تسجيل دخول
نسيت كلمة المرور |  مستخدم جديد
 
الأحد 02 صفر 1431 هـ. الموافق 17 يناير 2010 العدد 5942
آخر الأخبار
انت الآن تتصفح عدد من الارشيف, نشر قبل 1678 يوم . عودة لعدد اليوم

كيف أعرف أن التقييم العقاري صحيح ؟

خالد شاكر المبيض

التقييم العقاري أصبح ضرورة مهمة وإحدى الأدوات الأساسية التي يعتمد عليها نظام الرهن العقاري كما أنه كأي حرفة مبنية على أسس وقواعد علمية وليست فرضيات وآراء شخصية وهو مؤشر مهم جداً في جميع الاستثمارات العقارية، ولكن مع الأسف أنه أصبح يعج بالمتطفلين من غير أهله بشكل ملحوظ وهذا قد يهدد مستقبل تلك المهنة ومصداقيتها ويوجد أخطاء قد يقع فيها المثمن في تقييم الوحدات العقارية إن لم تكن مقصودة الأمر الذي يجعلنا أكثر مناعة لمثل تلك الأخطاء في التقييم بنشر الوعي عن كيفية اكتشاف الخطأ في التقييم .

عزيزي القارئ كيف لأي شخص أن يعرف بمجرد أن يرى التقييم أن هذا السعر عادل أم لا حتى وإن لم تكن لديه خبرة عقارية؟ إن التقييم العقاري بكل بساطة لا يعتمد على وجهة نظر المقيم الخاصة فقط إذ إن هناك مبررات علمية يجب أن يتم الأخذ بها في التقييم، أي أن الوصول إلى القيمة النهائية لسعر العقار يكون من عدة طرق وليست بطريقة واحدة لكي تقلل من الخطأ فالتقييم العقاري مبني على أسس علمية ثلاثة وهي:

- التقييم بالمقارنة بالمثل .

- تقييم التكلفة الفعلية للبناء.

- الدخل السنوي.

أي أن طريقة الحساب تتم بتلك الطرق دون استثناء في الغالب فطريقة المقارنة بالمثل تعطي مؤشراً وطريقة التكلفة تعطي مؤشراً وطريقة الدخل تعطي مؤشراً، ويتم أخيراً أخذ المتوسط بين تلك الأقيام مما يجعل الخطأ في التقييم شبه معدوم، كما أنه يجعل قارئ التقييم يفهم كيفية وصول المقيم إلى تلك القيمة .

بالسؤال كيف أقيم الدخل والتكلفة إن لم يكن هناك بناء أصلاً أي أن المراد تقييمه هو أرض؟ الجواب يكون عبر حساب توقع بناء تلك الأرض بما يسمح بها من بناء وحساب التكلفة المتوقعة ومن ثم حساب دخل ذلك البناء في حال تم تأجيره وبعدها يتم تقييم كامل المشروع على أساس نسبة الدخل السنوي على سبيل المثال 10 في المائة أو 9 في المائة، ومن ثم خصم تكلفة البناء لتبقى لدينا قيمة الأرض وبهذه الطريقة تصبح لدينا قيمتان للأرض وهي قيمة الأرض بالمقارنة بالمثل وقيمة الأرض على أساس حساب الدخل المتوقع وبالتالي لدينا طريقتان لحساب سعر العقار فيقلل نسبة الخطأ وهذه الطريقة تستخدم في الغالب في كثير من الأراضي السكنية والتجارية .

