دعوة صريحة لتنشيط الإقراض العقاري وتهدئة «الاستهلاكي»
تبنى مسؤول تنفيذي في أحد المصارف السعودية، مبادرة توجه البنوك المحلية خلال المرحلة المقبلة للتركيز على الإقراض التنموي المتمثل في التمويل العقاري والابتعاد نسبيا عن تنشيط القروض الاستهلاكية التي سيطرت على مفاهيم الناس في ظل ما تمارسه معظم البنوك من إغراءات مكثفة لجذب المقترضين.
ودعا خالد بن سليمان الجاسر الرئيس التنفيذي لبنك البلاد، البنوك المحلية إلى ضرورة التشجيع على الاقتراض العقاري، مؤكدا أن بنك البلاد الذي يقوده مبادر لتطبيق هذا التوجيه.
وقال الجاسر الذي كان يتحدث في لقاء نظمه ''نادي الاقتصادية الصحفي'' في مقر الشركة السعودية للأبحاث والنشر في الرياض: ''إن الناس مع الأسف يقترضون للاستهلاك ولا يقترضون للادخار، وفي اعتقادي يجب أن تكون البنوك مشجعة كثيراً للتمويل العقاري وتحد من الاستهلاكي، لأن القرض الاستهلاكي قد يتم صرفه في أيام معدودة وفي أساليب غير جيدة، ولعل نسبة الفرق واضحة وكبيرة جدا بين أن يكون هناك 175 مليارا تذهب للقروض الاستهلاكية مقابل 23 مليارا للقروض العقارية.
ودعا الجاسر إلى وجوب الإرشاد والتوعية بمخاطر القروض الاستهلاكية كونه يرى في هذا النوع من القروض أنه سرعان ما يجلب معه العبء للمقترض، وذلك على العكس من التمويل العقاري، الذي يجلب معه سلعة ''معمرة'' وذات قيمة وليست استهلاكية بحتة.
ونفى الجاسر التهمة التي تلاحق المصارف المحلية، بأنها تركز كثيرا على تسويق القروض الاستهلاكية والجنوح عن القروض العقارية. وأكد أن معظم البنوك السعودية لديها الرغبة الحقيقية للرمي بثقلها تجاه الإقراض العقاري، وقد أصبح لديها بالفعل عدة شرائح من التمويل.
وفند الجاسر أسباب ضعف التمويل العقاري لدى البنوك مقارنة بالقروض الشخصية أو الاستهلاكية، إلى ارتفاع أسعار العقار وهو جانب مؤثر جداً، ويمثل تحدياً للعملاء والبنوك على حد سواء بسبب ارتفاع أسعار الأراضي وتكلفة العقار أياً كان نوعه، ما جعله مجالا غير محفز للاقتراض.
واستدل بحجم التمويل العقاري في المملكة خلال عام 2010، حيث وصل إلى 23 مليار ريال، فيما بلغ حجم القروض الاستهلاكية 175 مليارا. وتابع: ''نأمل أن تتطور آلية التمويل بكل أشكاله الشخصي والعقاري، وإن كنا نركز في بنك البلاد على أن تكون الغلبة للتمويل العقاري.. إلى التفاصيل:
نظم ''نادي الاقتصادية الصحفي'' ورشة عمل حول ''التمويل الشخصي بين الواقع والمأمول''، استضاف فيها خالد بن سليمان الجاسر الرئيس التنفيذي لبنك البلاد، بحضور عدد من الاقتصاديين.
