عقاريون: توجيه الـ 30 مليار ريال للإسكان يوفر 50 ألف منزل سنويا

يتفق اقتصاديون وعقاريون على أن دعم قطاع الإسكان ومعالجة أزمة تملك المساكن للمواطنين يمثلان أولوية مطلقة في هذه المرحلة التي تعيش فيها البلاد وضعا اقتصاديا ملائما استنادا إلى ارتفاع أسعار النفط وتكون احتياطيات مالية كبيرة لدى الحكومة، وهم أيضا يتفقون على أن دعم القطاع الإسكاني أولى من قطاعات أخرى مدعومة، وعلى سبيل المثال، سعر البنزين. ويشير الاقتصاديون إلى أن دعم البنزين يتم حاليا دون قيود حيث تتحمل الدولة الفارق وهو مبلغ يقدر بأكثر من 30 مليار ريال سنويا، في حين أن استخدامه لا يتم وفقا للحاجة، ليس هذا فحسب، بل إن سعره يحرض على عدم ترشيده ويقود إلى المتاجرة فيه عن طريق التهريب. في الحلقة الخامسة من ملف الشهر (استهلاك البنزين) يتم استقراء آراء اقتصاديين وعقاريين حول جدوى توجيه مبلغ دعم البنزين إلى قطاع الإسكان باعتباره معضلة طال مداها ولم تجد حلا جذريا حتى الآن. يتفق المشاركون على أن المسكن أولى وأحق بالدعم من البنزين، بل إن السكن حق أساس للإنسان، وهو يتقدم بدرجات عديدة في سلم الأولويات مقارنة بدعم البنزين. أيضا هناك جملة من التعليقات تم رصدها من الموقع الإلكتروني للجريدة. يتفق اقتصاديون وعقاريون على أن دعم قطاع الإسكان ومعالجة أزمة تملك المساكن للمواطنين يمثلان أولوية مطلقة في هذه المرحلة التي تعيش فيها البلاد وضعا اقتصاديا ملائما استنادا إلى ارتفاع أسعار النفط وتكون احتياطيات مالية كبيرة لدى الحكومة، وهم أيضا يتفقون على أن دعم القطاع الإسكاني أولى من قطاعات أخرى مدعومة، وعلى سبيل المثال، سعر البنزين. ويشير الاقتصاديون إلى أن دعم البنزين يتم حاليا دون قيود حيث تتحمل الدولة الفارق وهو مبلغ يقدر بأكثر من 30 مليار ريال سنويا، في حين أن استخدامه لا يتم وفقا للحاجة، ليس هذا فحسب، بل إن سعره يحرض على عدم ترشيده ويقود إلى المتاجرة فيه عن طريق التهريب. القضية ليست خيارات بين دعم البنزين أو تمليك المواطنين مساكن.. بل المعني هو الباب الأجدى نفعا للمواطنين أن تصرف الدولة 30 مليار ريال لدعم البنزين أم تحول هذا الدعم إلى قناة تؤدي إلى توفير معروض من المساكن وربما تؤدي إلى خفض أسعارها. #2# هذا الدعم لو أعيد توجيهه ربما يوفر نحو 50 ألف وحدة سكنية سنويا. يرى عدد من الاقتصاديين والعقاريين أن إيجاد وسائل نقل عامة من شأنه أن يقلل استهلاك البنزين وبالتالي لا تضطر المملكة إلى دعمه، مطالبين بأن يتم توجيه هذا الدعم إلى قطاعات أهم ومنها القطاع العقاري، من خلال تمويل صندوقه أو إنشاء مساكن في ظل الاحتياج الكبير الذي تشهده البلاد من توفير المساكن خلال السنوات الخمس المقبلة. كما يرى العقاريون ويتفق معهم الاقتصاديون على أن توجيه الدعم الحكومي لإقامة المجمعات السكنية المتكاملة الخدمات والبنى التحتية هو الحل الأمثل لمعالجة أزمة الإسكان أو السكن. واستبشروا بقرب صدور أنظمة التمويل العقاري وهذه الأنظمة هي نظام مراقبة شركات التمويل الذي