من جهة، واستمرار تصاعد وتيرة الطلب على العقار من جهة أخرى خاصةً بعد الأوامر الملكية التي أقرها خادم الحرمين الشريفين والتي تنص على توفير 500 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس القادمة ورفع الحد الأعلى لقيمة قروض صندوق التنمية العقارية إلى 500 ألف ريال بدلا من 300 ألف، إضافة إلى دعم صندوق التنمية العقاري بـ 40 مليار ريال، ودعم وزارة الإسكان الجديدة بـ 15 مليار ريال، فوفقاً لدراسات حديثة فإن احتياج السعوديين للمساكن حتى عام 2013م يصل إلى أكثر من (1.8 مليون) وحدة سكنية، وأن (60 في المائة) من سكان المملكة أعمارهم أقل من (29 سنة)، وأقل من (50 في المائة) من السعوديين يملكون وحدات سكنية، مما يعكس قوة الطلب المتزايد على العقار في السوق السعودي على المدى القصير والمتوسط، يقابل هذه القوة في الطلب ثبات في المعروض في السوق العقاري.

هذه العشوائية والفوضى التي يعيشها السوق العقاري خلال هذه الفترة سوف تعمل على تحفيز وجلب موجة التصحيح الأولى (خاصةً بعد دخول أول دفعة من الوحدات السكنية لسوق العقار السعودي) خلال الفترة الزمنية القادمة.

المرحلة الثالثة: مرحلة التصحيح (2013 إلى 2020م)

من المتوقع أن تدخل أول دفعة من الوحدات السكنية لسوق العقار السعودي حيز التنفيذ في بدايات هذه الفترة الزمنية مما سوف يعمل على نزول أسعار العقار (خاصةً السكنية منها) وسيحدث توازناً تدريجياً بين معدلات الطلب والعرض في السوق العقاري السعودي على الأراضي والمساكن على حد سواء، هذا السيناريو لن ينجح إلا بتفعيل حزمة من الآليات والحلول، لعل أبرزها إنشاء هيئة عليا للعقار وهيئة عليا لمراقبة أسعار مواد البناء (الأسمنت والحديد على وجه الخصوص)، بالإضافة إلى فرض رسوم على الأراضي البيضاء لمصلحة صندوق التنمية العقاري وإقرار قانون الرهن العقاري، فتح باب الاستثمار الأجنبي في السوق العقاري، والعمل على تصنيف المقاولين والمكاتب العقارية لمواكبة حجم السوق العقاري خلال هذه الفترة.

هذه الحزمة من الآليات والحلول التنظيمية سوف تعمل على زيادة المعروض في السوق السعودي يقابله استمرار في الطلب المتزايد على العقارات والوحدات السكنية مما سيؤدي إلى خلق حالة من التوازن التام بين الطلب والعرض في سوق العقار السعودي على المدى البعيد.


حفظ طباعة تعليق إرسال
مواضيع ذات علاقة

التعليقات المنشورة لا تعبر عن رأي صحيفة الاقتصادية ولا تتحمل أي مسؤولية قانونية حيال ذلك، ويتحمل كاتبها مسؤولية النشر. علماً أننا لا ننشر التعليقات بغير اللغة العربية.

25 تعليق

  1. الموهوب 1100 (مسجل) (1) 2011-06-13 05:19:00

    ..........

    -1
  2. ابو المساكين (مسجل) (2) 2011-06-13 05:23:00

    مشكله الاسكان الاحتكار للاراضي
    الحل
    1-فرض ر سوم تصاعديه على الاراضي المخدومه
    2- جبايه الزكاه على الاراضي التجاريه
    3-ايقاف المنح الكبيره
    4- منح المواطنين اراضي مشروطه بالبناء قبل التملك
    5- اعاده المنح الغير محياه الى الدوله
    6- توفير الخدمات في المدن الصغيره
    7- الحد من سيل العماله الاجنبيه وعائلاتهم

    -1
  3. فراس الراضي (مسجل) (3) 2011-06-13 05:47:00

    العقار سيسقط رأسيا ! فالزيادة الكبيرة مفتعلة بين كبار العقاريين وبالتالي ليس هناك من يشتري حتى ولو بنصف اسعارها لقلة السيولة لدى عامة المواطنيين وخاصة الشباب منهم ! وهذا ماسيجعل كبار العقاريين يبدأ بالتصريف وعندها تبدأ الشرارة الأولى للنزول الكبير !