وقد تناولت الورشة الإجابة على عدة تساؤلات من بينها: ما حقيقة مبالغة القطاع المصرفي تجاه إغراق الناس بالقروض الاستهلاكية على حساب الادخار والاستثمار؟ وهل هناك مبالغة فعلا في تسعير القروض (هامش الربح)؟ وكيف يبنى المقترض قرار التمويل الشخصي؟ وما دور المصارف السعودية في دعم قطاع الإسكان وتسهيل القروض طويلة الأجل التي تعتبر ركيزة أساسي لتملك المنازل؟
ورأى الجاسر خلال محاضرته التي قدمها أمام حضور ''نادي الاقتصادية'' أن سوق القروض تشهد حالة من التوازن، وهناك تراجع في نسبة الفائدة عما كانت عليه خلال السنوات الماضية، خاصة بعد وجود شركة سمة الائتمانية. وقال: ''إن الناس فعلا بدأوا يهتمون بالجانب الائتماني، وهو ما أدى إلى أن الأسعار بدأت تقل وتكون أكثر عقلانية من السابق، كما أن ''سمة'' ساعدت على حفظ السجلات الائتمانية للعملاء واهتمام العملاء بما يندرج تحت هذا النظام''.
وتابع: ''يجب أن ندرك إدراكا تاما أن تسعيرة الإقراض أو هامش الربح الذي يؤخذ على التمويل له علاقة بالمخاطر أولاً، فكلما زادت المخاطر ارتفع هامش الربح .. وكلما قلت المخاطر قل هامش الربح.
وأشار الجاسر إلى أن الاتفاقيات التي تكون بين البنوك والجهات الحكومية والخاصة، أو ما سماه ''بيع الجملة'' تساعد بشكل كبير على سرعة المنح الائتماني وعلى إعطاء هامش ربح أفضل للعميل الذي ينتمي للجهة الطرف في الاتفاقية، لأن نسبة الأمان تكون أفضل بكثير من غيرها.
ولم يستبعد الجاسر وجود نسبة - وإن كانت ضئيلة - من أصحاب القروض الشخصية يستفيدون من قروضهم في المجال العقاري، حيث إن هناك مستفيدين يأخذوا قروضا شخصية لتسهيل أمورهم في عملية البناء أو لشراء شقة أو منزل أو خلافه.
المداخلات
أحمد الجبير - مستشار مالي ومهتم بالمصرفية الإسلامية: نرى أن معظم البنوك أصبح لديها هيئات شرعية حتى وإن كانت تقليدية - ما الفرق بينكم في بنك البلاد وبين البنوك الأخرى - على اعتبار أن ''البلاد'' تم إنشاؤه على أساس إسلامي بالكامل؟ هناك منافسة شديدة بين البنوك المحلية حول نسبة الفائدة على القروض، ما موقع بنك البلاد في هذه المنافسة؟ ولماذا تكون نسبة الفائدة على القرض العقاري مرتفعة مقارنة بالقرض الشخصي، على الرغم من أن ذلك يتناقض مع توجه البنوك - حسب قولكم - إلى تشجيع التمويل العقاري؟
رد: الجاسر: لدينا في بنك البلاد هيئة شرعية تنظر في جميع المنتجات والخدمات التي يقدمها البنك لتخرج جميع منتجاته مؤسسة على المصرفية الإسلامية، ولا نقدم أي منتج ما لم يكن مجازا شرعياً، وربما قد رأيتم في جميع إعلانات البنك التسويقية لا تحمل ختم ''معتمد''، في حين أن بعض البنوك الأخرى تضع هذا الختم، وذلك لأننا نختلف عنهم، من يكتب ''معتمد'' فإنه بنك تجاري تقليدي ولديه نوافذ إسلامية، بينما نحن في ''البلاد'' فإن جميع معاملاتنا قائمة على أساس المصرفية الإسلامية 100 في المائة.
أما بالنسبة للإقراض، فقد تكلمت عن الإقراض الشخصي والعقاري، واختلاف هامش الربح، نعم هناك تنافس شديد جداً بين البنوك، ولكن هذا يستوجب على العميل أن يدرك ما الاختلافات، أحياناً تكون في هامش الربح، وأحياناً فيما يسمونها رسوم، وفي أحيان أخرى قد يكون هناك مميزات لدى البنك ليست موجودة لدى البنوك الأخرى، نحن لدينا في بنك البلاد مصرف قائم على المصرفية الإسلامية 100 في المائة.
