فرض رسوم على الأراضي البيضاء يسهم في تطوير 80 مليون متر

يترقب القطاع العقاري في السعودية خلال الفترة المقبلة إقرار فرض رسوم سنوية على الأراضي الفضاء داخل النطاق العمراني خاصة ذات المساحات الكبيرة بهدف تطويرها واستغلالها لمشاريع الإسكان الاقتصادي والميسر, وذلك بعد أن بلغت مخططات أراضي المنح الفضاء والأراضي الخام نحو 80 مليون متر مربع في جدة فقط. وكان عقاريون قد طالبوا بسن قوانين من شأنها خفض أسعار الأراضي البيضاء والخام، أو أن يتم تطويرها ليستفيد منها المواطنون بالشكل الذي يغطي الفجوة الإسكانية في المنطقة. وأكد لـ"الاقتصادية" المهندس جمال برهان استشاري التنمية العقارية والإسكان وعضو الهيئة السعودية للمهندسين أن قرار فرض رسوم على مخططات الأراضي الخام التي لا يتم تطويرها سيسهم في خطوات إيجابية نحو تطوير مشاريع الإسكان الاقتصادي والميسر في المملكة خاصة مع قرار مجلس الوزراء الأخير في تحويل منح الأراضي للمواطنين إلى برامج ومشاريع هيئة الإسكان إذا ما أخذنا في الحسبان وجود مساحات كبيرة وشاسعة من الأراضي الخام. وأضاف أنه في جدة وصلت مساحات مخططات أراضي المنح الفضاء والأراضي الخام التي لم يتم تطويرها حتى الآن إلى نحو 80 مليون متر مربع. وقال جمال برهان :"مع صدور القرار سيتم عرض كثير من تلك الأراضي للبيع وشرائها من المطورين لمشاريع الإسكان بأسعار مناسبة حيث نجد أن قضية ومشكلة الإسكان في المملكة ترتبط بمعادلة وإشكالية البناء الفردي التي يتطلب النظر إليها برؤية عميقة من مجلس الشورى والجهات الحكومية التي تسعى إلى وضع حلول وآليات للإسكان". وأضاف:" نجد أن ما يتم تنفيذه لدينا عكس ما يتم في دول العالم المتطور، حيث نجد أن بناء الوحدات السكنية وبنسبة كبيرة تصل إلى أكثر من 85 في المائة من خلال البناء والتمويل الفردي، في الوقت الذي نجد فيه أن دول العالم المتقدم يتم تطوير بناء الوحدات السكنية من خلال شركات التطوير السكني ومشاريع الإسكان المدعومة من الدولة بنسبة أكثر من 90 في المائة والاعتماد على البناء الفردي للوحدات السكنية في المملكة وعدم تطوير آليات صندوق التنمية العقاري منذ إنشائه وحتى الآن، حيث يقتصر تمويل الصندوق على القروض الفردية ولا تقدم القروض لمشاريع الإسكان أو حتى مشاريع جمعيات الإسكان التعاونية كما هو حاصل في دول العالم وهو قصور استراتيجي يتطلب النظر في تغييره رغم مناقشته في مجلس الشورى لأكثر من دورة ماضية, كما إن التأخر في تغيير آليات صندوق التنمية العقاري يعني تفاقم مشكلة الإسكان في المملكة. وبين برهان أن ما حصل من ارتفاعات لأسعار الأراضي في مدن ومناطق المملكة خلال السنوات الأخيرة لا يرتبط بالمؤشرات الواقعية والطبيعية في العرض والطلب المرتبطة بالمشتري والمستخدم النهائي للأرض الذي يمثل الطلب الواقعي والعصب المحرك لأي سوق عقارية في العالم إذا ما أخذنا في الحسبان تناقص القدرة الشرائية النقدية للأفراد خاصة ذوي الدخل المتوسط وارتفاع أسعار القطع السكنية في المواقع المناسبة للبناء التي تتوافر فيها الخدمات إلى معدلات غير طبيعية وصلت إلى أكثر من نصف مليون ريال للقطعة السكنية في المدن الكبرى في المملكة، وبالتالي نجد أننا أمام تناقض واضح للمؤشر العقاري للارضي في المملكة بين ارتفاع الأسعار والقدرة الشرائية للمواطن، مرجعا كل ذلك إلى أن ارتفاع الأسعار لم يأت من خلال مبررات واقعية للمعدلات الطبيعية في ارتفاع الأسعار العقارية المتعارف عليها في العالم ولكنه جاء نتيجة للمضاربات. وتابع " إذا ما عدنا إلى بداية الارتفاعات الأخيرة في أسعار الأراضي نجدها كانت مباشرة بعد أزمة سوق الأسهم في 2006، فكيف ترتفع الأسعار في ظل الأزمة المالية إلا إذا كان الارتفاع من خلال المضاربات و ليس مبررات العرض والطلب، وكيف يأتي الطلب وهناك أزمة مالية للمتضررين من سوق