    -1
  4. عبدالله المبارك (مسجل) (4) 2011-06-13 07:29:00

    صباح الخير ، لماذا ان تحدثنا عن ارتفاع الأسعار نتحدث عن الأراضي والإيجارات وإن كان الحديث عن انخفاض الأسعار نتحدث عن المساكن !،لعل السبب يعود لقوة النفوذ يادكتور والتأثير على الإعلام ، تحليل مقبول وشكرا دكتور على مقالك.

    -1
  5. مواطن (5) 2011-06-13 07:32:00

    كبار المسئولين و كبار تجار العقار لا يريدون للعقار النزول لأنهم سيخسرون المليارات.

    -1
  6. الزهراني (6) 2011-06-13 08:49:00

    الشكل المرفق مع المرحله الثالثه "مرحلة التصحيح" خاطئ!

    -1
  7. رايق الخبر (مسجل) (7) 2011-06-13 08:56:00

    يا د كتور لو تضع مليون رسم بياني علشان تقولي العقار ينزل انا اقولك مار اح ينزل ليش ..... اولا ان الدوله تحملت علي نفسهاودفعت المليارات وكان بامكانها ان تفرض ضربيه علي العقارت المدره لدخل والاراضي البيضاء 2 ان تلزم المواطنين الذين اخذو قروض من الصندوق ان يدفعو وبالتقسيط مريح حتي تاتي الاجيال القادمه وتلقي في فلوس بصندوق علشان تقترض. ان تسحب جزء من الاراضي التي سلمت الي هيئه الصناعه وتعطيها وزاره الاسكان التي بدورها تسلمها شركات لتطويرها يتبع.........

    -1
  8. رايق الخبر (مسجل) (8) 2011-06-13 09:03:00

    من اجل فرز الاراضي علي الدوله ان تمنح 500 الف ارض بمساحه 500 مترمربع لكل ارض . وان اراهن علي ذاللك لو صدر قرار بمنح هذا الرقم للموطنين علي مدي 5 سنوات اقوالك راح يكون هبوط تدريجي غير ذالك انسي . واخير من يملك المال يضع القواعد مثل بنغالي عالمي........

    -1
  9. صريح جدا (9) 2011-06-13 09:11:00

    العقار لدينا لايعكس العرض والطلب لوجود الاحتكار الغير شرعي والذي بموجبه تم نهب الاراضي فجميع البيع والشراء في المخططات باطله شرعا لأن مابني على باطل فهو باطل فهي املاك دوله ويجب ان تعاد الى الدوله فمابالكم في الاراضي المقدسه

    -1
  10. طيب الرجال (مسجل) (10) 2011-06-13 09:55:00

    الحقيقة الواقعية للعقار في هذه الأيام أنه يوجد تضخم في سوق العقار لعدة أسباب من أهمها : كثرة العرض وقلة الطلب وزيادة الأسعار وقلة ذات اليد (الدخل) بالاضافة إلى انتكاسة الأسهم التي ضربت عنق البعير وأكملت على ما تبقى ..
    وللعلم والله أعلم أنه لا يزال وسوف يستمر العقار في زيادة ما لم تعالج الأمور بحكمة ..

    -1
  11. ناصر الشريف (11) 2011-06-13 10:50:00

    نتمنى العملية تتم بسرعة كبيرة اقصد التصحيح لان التاخير سيجعل الكارثة اكبر وليست ببعيدة كارثة انهيار الاسهم كذلك سيكون التاخير مضرة على ذوي الدخل المحدود لانهم سينجرون الى سوق العقار مع زيادة الدخل بعد قرارات الملك وايضا اغراءات البنوك الحالية حيث وصلت نسبة الفائدة الى 2 بالمئة
    مجرد رأي

    -1
  12. سعودي (12) 2011-06-13 12:01:00

    الرسوم على طلاب الثانوي لدخول اختبار التقييم منذ انشىء,
    و الرسوم على الأراضي المحتكره فيها نظر !!!!!!!!!!!!!!!

    -1
  13. عبدالرحمن (13) 2011-06-13 12:01:00

    .............