ولو طبقنا هذه المعادلة على كثير من الوحدات السكنية على سبيل المثال لوجدنا أن السعر الحقيقي (السوقي) لتلك الوحدات مرتفع عن السعر التقييمي (حساب التكلفة) لها بنسبة 15 إلى 20 في المائة وقد يعود هذا السبب إلى زيادة الطلب وقلة العرض، وبالتالي فإن الزيادة إلى هذه النسبة للوحدات السكنية تعد طبيعية مقارنة بحجم الطلب الكبير وقلة العرض كما أن الذي يرغب في شراء منزل سكني له لن يمنعه الشراء بسبب ذلك الفارق البسيط عن القيمة الحقيقية, فقيمة الفيلا على سبيل المثال التي تبلغ مساحة أرضها 400م2 ومسطحات البناء فيها 5500 م2 في موقع متوسط سنجد أن سعر ها البيعي بين 1,000,000 إلى 1,200,000 ريال بحساب قيمتها بالتقييم نجد أن سعر متر الأرض 1100 ريال × 400م2 = 440,000 ريال وقيمة البناء 1000 ريال × 550م2= 550,000 ريال ويصبح المجوع الكلي للقيمة 990,000 ريال أي أن الفارق بين قيمتها السوقية وتقييمها ضمن النسبة نفسها أعلاه كما نلاحظ أن التقييم بحساب الدخل السنوي لم يتم الأخذ به بسبب أن معظم الفلل السكنية يتم بيعها .

فمن المهم جداً أن يكون لدى المستهلك البسيط هذه المعلومات المهمة والمهارة ليستطيع معرفة مدى عدل التقييم أو القيمة للوحدة العقارية التي يرغب في شرائها وهي ثقافة مهمة تمنع التحايل أو التسعير غير المنطقي للعقارات المعروضة للبيع.


حفظ طباعة تعليق إرسال
مواضيع ذات علاقة

التعليقات المنشورة لا تعبر عن رأي صحيفة الاقتصادية ولا تتحمل أي مسؤولية قانونية حيال ذلك، ويتحمل كاتبها مسؤولية النشر. علماً أننا لا ننشر التعليقات بغير اللغة العربية.

14 تعليق

  1. فهد محب نجيب الزامل (مسجل) (1) 2010-01-17 08:23:00

    يعني تجزم أن السوق مسعر بهذه الطريقة أو على الأقل أغلبه؟

    -1
  2. علي سمير (مسجل) (2) 2010-01-17 08:24:00

    الأمر لبس بهذة البساطة ، ولذلك فلحذر الجميع أقول لكم لماذا كمثال : أسعار الأرارضي في مكة والمدينة أسعارها غالية جداً وبطريقة نسبة العائد فهي لا تدر أكثر من 5 % والحقيقة أقل من ذلك بكثير ويقبل عليها الناس لإستمراريتها أي الأمان وكذلك بعض المواقع التجارية في المدن الكبرى

    -1
  3. فواز (3) 2010-01-17 09:16:00

    للأسف أن المثمنين العقاريين المعتمدين هم من يقومون بمساعدة تجار العقار وشريطية العقار المغالين المضاربين في الاراضي الخاصة بالإسكان في غلائها وتبيل أسعارها حتى وصلت لوضع غير مقبول به إجتماعياً وهذا يدل على غياب النظم والقوانين حتى ضد المثمن الذي تم إعطاءه شهادة بالتثمين وتفاجأت أن رئيسهم هو أيضاً يتاجر لحساب نفسه ، وأصبح الضحية المواطن والأسر السعودية ضد فئة لا أخلاقية لديهم في بيئة العمل مع المجتمع المتضرر 100% من عدم الشراء في الأسعار الفلكية التي أمامنا .
    من يحمينا من الأقطاعيين .

    -1
  4. مالك أسامة (4) 2010-01-17 10:18:00

    صباحك خير اخوي خالد والجميع كنت أتمني ان شخص مثلك انه يعقد دورة لبعض موظفي شركات التثمين العقاري ويبذل وقت اكبر معهم خصوصا تلك الشركات  التي تتبع الطريقة الامريكية!  وهي

    -1
  5. معاون قاضي (5) 2010-01-17 10:23:00

    الله يرحم والديك
    المساله في الغالب امسك لي واقعطع لك .. وين التخطيط الاستراتيجي قبل 30 سنه حتى الرياض كانت كيلو في كيلو بالعاميه . وين راحت الاراضي كيف وزعت واليوم حتى الحكومه ماهي لاقية اراضي اكبر نكته في التاريخ .......