الأسهم وأصحاب تلك المضاربات في أسعار الأراضي يجرون صفقات وهمية في سوق العقار لجذب المشترين من صغار المستثمرين من خلال نشر الشائعات كما حصل في مدينة جدة عندما ارتفعت أسعار القطع السكنية في منطقة أبحر إلى أكثر من 300 في المائة قبل سنتين مع الإعلان عن مشروع تطوير أعلى برج نتيجة المضاربات وليس الشراء الفعلي من أجل البناء حيث إن معظم المخططات التي ارتفعت أسعارها في شمال جدة لا تتوافر فيها الخدمات. #2# وأوضح المهندس برهان أن تلك المضاربات انكشفت على الأسعار مع عملية بيع إحدى القطع الرئيسة لمشروع البرج بمساحة مليون متر مربع قبل أشهر بخسارة تقارب 40 في المائة مع الأزمة المالية العالمية وبعد شرائها من الشركة التي أعلنت عن المشروع بسعر يقارب 1100 ريال للمتر المربع الخام في 2007، وكان أعلى سعر للأرض الخام في المملكة علماً أن الموقع كان مخصصاً لمشروع سكني لذوي الدخل المتوسط و المحدود وكان سعر الأرض عند وضع الدراسات الأولية للمشروع لا يتجاوز 250 ريال للمتر المربع وتم إلغاء المشروع بعد بيع الأرض بأكثر من ألف ريال للمتر المربع وهذا يرينا كيف أن المواطن وحلمه في تملك أرض كان ضحية مضاربات ارتفاع أسعار الأراضي في المملكة. وأبان أن قرار فرض رسوم على الأراضي الفضاء الخام التي لا يتم تطويرها خاصة مع وجود مساحات شاسعة من مخططات منح الأراضي في مدن ومناطق المملكة لا يتم تطويرها أو الاستفادة منها وانتظار أصحابها لرفع أسعارها بالمضاربات على حساب المواطن سيكون قرارا إيجابيا يؤدي إلى سعي أصحاب تلك المخططات الخام إلى الإسراع في تطويرها وتوفير الخدمات لها وعرضها للبيع كقطع سكنية على المواطنين مما يسهم في ارتفاع العرض وانخفاض الأسعار أو عرضها للبيع كأراض خام من أصحابها الذين ليست لهم قدرة على تطويرها مما يسهم في بيعها للمطورين أو الجهات الحكومية، وهو خيار يتطلب أن تسهم الدولة في دعمه وتفعيله من خلال إعادة شراء الأراضي الخام للمنح من صندوق الاستثمارات العامة ومؤسسات التأمينات ومعاشات التقاعد وإيجاد تحالفات وتعاون بين القطاع الخاص والحكومي للاستفادة من تطوير الأراضي الخام من خلال مشاريع الإسكان الاقتصادي بأسعار مناسبة للمواطنين. وقال إن تنظيمات الرهن العقاري المترقب صدورها قريباً لن يكون لها تأثير كبير في ظل ارتفاع أسعار العقارات بمعدلات غير طبيعية في المملكة وعدم وجود منتجات عقارية تتناسب مع القدرات الشرائية للمواطنين حتى من خلال جهات التمويل التي تتعامل بالدرجة الأولى مع دخل الفرد وأنظمتها في عدم تجاوز قيمة القسط الشهري للمواطن عند شراء العقار 30 في المائة من الدخل وفي ظل متوسطات الدخل الشهري والرواتب في الوظائف الحكومية والقطاع الخاص لذوي الدخل المتوسط، نجد عدم قدرة آليات التمويل والرهن العقاري لأي تغيير إيجابي للسوق في ظل ارتفاع أسعار العقارات للأراضي والوحدات السكنية في السنوات الأخيرة بمعدلات غير مسبوقة حتى على مستوى العالم إذا ما أخذنا أن الارتفاع الطبيعي في أسعار العقارات في العالم يراوح بين 5 و10 في المائة مع النمو الاقتصادي وليس مع الأزمات المالية المفترض أن تنخفض معها أسعار العقارات كما حصل في الأسواق العقارية في دول العالم والخليج وليس كما حصل لدينا في ارتفاع الأسعار بالمضاربات, وبالتالي نجد أن خيار انخفاض أسعار العقارات هو خيار استراتيجي وطني يتطلب أن تسهم في دعمه الدولة, خاصة مع ارتفاع نسبة تملك الأسر السعودية التي لا تمتلك مساكن إلى أعلى مستوياتها التي تقدر بأكثر من 70 في المائة وكذلك ارتفاع أسعار الإيجارات في السنتين الأخيرة بنسب وصلت إلى 50 في المائة في المدن الكبرى وتراجع مشاريع البناء للوحدات السكنية مع ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء وكلها عوامل يتطلب من الجهات الحكومية المسؤولة النظر إليها بعين الاعتبار.