سيعنى بالقواعد والإجراءات المتعلقة بشركات التمويل. في حين يعنى نظام التمويل العقاري بإصدار تراخيص شركات التمويل وإعادة التمويل ونظام الرهن العقاري وسيركز علي رسم العلاقة بشكل دقيق ومفصل بين الراهن والمرتهن وتحديد العين، فيما سيسهم نظام التأجير التمويلي في حل إشكالية الإيجار المنتهي بالتمليك ويبين مسؤوليات المؤجر والمستأجر وآلية الإسقاط. والمتابع للحركة العقارية يرى أن نظام التنفيذ الذي سيضع اختصاصات واضحة لقاض يسمى قاضي التنفيذ، إذ إن صدور تلك الأنظمة الخمسة سيضع البنية التشريعية الملائمة لسوق التمويل العقاري الضخمة. ## بناء مدن سكنية #3# في البداية قال الدكتور عبد الله المغلوث الباحث والخبير في الشأن العقاري» لا شك أن دعم البنزين في سبيل تسهيل عملية السيارات والتنقل بها داخل المدينة وخارجها مهم جدا. وأضاف أن هذا الدعم لو وجه إلي الصناديق العقارية أو بناء مدن سكنية للمواطنين الذين هم بحاجة إلي وحدات سكنية ليستقروا فيها والتي لا تسمح ظروفهم بامتلاك تلك الوحدات نظرا لارتفاع أسعارها، إضافة إلى أن دخلهم غير كاف لتحمل شراء الأرض والبناء عليها خصوصا أن الأسعار مرتفعة مثل قيمة الأرض ومواد البناء والبديل لدعم البنزين هو التفكير بإيجاد وسائل نقل تنقل معظم الموظفين سواء كانوا من المواطنين أو الوافدين حيث إن التنقل داخل المدينة أصبح صعبا ولا يمكن الإنسان أن يتنقل إلا بواسطة سيارة كونه لا توجد وسيلة نقل مثل حافلات وقاطرات كما هو حاصل في مدن العالم ولا شك أن هذا الدعم ليس ببسيط. وزاد المغلوث أن استيراد البنزين، الذي يقدر بـ 26 ألف برميل يوميا ليس من السهل، ولكن هناك قطاعات قد تكون أكثر احتياجا من هذا الاستيراد والتقليل منه بهدف عدم إكثار السيارات في المدن وفوق الطرق مما يسبب الازدحام وتلوث البيئة، حيث إن التقارير تشير إلى أن المدينة الذكية هي التي تخلو من مشاكل الكربونات والتلوث البيئي الصادر من البنزين والديزل والغاز. وأشار الخبير في الشأن العقاري إلى أن السوق العقارية تفتقد التشريعات والأنظمة التي تضمن حقوق المشتري والبائع من خلال التمويل والمساهمات في تلك السوق العقارية، إلا أن الحل الأمثل هو وجود مظلة تنطوي تحتها جميع الإجراءات والتشريعات التي تحرك سوق العقار من منظومة وحزمة من الإجراءات الرسمية مثل أنظمة الرهن والتمويل والتملك للسعودي وغير السعودي وأنظمة الحفاظ علي حقوق الآخرين، الحركة الاقتصادية في المملكة ومنها الشأن العقاري ولعل ما يسعد العقاريين هو قرب صدور أنظمة التمويل العقاري وهذه الأنظمة هي نظام مراقبة شركات التمويل الذي سيعنى بالقواعد والإجراءات المتعلقة بشركات التمويل. ونظام التمويل العقاري، الذي سيعنى بإصدار تراخيص شركات التمويل وإعادة التمويل، ونظام الرهن العقاري وسيركز علي رسم العلاقة بشكل دقيق ومفصل بين الراهن والمرتهن وتحديد العين، ونظام التأجير التمويلي وسيعني بحل إشكالية الإيجار المنتهي بالتمليك ويبين مسؤوليات المؤجر والمستأجر وآلية الإسقاط، ونظام التنفيذ الذي