في غياب الرهن.. الشريحتان الوسطى والمحدودة لن تتملكا منازل

في مستهل الحلقة الثانية من الجزء الذي يركز على استقصاء آراء وخبراء حول أزمة السكن في السعودية – وهي الأزمة التي تطرقت لها «الاقتصادية» في عدة حلقات سابقة، طرحنا سؤالا مباشرا على ضيوفنا حول الأسباب الحقيقية لعدم توافر منازل، أو عجز كثيرين عن تحقيق هذا الحلم. واتفق ضيوفنا على أن الحلول يمكن إيجادها وهي تتفرع وتتوزع ولكن الأهم هو وجود الرغبة من كافة القطاعات سواء الحكومية أو القطاع الخاص. كان من أهم القضايا التي اتفق ضيوفنا عليها أهمية توفير سكن من قبل الجهات الحكومية لمنسوبيها، معتبرين هذه القضية محورية، كما تطرقوا إلى أهمية الإسراع في تطبيق التشريعات الجديدة للعقار، وإيجاد عقود موحدة للمستأجرين تكفل حقوق كافة الأطراف وتخلي المنزل في حال التوقف عن سداد الإيجار. وأثار ضيوف «الاقتصادية» قضية تضارب الإحصائيات والأرقام لافتين إلى أن الأرقام الرسمية تكشف عن وجود فجوة كبيرة ستتفاقم مع الوقت في حالة عدم السيطرة عليها، معتبرين أن المنزل مطلب اجتماعي وأمني، لأنه يوفر للأسرة أمنا يدفعها إلى مزيد من الإنتاجية والتفاعل الإيجابي مع محيطها الاجتماعي. آراء وطروحات مهمة طرحت في هذا الجزء. إلى التفاصيل: في البداية قال إبراهيم بن سعيدان إن أغلب النقاشات والمداولات والدراسات فشلت في إيجاد حل «حقيقي» لأزمة السكن في السعودية، لتبقى المشكلة قائمة حتى إشعار آخر، وهي النسبة الأقل في العالم ــ كما يقول ابن سعيدان. #2# سألناه عن الأسباب التي يرى ذات أثر كبير في هذا الشأن فقال: هناك العديد من الأسباب، تقف وراء هذا الأمر، أبرزها ارتفاع تكاليف البناء وعدم الاستفادة من طرق البناء عبر الزمن, حيث يشكل بناء منزل في الوقت الحالي تكاليف كبيرة نظراً لعدم استخدام الهندسة القيمية في البناء و كذلك عدم معرفة بناء المنازل الاقتصادية. وبين أن إقرار نظام الرهن العقاري المنتظر صدوره يساعد على زيادة نسبة تملك السعوديين حيث سيكون دافعاً للجهات الممولة للدخول في قطاع الإسكان بقوة نظراً لضمان حقوق تلك الجهات نتيجة لإقرار النظام. ولتجاوز هذه الأزمة قال ابن سعيدان إن ذلك يتطلب توحيد جهود القطاع العام تحت مظلة واحدة وتكون علاقتها بالقطاع الخاص علاقة شراكة وضمان, إضافة إلى ضرورة تحفيز الاستثمار الأجنبي في الإسكان, وهذا لن يتم دون ضمان الإطار القانوني والتشريعي لحماية استثماراتهم وضرورة تحفيز القطاع الخاص في التمويل العقاري عن طريق المصارف التجارية لتطوير البنية التحتية، وتمويل مشاريع سكنية متكاملة تطرح بأقساط ميسرة طويلة الأجل وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية، وكذلك أهمية تطوير عمل صندوق التنمية العقارية وطريقة تحصيل القروض ودعم إعانات الإسكان لتصل إلى ذوي الدخل المتوسط والمنخفض وسرعة إقرار الرهن العقاري وتمكين البنوك والشركات من رهن العقار وتوفير نظام التمويل والبيع بالتقسيط والتمليك للمساهمة في تمويل إقامة المشاريع السكنية للمواطن والتوسع في زيادة إنشاء شركات التمويل والتطوير العقاري. إسكان الموظفين ركز ابن سعيدان على أهمية أن تهتم كل جهة حكومية بتوفير سكن لموظفيها