في الحقيقة هناك تنافس كبير في سوق التمويل، وهي سوق واسعة وقادرة على استيعاب كل تلك المنافسات، إذ إن لكل مصرف ما يميزه عن الآخر.
مداخلة: عبد المحسن البدر - كاتب اقتصادي: بالرجوع إلى ما ذكرته ''سمة الائتمانية'' فإن عدد المقترضين حتى الربع الأول من عام 2010 فقد وصل إلى ثلاثة ملايين مقترض سواء (استهلاكي أو عقاري أو غيره)، وهذا يعني أن نصف الشعب السعودي مدين للبنوك، السؤال: كيف تنظرون - كإحدى القيادات المصرفية في المملكة - إلى ذلك كون هذا الرقم مخيفا جدا وقد يخلق إشكالية ائتمانية أو ''فقاعة'' في المستقبل؟.
رد الجاسر: هذا صحيح، وإذا كانت هذه الأرقام دقيقة بأن نصف الشعب مقترض، فهذا أمر يدعو للقلق فعلا، لكن إذا كانت النسبة الأكبر من القروض تم صرفها مقابل الحصول على سلع معمرة (عقار) مثلا، فهذا لن يكون فيه خطورة.
والخطر الحقيقي أن تذهب النسبة العظمى من هذه القروض للاستهلاك المؤقت مثل: الأثاث، السياحة، وغيرها، أو كما حدث في عام 2005 إذ إن أغلب المقترضين وضعوا أموالهم في سوق الأسهم ولم يحققوا من وراء ذلك أي عائد كما كانوا يتوقعون، بل إن أموالهم تلاشت بشكل سريع وسببت لهم الكثير من المأساة.
أما وضعنا الحالي فأنا لا أعتقد أن هناك ''فقاعة ائتمانية'' في السوق السعودية، والسبب واضح جدا، وهو أن النسب ما زالت متدنية، وسوق العمل ينمو بمعدلات جيدة، كما أن المصارف حذرة جدا في طريقة الإقراض والشريحة المستهدفة.
البنوك .. ودعم قطاع الإسكان
محمد الجديد - كاتب اقتصادي: ما دور المصارف السعودية في دعم قطاع الإسكان وتسهيل القروض طويلة الأجل التي تعتبر ركيزة أساسية لتملك المنازل؟ وما النسبة المثلى التي يستهدفها القطاع المصرفي من ناحية أوزان كل نوع من أنواع القروض الاستهلاكية، السيارات، السياحة، الأثاث، وغيرها والتي تشكل نصيب الأسد من حجم القروض التي تقدمها المصارف؟
رد: لا شك أن للمصارف دورا كبيرا في دعم القطاع العقاري في المملكة، وأن انخفاض نسبة قطاع الإسكان في الناتج المحلي ربما يرجع جزء منه إلى الارتفاع الحاد الذي حصل في أسعار العقار، لكن من المأمول أن تسهم الأوامر الملكية الأخيرة بإنشاء 500 ألف وحدة سكنية مرصود لها 250 مليارا، في سد جزء من الفجوة الحاصلة في قطاع الإسكان، والبنوك حاليا تنتظر تطبيق نظام الرهن العقاري على أرض الواقع.
ونحن ما زلنا نترقب هل سيكون هناك تنافس بين المصارف أنفسها أم مع شركات التمويل العقاري، أم مع هيئة الإسكان؟ وكيف يمكن التعاون مع صندوق التنمية العقاري في ذلك؟ كل ذلك وارد طالما لم تظهر تفاصيل تطبيق نظام الرهن العقاري، ومن الصعب حاليا أن يتم تحديد الاتجاهات.
أما بالنسبة لأوزان القروض المستهدفة، فإن أفضل أنواع القروض الاستهلاكية هي السيارات، والأسهم، وأعتقد أن أغلب القروض الاستهلاكية تذهب للسيارات، إذ يتم من خلال هذا النوع من القروض ضمان الشرعية، حيث يتم بيع السيارات وتحويل قيمتها إلى نقد ليتم بعد ذلك استخدامه في مشتريات أخرى.