    -1
  14. ابوعبدالرحمن.. (14) 2011-06-13 13:01:00

    وزارة الشئون البلدية .. هى اساس المشكلة الاسكانية
    ومنها يبدأ الحل .. كل الحل .. لكنها لاترغب بذلك والشواهد اكثر من ان تعد
    لذا ,, إذا اردنا ان تطبق الرسوم التصاعدية على الاراضى واردنا ان ننظم احيائنا بطريقة تستوعب اعداد طالبى السكن المتصاعدة ..
    يجب رفع يد هذة الوزارة عن هذا الموظوع تماما ويكتفى بمندوبين منها لزوم الاحصائيات وحصر المواقع ..

    -1
  15. ابو راكان (15) 2011-06-13 13:01:00

    لو موبايلي تدخل سوق العقارات كان شفت العلوم الطيبه

    -1
  16. محمد ارفلي (مسجل) (16) 2011-06-13 15:57:00

    طيب متى توزع المنح الملكية للوحدات السكنية في المدن ، صدر لي أمر ملكي من الديوان بتملك وحدة سكنية وحولوني على وزارة التخطيط ، وأتأكدت من الوزارة بأن إسمي قد أدرج من سنه ، وكل ما أتصل من فترة للتانية ، يقولولي بعدين لسة ما بداءنا التخطيط لمدينة جدة ، يعني لمتى أستنى في الشارع ، ترى ورب البيت العتيق إني ما أملك بيت في وطني الحبيب ، والاندنوسي يجي يشتغله سنة ويقدر يشتريله في بلده فيلا ، الله يحل أزمتنا....

    -1
  17. عماد (17) 2011-06-13 16:59:00

    سؤال صريح لكل من يتوقع هبوط "شامل" في أسعار العقارات بعد الإجراءات الأخيرة أتمنى الإجابة عليه بمنطق
    من اشترى قطعة أرض أو منزل جاهز في وقت الغلاء الحالي بمبلغ مليون ريال بغرض البيع والشراء لا للاستخدام الشخصي
    هل ياترى سوف يبيع بأقل من المليون إذا ما تم تفعيل القرارات الملكية بدعم الإسكان وبعد إقرار حلم فرض الزكاة على الأراضي البيضاء ؟
    أتمنى الإجابة ممن لديهم العلم والاختصاص !!

    -1
  18. ابو وائل طلال بن معتوق (مسجل) (18) 2011-06-13 17:01:00

    الجشع محقق للغش والغش من الكذب
    والكذب مهلك للعبادات ومعمي لبصائر التقوي والتجاره مع الله الصده والتجاره مع الشيطان اساسها الجشع والغش
    فهل من مدكر؟
    بل نتمني من وزارة الاسكان خاصه في محاربة الغش بان تحدد اسعار امتار الاراضي في المواقع مما سيساعد علي النمو و تعمير القفار واسكان الارواح في مساكن الخير
    بل ونتمني في وضع مساحات للاراضي مع وضع المخططات العمرانيه والتصاميم التي اذا كثرت توحدها قسوف يزاد فينا التقارب والبعد عن التناظر والحسد وبتر حبائل الشيطان من تفقرتنا
    وقد امرنا الله ان نكون اخوانا ؟؟

    -1
  19. ابو وائل طلال بن معتوق (مسجل) (19) 2011-06-13 17:21:00

    تابع
    في مساحة 600م نستطيع بناء وحدتين فلل ( دبلكس ) فنتمني ان تكون المساحات في الحدود وتحديد النظام والتصاميم لتمكين المخططات الجديده في البروز بسمات التصاميم المحدده لها
    مما سيساعد علي ان تكون التصاميم ايضا محققه في اسعارها الرمزيه محققه ومحفزه لسرعة بناء مخططاتنا كما نصبوا
    لتدزاد بلادنا نورا وتلألأ بالبنائات المتوحده لموحده لقلوبنا وترابطنا وتراحمنا
    اللهم اجعلنا من المقبولين اعمالا المحققين لقوة الاخوه في الدين وقوة الجيره ونقاء السريره وقوة البصيره
    ودامت بلادنا نورا لكل الشعوب والاوطان
    أمين

    -1
  20. ابو المساكين (مسجل) (20) 2011-06-13 18:35:00

    عماد
    الزكاه على الاراضي التجاريه واجب شرعي وركن من اركان الاسلام وليس حلم
    عماد
    استغفر ربك تسمي الزكاه ركن من اركان الاسلام حلم
    الاحتكار للاراضي جريمه وليس تجاره
    الاحتكار للاراضي محرم شرعآ
    الاحتكار للاراضي محرم دمليآ
    لاتشتري العقار للتجاره فاسعاره خياليه
    وسينهار العقار قريبآ