سيضع اختصاصات واضحة لقاض يسمي قاضي التنفيذ. وأضاف المغلوث « إن صدور هذه الأنظمة الخمسة سيضع البنية التشريعية الملائمة لسوق التمويل العقاري الضخمة فهناك تقديرات تشير إلي أن قطاع الإسكان يحتاج إلي نحو 100 مليار ريال سنويا لسد الفجوة بين الطلب والعرض في الوحدات السكنية، ولكنها لن تحل كل الإشكالات المتعلقة بقطاع التمويل والقطاع العقاري، فكثير من الأنظمة الحالية العقارية يحتاج إلي تنقيح وتعديل ووضعه ضمن أطر نظامية، ناهيك عن الحاجة إلى أنظمة مساندة للأنظمة الخمسة مثل نظام وآلية الإفصاح عن الملكيات والسجل العيني والقدرة الائتمانية للمتعاملين، وغيرها من الأنظمة التي تجعل السوق العقارية أكثر تنظيما وقدرة علي مقابلة المتطلبات التنموية الكبيرة. وفي رأيي أن هناك حلولا كثيرة بدلا من هذا الدعم توجه في حل قطاع الإسكان وغيرها من قطاعات التي تكون موجها مباشرة إلي المواطن السعودي، حيث إن نسبة كبيرة من هذا الدعم من البنزين ينتقل إلى شريحة كبيرة من الوافدين الذين في الأساس هو موجه للمواطن. # اقتراحات عدد من الاقتصاديين والعقاريين ## الترشيد .. الترشيد #4# يرى المهندس عبد العزيز حنفي رئيس لجنة المقاولين في غرفة جدة، أنه من الأهمية توفير البنزين، خاصة أن المملكة دولة منتجة للنفط ولكن لا بد من الترشيد في استخدامه لأن الترشيد سنة الحياة والإسلام نهى عن الإسراف بكل أشكاله حيث يوجد مع الأسف الشديد إسراف كبير في الاستهلاك المحلي للبنزين وهذا يعود لعدم توافر النقل العام فأصبح كل فرد يستخدم سيارته في التنقل، والمواطنون والمقيمون يقطعون مئات الكيلومترات يوميا بمفردهم ويستهلكون مئات اللترات من البنزين وعليه فلا بد من الحد من دعم البنزين بتوفير نقل عام يلبي الاحتياجات والحد من استيراد السيارات الفارهة التي تستهلك كمية كبيرة من البنزين أو زيادة الرسوم الجمركية عليها بحيث تكون رسومها أعلى من رسوم السيارات الصغيرة لذوي الدخل المحدود، التي تستهلك كمية أقل من البنزين وتوجيه الدعم المادي لقطاعات أهم منها قطاع الإسكان لأننا نعيش أزمة تملك للمساكن وليس أزمة إسكان ونسبة كبيرة من المواطنين لا تملك سكنا خاصا مع أن المملكة بلد غني بثرواته وأراضيه الشاسعة. وأضاف حنفي أنه لحل مشكلة السكن في المملكة لا بد من تطبيق الرهن العقاري، الذي سبق أن طالب به عديد من المواطنين والعقاريين في مؤتمراتهم وندواتهم السابقة، إضافة إلى دعم صندوق التنمية العقاري في توفير القروض بتقليص فترة الانتظار الحالية، التي تصل إلى سنوات عديدة، مشيرا إلى أنه على مؤسسة النقد العربي السعودي حث البنوك المحلية على توفير القروض العقارية للمواطنين لبناء المساكن الخاصة والتجارية بشروط ميسرة. وأشار حنفي إلى أن قطاع الاسكان يواجه عديدا من المعوقات بسبب غلاء الأراضي وارتفاع أسعار مواد البناء ومشاكل نظام الشقق المبيعة لعدم وجود أنظمة تحمي مالكي الشقق من تسلط بعض الملاك في العمائر السكنية لأن مالك العمارة ينتهي دوره ببيع الشقق فأصبح أصحاب الشقق يتصارعون