    -1
  6. متى يكون سعر المتر (6) 2010-01-17 11:32:00

    متى يكون سعر المتر 150 ريال
    اتمنى ان يكون قريباً خاصه اننا في شبه قاره

    -1
  7. الدخل متضخم (7) 2010-01-17 11:35:00

    الدخل الان للعمائر والفيلل والشقق متضخم ولا يمكن القياس عليه باي حال من الاحوال
    بعد ان تنتهي مشاريع الحكومه ومشاريع الاسكان وعندما يخلى 40% من الشقق والمحلات التجاريه عندها يمكن القياس اما غير هذا فهو مجرد حسابات وكانك تقيس ميزانيتك والسوق عند 20000 نقطه من الاسهم الله لايعيدها

    -1
  8. المدحدر (8) 2010-01-17 11:39:00

    يا ابن الحلال .. ومن قالك ان فيه تثمين عقاري صحيح ؟؟؟؟؟
    ما دام أعضاء الغرفة التجارية هم تجار العقار .. ما راح يكون فيه تثمين عقاري صحيح ..
    الله يرحم الحال ..

    -1
  9. سعودي قديم (9) 2010-01-17 12:37:00

    الاخ خالد
    تحية طيبة وبعد
    التقييم العقاري مرتبط في فكر الجميع وللاسف بما فيه المصرفيون بالدخل للعقار.
    لن يكون هناك نظرة الى معايير وجودة ادوات البناء
    الطلب في بعض المناطق والاحياء خصوصا يرفع القيمة للعقار الى اسعار خياليه لاتستطيع ان تحصل على عائد يمثل 7%
    تحياتي

    -1
  10. المتابع (مسجل) (10) 2010-01-17 12:38:00

    آليات التقييم الثلاث صحيحه و لكن تطبيقك لها كارثة !
    الفلل السكينة بالمقارنة تأخذ كل ميزة لها اضافة في القيمة فالغربية اقل من الشرقية و الشارعين اعلى من الشارع ز من ثم بعد تنفيذ adjustment على المميزات و من ثم معالجتها بالتطابق و اخراج القيمة المماثلة و بعد ذلك يتم التأكيد بسعر تكلفة البناء، على أن معايرة السوق للمثال المقارن غير دقيقة فمن يبني أكثر من 70% من سطح الفيلا لن يبيعك بسعر من التزم بالمسطحات القانونية، أما التقييم التجاري فتلك قصة اخرى و ما الفعلة سيئة الذكر بالمصرف الشهير ليس ببعيد

    -1
  11. أبو إياس الجهني (11) 2010-01-17 17:23:00

    هل الانخفاض التدريجي ( غير محسوس ) للعقار التجاري علامة انهيار في أسعار العقار عموما
    نلاحظ الكثير يعرض عقار تجاري ويركز على أن الدخل 10% او أكثر يعتمد على الإيجارات المتضخمة .. وممكن يتنازل لأجل التخلص
    لا شكَّ أن : أغلب التجار مستوعب تماما لماذا يبيع الآن !
    فهل فعلا هذه علامة على تصحيح قاسي للعقار ؟
    لا حظ عروض تجارية تركز على دخل 10%
    لاحظ عروض ( عوائل ) لهم تاريخ في العقار
    ما أشبه العقار اليوم بسوق الأسهم عند 20 ألف :)
    كااااااان العقار ابنا بارا ):

    -1
  12. متابع متابع (12) 2010-01-18 01:53:00

    انا ما ادري من وين متمسكين بمقولة الطلب أكثر من العرض ،
    شغلكم يالعقاريين

    -1
  13. خبير تقييم عقارى (13) 2010-02-03 11:40:00

    المقال أكثر من رائع يدل على ( خبره وفن وعلم ) الكاتب كل التحيه والتقدير لجميع الآراء

    -1
  14. خبير تقييم عقارى (14) 2010-02-03 11:41:00

    المقال أكثر من رائع يدل على ( خبره وفن وعلم ) الكاتب كل التحيه والتقدير لجميع الآراء

    -1
التعليق مقفل

السيرة الذاتية

متخصص في الاستثمار العقاري

khaledalmobid@gobussma.com

خلاصات الــ RSS

أرشيف المقالات

ابحث في مقالات خالد شاكر المبيض