والحقيقة أنه لا تحضرني النسبة التي يشكلها كل نوع من أنواع القروض على حدة، لكن بشكل عام فإن الموجود في السوق قد يصل إلى 23 مليارا للقطاع العقاري و175 مليارا للقروض الاستهلاكية بشكل عام سواء كان: سفر، أثاث، زواج، سمها ما شئت المهم أنها تستهلك.
نظام للرهن العقاري
تعليق: سعود الأحمد - كاتب اقتصادي ومحلل مالي: أعتقد أن وجود ثلاثة ملايين مقترض هو أمر ليس محل قلق، لأن ذلك في حقيقة الأمر يعكس ظاهرة صحية تقول: ''إنه كلما كانت الذمم قادرة على أخذ قروض، كانت هناك فرصة لدوران رأس المال''، الأمر الآخر علينا أن نفرق بين القرض الاستهلاكي والقرض الشخصي، فليس بالضرورة أن يصرف القرض الشخصي في أشياء استهلاكية، ما يعني أن التسمية غير دقيقة.
وسؤالي هنا: هل من مصلحة البنوك ومن مصلحة السوق الائتمانية أن يكون هناك نظام للرهن العقاري؟
إجابة: أعتقد أن وجود نظام رهن عقاري صحي جداً ومشجع للنهوض بالسوق العقارية وتطويرها، ولا شك أنه سيفتح قنوات أخرى للتمويل ويعمل على تحريك رأس المال، وكذلك فتح بوابات كبيرة جداً لإعادة التمويل، وهذا ليس فيه أي مجال للشك أو الجدل.
الاندفاع وراء مغريات الاقتراض
محمد نشار: نعلم جميعا أن القروض الشخصية التي تعطى لمتوسطي ومنخفضي الدخل تكون عادة ذات مخاطر مرتفعة على المصرف، على الرغم من الضمانات وتحويل الراتب وغير ذلك، لكن في ظل المتغيرات وزيادة الطلب الذي أصبح يسيطر على نمط الاستهلاك في السعودية، والناجم عن وجود نقص في الوعي لدى المستهلكين والاندفاع وراء مغريات المصارف في الإقراض، هل هناك برامج توعية تحد من ذلك؟ وكيف تقيمون نسبة التعثر عن السداد؟
رد: فيما يتعلق بالتوعية، فإن البنوك تقوم بدور كبير في هذا الجانب، ووجودنا هنا في هذه الأمسية خير دليل على ذلك، كما أن الأنظمة الجديدة التي شرعتها مؤسسة النقد ''ساما'' في الحد من الإقراض أو الحد من المبلغ المستقطع أو تخفيض مدة سداد القرض من عشر إلى خمس سنوات هو جزء من التوعية الجبرية.
صحيح أنه عندما صدر هذا القرار في 2005 تذمرت البنوك كثيراً منه بحجة أنها تقرض شخصا بالغا راشدا ويعرف مصلحته، لكن اتضح لاحقاً أن المشرع كان على حق لأنه كان ينظر إلى المصلحة العامة والشاملة، وهنا نتحدث عن الإجماليات وليس الأشخاص. أما فيما يتعلق بالتعثر، نعم هناك تعثر لكنه لا يزال ضمن الحدود المقبولة.
التوعية والتوازن
راكان علي آل الشيخ - طالب إدارة مالية من جامعة اليمامة: كيف يمكن تحقيق الموازنة بين التمويل الاستهلاكي والتمويل العقاري في ظل وجود معدلات التضخم الحالية؟
رد: كما تدركون التضخم موجود وإن كنا لا نريد أن نسهب فيه بأنه تضخم مستورد بسبب فرق العملة، يعني أغلب التضخم الموجود بسبب السلع الغذائية يأتي من السلع الغذائية وهو ما يسمى بـ ''المستورد''.