من خلال طلب منح الأراضي لكل جهة, وكذلك تحفيز المطورين العقاريين بحوافز مناسبة لزيادة المشاريع الإسكانية من خلال تسهيل الإجراءات التي تشترطها أمانات المدن حاليا، وكذلك إنشاء هيئة عليا للعقار للإشراف على ذلك القطاع واحتواء تلك المشاكل والتنسيق مع جميع الأطراف. #3# الشويعر: المنزل مطلب أمني نقلنا التساؤل ذاته إلى حمد الشويعر الذي قال إن قضية الإسكان تعتبر الشغل الشاغل للحكومة والمواطن, وهذه قضية عامة والسكن حلم يراود كل مواطن محتاج له, وليس هناك حلول سحرية لحل هذه المعضلة, فتملك السكن الخاص في جميع الدول هو مطلب وأمنية لكل فرد, ولكن تتفاوت الظروف من مكان إلى مكان كل حسب وضعه. وقال «لعل النمو السكاني المطرد والمتغيرات الاقتصادية المتسارعة، وعدم وجود استراتيجية إسكانية لهذه القضية أدت إلى تفاقم المشكلة وتدني نسبة تملك المسكن للأفراد, ومعالجة القضية تقع مسؤوليتها مشتركة على القطاع العام والخاص ويتحمل القطاع العام المسؤولية الكبيرة, حيث إنه القادر على تهيئة البيئة التشريعية في إصدار الأنظمة والتشريعات التي تحكم التعاملات العقارية داخل السوق وتشجع المستثمر على الاستثمار في الوحدات السكنية، لافتا إلى أن «وجود هيئة الإسكان دليل على اهتمام الحكومة بهذه القضية, ونتمنى أن تسارع الهيئة في صدور الاستراتيجية للمملكة لتفتح الأبواب وتعطي الدولة والمستثمر الرؤية المستقبلية حول هذه الأزمة». أنظمة وعقود حدد الشويعر خمسة مقترحات لمعالجة القضية من أهمها: الإسراع في إصدار الأنظمة العقارية التي تخلق بيئة تشريعية ومحفزة وجاذبة للاستثمار في الوحدات السكنية والمنظمة للسوق العقاري وتحويله إلى صناعة عقارية مثل منظومة الائتمان العقارية وهي : نظام التمويل العقاري، نظام الرهن العقاري، نظام مراقبة شركات التمويل، التأجير التمويلي، ونظام التنفيذ. كذلك إيجاد الأنظمة التي توجد مصادر جديدة لتمويل الوحدات السكنية ومنها نظام بيع وحدات عقارية على الخريطة، وإقرار نظام لحماية المستثمر وضمان حصوله على عائد استثماراته وذلك بإيجاد أنظمة تحكم العلاقة بين المتعاملين في السوق العقاري من خلال إيجاد عقد موثق رسمي للإيجار يحكم العلاقة بين المالك والمستأجر قابل للتنفيذ، ونظام لإخراج المستأجر المماطل في دفع الأجرة. تطوير أراضي المنح كما اقترح الشويعر على الجهات الحكومية النظر في إيجاد سكن أو إقراض منسوبيها لبناء وحدات سكنية, كما يحدث في بعض الجهات الحكومية والاهتمام بفئة المتقاعدين من هذه الجهات في إيجاد قروض ميسرة لهم لبناء السكن، تهيئة البيئة الصالحة لتطبيق وتنفيذ هذه الأنظمة بتسهيل الإجراءات والبعد عن البيروقراطية والروتين, وأخذ الشفافية في تطبيق هذه الأنظمة، تهيئة الأرض المخدومة للمنح وكذلك تطوير أراضي المنح الحالية لتخفيف العبء على المواطن وتقليل التكلفة، وزيادة دخل الأسرة السعودية بإيجاد فرص عمل المرأة في القطاع الخاص بما يناسب طبيعتها. #4# الخليل: هؤلاء سيعانون حاول المهندس محمد الخليل التركيز على الإحصائيات فقال إن هناك رغبة كبيرة في امتلاك مساكن والتي حاليا « لم تتوافق بعد مع المطلوب لأكثر من 200 ألف وحدة سكنية للسنة الواحدة, وهذا حسب التقارير