    -1
  21. محمد (21) 2011-06-13 18:44:00

    علينا أن لا نخادع أنفسنا بالتحليل الظاهري لمشكلة السكن. من يحلل سوق العقار في المملكة عليه أن يتحدّث عن سوق الأراضي فقط. لأن تكلفة الأرض هي المعيق الأوّل للحصول على سكن. خلط الأمور بهذا الشكل لا يفييد في التوضيح, ولا يساهم بالتالي في إِقتراح الحلول.و طالما أنّ حبس الأراضي يدرّ ذهباً, لن يمكن حلّ مشكال السكن إِلا بتكلفة باهضة لخزينة الدولة أو دَيْن قاتل للمواطن و أسرته يقضي على ما تبقّى من الطبقة المتوسّطة.

    -1
  22. الحلم .. سيتحقق باذن الله (22) 2011-06-14 11:34:00

    بشر ..
    لكل شاب سعودي اللتحق حديثا بالجامعات السعودية
    خلال رحلتك الدراسية تيم تنفيذ قرارت خادم الحرمين باذن الله
    وسوف يكون لها الاثر الطيب للجيل القادم باذن الله .. ومنها :
    1- فتح الكليات في المحافظات سيحد من الهجرة الي المدن الرئيسية .. وبالعكس سيكون هناك هجرة من المدن الي المحفظات .. وهذه محافظة المزاحمية في منطقة الرياض تشهد ارتفاع للعقار اراضي ومباني.
    وزارة العمل تنشط هذه الايام في تطبيق اللاوان للشركات وفرض السعودة عليهم .. وسينتج عن ذلك قلة الاجانب وباذن الله سيقل عددهم هنا

    -1
  23. eng-ibrahim (23) 2011-06-14 11:35:00

    حقيقة هناك تخبط في أسعار العقارات يتقدمه العقاريين بين مضاربين ومضليلين في الأسعار ومعلنين الغلاء والصياح والنياح00 كأن الموضوع سوق هجانه0 المكاتب انتشرت في كل شارع وفي كل موقع زادت عروض الأراضي والمخططات ، زادت نسبة الأراضي البيضاء ، زادت المعروضات العقارية بشكل تضخمي ، تضخمت الأسعار بطريقة فجائية لا تعتمد على العرض والطلب وإنما تخبط عشوائي كما حصل في سوق الاسهم وارتفعت حتى وصلت إلى أسعار خيالية

    -1
  24. eng-ibrahim (24) 2011-06-14 11:35:00

    فالعقار الوقت الحالي يمر بنفس المستوى التي مرت بسوق الأسهم من المضاربات والشائعات والدعايا في الصحف والمكاتب وزيادة التمويلات حتى أصبحت البنوك تطارد الأشخاص في مكاتبهم للحصول على تمويل لسوق الأسهم ، ومكاتب خارجية تنادي بأن الأسهم سترتفع أسعارها حتى وصلت أسعار بعض الأسهم 4000 ريال والوقت الحالي لا تسوى 30 ريال انظر الفرق الكبير ، وها هي تعيد نفسها هذه المرة في سوق العقار الذي اصبح مثقل متضخم 00 من الصعب الاستثمار فيه بهذه الأسعار التي فاقت أسعار العقارات في بلدان العالم على الرغم من

    -1
  25. eng-ibrahim (25) 2011-06-14 11:36:00

    أننا نعيش في قارة ولا هناك نقص في الأراضي التي وصلت إلى أسعار خيالية ، وما يحصل في سوق ألعقار كأننا نعيش في جزيرة اراضيها محدودة 00 كل ما يحصل هو اللاعيب وخداع بداءت تنكشف وما الركود الذي ضرب العقار عدة مرات والذي كذلك نعيشه الوقت الحالي إلا خير برهان على عدم صحة ما يحدث في العقار 0

    -1
التعليق مقفل

السيرة الذاتية

أستاذ التنمية الاقتصادية المساعد - جامعة الدمام

ahowaish@ud.edu.sa

خلاصات الــ RSS

أرشيف المقالات

ابحث في مقالات د.عبد الكريم الهويش