وفيما يتعلق بالوعي الاستهلاكي أياً كان عقاريا أو غيره، أعتقد أن هناك برامج كثيرة للتوعية، فضلا عن الأنظمة التي تعد جزءا من أنواع الوعي، ولا شك أنه تظل هناك متطلبات لدى البنوك بتفعيل لجان التوعية ونشر ثقافة ما يسمى بـ ''الادخار''، حيث إن أغلب أصحاب الدخول المتوسطة والقليلة يستهلكونها بالكامل، هذا إن لم يكن يقترض عليها.
#2#
الإقراض التنموي
مداخلة: الدكتور خالد العثمان - كاتب اقتصادي الرئيس التنفيذي لشركة مبادرة السعودية للتنمية: لقد أعجبني كثيرا وجود شخص تنفيذي في أحد البنوك السعودية يتبني مفهوم الإقراض التنموي في مقابل الإقراض الاستهلاكي الذي سيطر على مفاهيم الناس في ظل غياب الوعي، والوعي غائب لإشكالات كثيرة ليس بسبب ضعف قدرة الناس الاستيعابية وجهلهم ولكن لحاجتهم للمال.
في المقابل هناك الكثير من البنوك - وأبرئ منها بنك البلاد - تقدم إغراءات كثيرة للدعوة إلى الإقراض كونها تستخدم أساليب تسويقية مختلفة كأصوات نسائية على الهاتف وخلافه، وهذه القضية تحتاج من مؤسسة النقد إلى الوقوف وقفة جادة، لأن كل تلك المغريات تتبخر على أرض الواقع ويصطدم المقترض باشتراطات ائتمانية وخلافه.
الأمر الآخر أن الرهن العقاري أصبح على مرمى البصر، كيف استعدت البنوك لذلك؟
دور البنوك في التنمية هو حاجة ملحة لكن التنمية هي الوظائف هي العمل هي المؤسسات الصغيرة والمتوسطة إذا كان بنك البلاد يرفع هذه الراية أنا أطمح وأتطلع أن يقدم مبادرة جيدة لتقديم طرح مختلف في دور البنوك في لعب دور فعال في معالجة الجانب التنموي.
ما زالت البنوك التجارية في العموم دورها قاصر مهما اختلفت مبادراتها، وأن أداء دورها الحقيقي في منظومة التنمية عبر خلق الوظائف وخلق فرص العمل وتمكين الشباب في الانخراط في أعمال خاصة في ظل حالة فشل نسبي للصناديق سواء صندوق المئوية، أو تنمية الموارد البشرية أو كل الصناديق الموجهة لهذا القطاع.
رد الجاسر: بالنسبة للرهن العقاري فإن التوجهات السامية واضحة في هذا الخصوص، والنقاش على الرهن العقاري الآن ومدى أهميته غير قابل للجدال والكل يدرك أهميته.
و بخصوص إعادة التمويل وما سيطرحه الرهن العقاري، أولاً يجب أن ندرك أن كثيرا من الناس متخوفين لعدم معرفتهم الرهن العقاري ما المطلوب من الرهن العقاري وما سيضيفه من قيمة، أنا أعتقد أن الكلمة السحرية التي قلتها وهي إعادة التمويل يعني تخيل شخص لديه بيت حتى يرغب في القيام بمشروع ويستطيع أن يمول نفسه من خلال هذا الرهن العقاري، أنا أعتقد أن الرهن العقاري جداً مهم وآمل - بإذن الله - أن يقر قبل نهاية العام.
أما فيما يتعلق بدور البنوك في الرهن العقاري، فأنا أعتقد أن البنوك الإسلامية الآن لديها القدرة على تحويل محافظها العقارية إلى صكوك، ومن ثم إعادة التمويل مرة أخرى، البعض يقول هل يجب أن تقوم البنوك بالتمويل فقط أم أن يترك ذلك لشركات التمويل وشركات الإسكان التمويلية .. أنا أرى أن السوق ما زالت غير قادرة بما فيها من البنوك والشركات، والأجدر أن تتضافر الجهود بين كل الأطراف لإنجاح هذا المشروع، كما أن وجود الأنظمة ووجود الرهن العقاري يعني في حد ذاته مؤشرا على ارتفاع الوعي بالتوجه القرض العقاري وترك القروض الاستهلاكية. والحقيقة أنه كلما كان هناك وعي وطرح لمثل هذه القضايا ومناقشتها سيؤدي إلى نتائج طيبة.