الحكومية، بدليل عدد السكان في المملكة هو 25 مليون شخص, ويتوقع أن يزيد هذا الرقم بمعدل 2.5 في المائة في العام, كما يتوقع أن يتضاعف عدد سكان المملكة في غضون 28 عاما». إضافة إلى ذلك, لا يزال 40 في المائة من المواطنين السعوديين تحت سن العشرين و7 في المائة تحت سن الثلاثين, وإن لم يكن كافيا» فإن 65 في المائة من الأسر الموجودة حاليا» لا تملك منزلا». ولفت الخليل إلى أن النقص في توفير تاريخ زمني لتحديد خطة رهن عقاري متوازن, يعني أن الشريحتين الوسطى والمتدنية ليس لديهم بعد إمكانية التمويل لشراء المسكن. وقال «نعتقد أن المسؤولية تقع مشتركة بين القطاع العام والخاص ويتحمل القطاع العام المسؤولية الكبيرة حيث إنه القادر على تهيئة البيئة التشريعية في إصدار الأنظمة والتشريعات التي تحكم التعاملات العقارية داخل السوق وتشجع المستثمر على الاستثمار في الوحدات السكنية ولعل وجود هيئة الإسكان لدليل على اهتمام الحكومة بهذه القضية, ونتمنى أن تسارع الهيئة في صدور الاستراتيجية للمملكة لتفتح الأبواب وتعطي الدولة والمستثمر الرؤية المستقبلية حول هذه الأزمة. الأبحاث.. والمنزل الاقتصادي لم يشأ الخليل أن ينهي مداخلته قبل أن يثير قضية تحفيز وتشجيع الأبحاث الخاصة بإنشاء المسكن المنخفض التكلفة لتكون في متداول أكبر شريحة ممكنة من المواطنين كذلك وإعادة توفير قطع أراض صغيرة في المخططات الجديدة والقديمة, ومن الأمور المحفزة والمشجعة كذلك هي سياسة دعم شركات المقاولات المتوسطة والصغيرة. كما أن مساهمة الدولة ودعمها وتمويلها للمشاريع السكنية سيسهم بشكل كبير في تقليص الفجوة بين العرض والطلب, لافتا إلى أنه للمساهمة بالتسريع في تنفيذ خطة تهدف لرفع نسبة التملك للسعوديين في المملكة يجب أن يتم التنسيق بين صندوق التنمية العقاري والمطورين العقاريين المؤهلين وفقا» لآلية يضعها صندوق التنمية العقاري بتحديد المواصفات الكاملة للمسكن يتفق على تنفيذها من قبل المطورين, على أن يدفع الصندوق الدفعة المقدمة وجزءا» من القرض للمطور, ويترك الخيار للمستفيد بزيادة القرض إذا رغب بعد وضع آلية مشتركة لضمان حقوق الجميع. #5# التطوير الشامل بيّن عبد العزيز الدعيلج أن الآلية المناسبة لتحقيق هذا الهدف هي تبني مفهوم التطوير الشامل حيث لم يسهم الأسلوب التقليدي في التطوير بتخطيط الأرض ومن ثم بيعها في إتاحة خيارات متعددة للمواطنين في تملك منتج نهائي بحسب قدرتهم المالية, وظل العقاريون لفترات طويلة يبيعون الأراضي ذات المساحات الكبيرة وبالتالي عزوف الأفراد من ذوي الدخول المتوسطة والمحدودة عن شراء تلك الأراضي ومن ثم بناؤها بالطرق التقليدية، ولذلك فإننا نحن المطورين العقاريين مطالبون بتبني نظام التطوير الشامل وتقديم منتج نهائي للمواطن، وهذا الأمر ظل غائباً عن العاملين في التطوير العقاري لفترات طويلة لكنه عاد الآن للظهور والنضوج. نضج عقاري بين الدعيلج أن هذه النقلة (التي يطرحها) في أسلوب عمل شركات التطوير العقاري هي نقلة صحية تطلبتها طبيعة المرحلة الحالية وهي خطوة في الطريق الصحيح للتطوير العقاري، فتبني المفهوم الشامل يؤكد أن شركات التطوير العقاري بلغت مرحلة متقدمة من النضج والوعي بأهمية