فيما بينهم على المصعد وصيانة وتكاليف الماء والصرف الصحي والمرافق التابعة للمبنى لعدم وجود جمعية تتولى شؤون المبنى عدا بعض العمائر في جدة، التي طبقت هذا النظام ولا يتعدى عددها أصابع اليد الواحدة وهذه الجمعيات تستوفي رسوما مالية عالية من الملاك. وأبان حنفي أن من المعوقات الأخرى التي تواجه قطاع الإسكان العلاقة بين المالك والمستأجر، التي تترنح بين تسلط بعض الملاك في زيادة الأسعار لعمائر انتهى عمرها الافتراضي مع عدم توافر الصيانة اللازمة للعمائر وعدم التزام السكان بدفع الإيجارات، كل ذلك انعكس سلبا على قطاع الإسكان فأصبح لدينا نقص كبير ولعدم وجود أنظمة وحلول جذرية لدى الجهات المختصة يبقى المستأجر في الشقة ولا يدفع الإيجار والقضية تحت النظر وإذا صدر حكم من ينفذه ومتى؟ وأكد رئيس لجنة قطاع المقاولات في غرفة جدة أن القطاع العقاري من أهم القطاعات ولابد من الاهتمام به وتوجيه الدعم المادي له وعليه النهوض به لتحريك الجمود بوضع الأنظمة وتحديد الجهات التي تحمي المالك والمستأجر. #5# من جانبه قال المهندس رائد العقيلي مختص اقتصادي «إنه خلال السنوات القليلة الماضية حققت البلاد مداخيل مالية كبيرة وحققت بذلك فوائض مالية مستفيدة من ارتفاع أسعار النفط, و العقبات التي تحول دون حل مشكلة الإسكان ليست مالية بل إجرائية في معظمها، وأتذكر انه منذ أكثر من سنتين تم تخصيص مبلغ عشرة مليارات ريال لوزارة الشؤون الاجتماعية لبناء 60 ألف وحدة سكنية لذوي الدخل المتدني (الفقراء) ولكن هذا المشروع الطموح والمهم لا يزال يراوح مكانه بالرغم من اعتماد التكاليف وهذا دليل على أن العقبات إجرائية وليست مالية حتى تستدعي النظر في بدائل مثل التي ذكرت». وأبان العقيلي أنه يوجد حاليا فجوة كبيرة بين العرض والطلب في الوحدات السكنية في لمملكة تقدر بنحو مليون وحدة سكنية للسنوات الخمس المقبلة، وأنه من المؤسف أن من 75-80 في المائة من المواطنين السعوديين لا يمتلكون منازل، ومازال هناك صعوبة كبيرة في أن يحقق المواطن طموحه وحلمه الذي أصبح أقل كثيراً من السابق، حيث كان سابقا لا يقبل بأقل من فيلا دورين, أما الآن فهو يحلم بشقة تؤويه وعائلته وتزيح عن كاهله معاناة الاستئجار والانتقال، ورغم ذلك مع الأسف هناك صعوبة حتى في الحصول عليها، ضاربا مثالا ببعض الدول الإسكندنافية فإن 100 في المائة من مواطنيهم يمتلكون مساكنهم، بل وصل الرخاء في إحدى هذه الدول وهي هولندا إلى نحو 60 في المائة منهم يمتلكون مسكنا آخر للاستجمام، فالمسكن كما هو معروف أول أحلام الإنسان أينما كان على ظهر الكرة الأرضية، وهو النواة الأولى للاستقرار والأمن والرخاء. وأضاف « لا أرى أن أسلوب القروض العقارية والرهن العقاري سيشكل الحل الأمثل لمواجهة مثل هذه الأزمة المهمة، التي تتضخم وتتسارع ككرة الثلج, إذ من غير المعقول أن نضع العبء بالكامل على عاتق المواطن السعودي في بناء مسكنه، بدءا من إثقال كاهله بالديون والرهون لشراء قطعة الأرض، التي غالبا ما تكون في أحياء بعيدة وغير مكتملة الخدمات