وفيما يتعلق بتمويل المنشآت الصغيرة والمتوسطة، فإن لدينا قطاعا متكاملا لهذا على الرغم من حداثة نشأة البنك. ونعتقد كإدارة تنفيذية وممثلة في مجلس الإدارة مدى أهمية هذا أولاً للاقتصاد الوطني لأنه جانب لم يُلمس في السابق، وأنه مهم جداً للتوظيف، إنه مهم جداً لما يضيف للناتج القومي لو لاحظنا أن ناتج القومي للدخل لجميع الدول لو تأخذ في أوروبا في أمريكا تجد نسب كبيرة جداً في بعضها يصل إلى 85 في المائة منها يأتي من قطاع الشركات الصغيرة، وليست الكبيرة. أنا أعتقد أن لدينا اهتماما ولدينا قطاعا متخصصا الآن، ونعتقد أن هذا هو التوجه في البنك ومهتمون به اهتماما كبيرا جداً.
لا للقروض الاستهلاكية
مداخلة: عبد العزيز السبيعي عضو مجلس إدارة شركة محمد بن إبراهيم السبيعي وأولاده: هل لدى بنك البلاد خطة لطرح منتجات عقارية أكثر تطوراً بعد صدور نظام الرهن العقاري، مثل أخذ السلسلة كاملة للمنتج بداية من الأرض الخام وحتى المالك النهائي؟
رد: إن مسألة الوعي في أن يتجه هذا الإقراض إلى سلع معمرة أو استهلاكية هي المعضلة، هل الناس لديهم القدرة على أن يأخذوا هذه الأموال أو يقترضوها أياً كانت للاستثمار أو للادخار أو للاستهلاك.
أعتقد لا يوجد مجال للشك إذا كانت للاستهلاك فهذا فيه مخاطرة كبيرة لأنه عادة يؤخذ القرض خلال أسبوعين أو ثلاثة أياً كان يستهلكه، ويبدأ الشخص معاناة لسنوات في سداد هذا القرض.
لدينا الكثير من المشاريع الآن في البنك جزء منها عقاري، ممثل في الصناديق العقارية الموجودة في شركة البلاد للاستثمار.
وإننا ما زلنا في مرحلة التعلم، ما زال علمنا قاصر خاصة في التطوير العقاري، تذكرون قبل سنوات قليلة جداً العقاريون يعدون على الأصابع وكانوا يشترون الأراضي الخام ويقطعونها ويبيعونها. الآن اختلفت الصورة، فأصبح لدينا مطورون ذوة رؤية وأكفاء وعندهم نظرة إلى التطوير الشامل.
وبمعنى آخر ''القيمة المضافة'' يأخذون مخططات ويعملون على تطويرها وتزويدها بالبنية التحتية، ويوضع لها نماذج معينة ومن ثم تباع بطريقة منظمة. وقد أسهم هؤلاء المطورون في سد جزء لا بأس به من الفجوة العقارية في البلد خصوصاً بعد موافقات وتراخيص وزارة التجارة للبيع على المخطط.
#3#
«التصكيك»
علي الخضير من جامعة الإمام: هل يمكن للبنوك أن تنتج منتجات تمويلية للتصكيك الآن قبل صدور نظام الرهن العقاري؟
رد الجاسر: نعم يمكن، طالما أن لدينا محفظة ومقيمة تقييما جيدا يمكن تصكيكها وطرحها في السوق، ونأمل أن يتم هذا كي يتم تداولها في الأسواق الثانوية.
أضف تعليق