تقديم منتج نهائي للمستهلك، وإضافة إلى ما تقدم فإن التطوير العقاري ليس محصوراً في عملية إيجاد منتج عقاري بل له أبعاد أكبر من ذلك تتمثل في إيجاد أسلوب حياة، فأنت لا تبيع المنتج النهائي على أنه منزل فقط، وإنما المفهوم الحقيقي هو أنك تبيع للشخص شيئاً جديداً في أسلوب حياته من خلال وجوده في المدينة أو الحي الذي قامت ببنائه شركة التطوير العقاري، وهذا ما ينبغي أن تسير عليه شركات التطوير العقاري إذا أرادت المنافسة في سوق بدأ ينحو نحو المفهوم الشامل للتطوير بأسلوب علمي يناسب البيئة السعودية. ويرى الدعيلج أن نظام التطوير الشامل سيقدم خيارات متعددة للمواطن بحسب ملاءته المالية كتملك الشقق أو «الدبلوكسات» ذات الأحجام الصغيرة والمتوسطة وسط بيئة حضرية تتاح فيها جميع الخدمات الأساسية والترفيهية فيما يعرف «بالضواحي السكنية»وهذه من شأنها أن تحقق غاية المواطن في الحصول على مسكن في أطراف المدن. وتوقع أن تتجه شركات التطوير العقاري بقوة للاستثمار في القطاع العقاري الذي يعاني نقصا حادا في الوحدات السكنية, حيث تشير الدراسات إلى أن المملكة تحتاج إلى 164 ألف وحدة سكنية سنوياً تمثل منطقة الرياض ومنطقة مكة المكرمة أكثر من 50 في المائة من حجم هذا الطلب. ولفت إلى أن كل شركة من شركات التطوير العقاري تضع بين عينيها هذا الرقم ،و تسعى إلى أن تقتطع حصتها من هذا العدد الضخم, وتحقيق ذلك مرتبط بعدة عوامل من بينها إقرار نظام التمويل العقاري لتزيد شركات التطوير العقاري من عجلة إنتاجها. #6# تضارب إحصائي عمر القاضي كان مثل سابقه فقد ذكر أن الإحصاءات تشير إلى أن 62 في المائة من سكان المملكة يملكون مساكن و32 في المائة مستأجرين و6 في المائة يقطنون في المجمعات سواء الحكومية أو الخاصة وقال إن الواقع يؤكد «أن هنالك تضاربا كبيرا في الإحصائيات, فالبعض يرى أن نسبة التملك لا تتجاوز 50 في المائة والآخر يرى غير ذلك». وقال في الواقع هنالك مجموعة من الأسباب التي أدت إلى تدني الملكية من أهمها: تغير نمط الحياة للمواطن السعودي من ناحية عدم توافر الوقت الكافي لمتابعة البناء وقلة الادخار لارتفاع تكلفة المعيشة، تحجيم عدد من العمالة الوافدة في السنوات الخمس الماضية والتي أثرت سلباً في توفر اليد العاملة في مجال المقاولات، ارتفاع أسعار العقارات غير المبرر لوجود مضاربات عليه استغلالاً لقلة المعروض، انخفاض القيمة الشرائية للريال عما كانت عليه في السابق مما سبب زيادة تكاليف مواد البناء، عدم قبول شريحة عريضة من المواطنين بحلول المساكن الاقتصادية لأسباب اجتماعية وتأخر قروض صندوق التنمية العقاري وصغر حجم التمويل، ومقاومة المجتمع للوحدات السكنية الصغيرة. التدخل الحكومي لم يخف القاضي رأيه بأن تدخل الحكومة بقوة لتوفير مشاريع مشتركة بينها وبين شركات التطوير العقاري وذلك بالتشجيع وتوفير الأراضي والتعجيل في الاعتمادات والتمويل. واقترح في هذا الإطار، أن تبدأ أولى ثمار هذه التعاون عن طريق صندوق التمنية العقاري لتوفير وحدات سكنية للمواطنين بالتوازي مع توفير تمويل، وأن تقوم الخدمات الحكومية من كهرباء ومياه وصرف صحي بمزاولة عملها لتطوير المخططات وذلك لتقليل العبء عن كاهل المواطن.