والبنى التحتية، ثم بإعطائه المال كقرض عقاري للبناء وليبحث عن مقاول قد لا يملك من المقاولات إلا الاسم فقط، وفي الوقت ذاته هو نفسه لا يملك الخبرة لإنشاء مشروع يرتبط ببناء مسكنه، خاصة أن الأغلبية العظمى منهم يخوضون هذه التجربة للمرة الأولي في حياتهم, فعدم خبرة الطرفين قد يجعل النتيجة كارثية في بعض الأحيان، لذا ليس من الأجدى أن نموله فقط ونتركه عرضة لأطراف قد لا تكون مؤهلة لتعرض عليه تنفيذ حلم تحقيق منزله الذي يمكن أن ينتهي به إلى كابوس، وعليه يجب أن نعود إلى فكرة إنشاء المجمعات السكنية المتكاملة، ولدينا نماذج ماثلة للعيان مثل مشاريع الإسكان العاجل التي أنشأتها وزارة الأشغال العامة والإسكان قبل ثلاثين عاما في الرياض والدمام ومكة المكرمة والمدينة المنورة وغيرها من المدن الرئيسية، عن طريق شركات متخصصة وتحت إشراف متخصص ذي حرفية ومهنية عالية وتصاميم ومواصفات متميزة، ثم سلمت للمواطنين فيما بعد بأسعار معتدلة تتناسب مع إمكاناتهم المادية, لذلك أقترح أن يعاد النظر في إنشاء وزارة للإسكان، لأنه بذلك نحقق استقرارا» وراحة بال للمواطن، وينعكس إيجابيا على جوانب عديدة أهمها دقة وجودة التصميم والتنفيذ والإشراف وانخفاض التكاليف، وأرى أننا بحاجة لها الآن أكثر من تلك الفترة، خاصة أن معظم من السكان من فئة الشباب التي هي في أمس الحاجة للدعم في تأمين المسكن لتتمكن من تكوين أسرة مستقرة». ويرى العقيلي أن توجيه الدعم الحكومي لإقامة المجمعات السكنية المتكاملة الخدمات والبنى التحتية هو الحل الأمثل من وجهة نظري والأجدى اقتصاديا والأمثل فنيا وعمليا. ويكفي لو ذكرنا من إيجابياتها أنها ستوفر على المواطن قيمة شراء الأرض (التي تقدر ما بين 40 – 100%) من قيمة بناء المسكن، إضافة إلى فترات انتظار تكامل الخدمات والبنى التحتية في حيه السكني، ناهيك عن المضايقات والإزعاج والأثر البيئي والصحي الناتجة عن عمليات البناء المستمرة في حيه السكني سنوات طويلة. #6# من جهته أكد المهندس فائق محمود خياط خبير اقتصادي أن أفضل استثمار لاقتصاد البلد هو الاستثمار العقاري والمملكة تشهد نهضة عقارية كبيرة جداّ في هذه الفترة لذا فأنا أرى شخصياً أن يتم توجيه أي دعم مالي لصناديق العقار وتطوير المخططات وتوفير المساكن للمواطنين, مشيرا الى أنه لو تم ضخ هذه المليارات في الدعم المالي للصناديق العقارية لتقلصت فترة انتظار القرض ولتمكن الكثير من المواطنين من تامين المساكن لهم وبذلك يستطيعون مواجهة ارتفاع قيمة البنزين غير المدعوم، وبهذا نكون حققنا عدة أهداف تصب في مصلحة المواطن. وأضاف خياط أن عدم وجود نظام الرهن العقاري يساهم كثيراً في تأخر النهضة العمرانية في المملكة وعدم وجود تنظيم للاستثمارات العقارية أدى إلى وقوع كثيرين في مصيدة جمع الأموال والهروب بها أو خسارتها في مضاربات مالية في الأسهم لذا أعتقد أنه آن الأوان لصدور تعليمات وأنظمة لتلك الاستثمارات ومن ضمنها شقق التمليك، التي انتشرت في محافظة جدة دون أي روابط وقوانين لإدارة تلك العقارات.