حلم السكن.. البعيد القريب!

حذر مختصون عقاريون من تفاقم أزمة الإسكان في المدن السعودية والنتائج الخطيرة المترتبة عليها، خاصة بعد تقلص الفرص بشكل كبير في الحصول على مسكن بنظام الإيجار أو الشراء، وذلك في ظل محدودية وقصر برامج التمويل العقاري التي تقابلها كثرة الطلبات في الوقت الحالي، وندرة شركات التمويل الإسكاني، وسيطرة التمويل والتطوير الفردي الضعيف على حساب التطوير المؤسسي الاحترافي. #2# ويرى المختصون أن تفعيل الأنظمة العقارية وتطبيقها من شأنه أن يسهم في حل أزمة الإسكان بأكثر من 50 في المائة، موضحين أن أكثر من 70 في المائة من المواطنين السعوديين لا يمتلكون المساكن، وأن السعودية باتت بحاجة إلى إنشاء نحو 1.5 مليون وحدة سكنية حتى عام 2012 حتى يتم التغلب بشكل جزئي على الأزمة ومحاولة موازنة حاجة الطلب أمام العرض الذين باتت تتسع الفجوة بينهما. وتتباين آراء المختصين حول إمكانية افتعال أزمة المساكن في السعودية، حيث يرى البعض أن الأزمة غير مفتعلة من قبل أشخاص معينين، ولكن من المحتمل أن الأزمة حدثت بعد التركيز على المضاربات في الأراضي مع إهمال جانب توفير الوحدات السكنية، وذلك نتيجة الأرباح الضخمة التي يحصل عليها المضاربون مقارنة بالأرباح التي تجنى في حال إنشاء الوحدات السكنية، الأمر الذي جعل من إنشاء الوحدات أمرا ثانويا لم يتم التركيز عليه بالشكل الملائم الذي يسهم في توازن حجم العرض مع الطلب المتزايد من قبل المواطنين للوحدات السكن. اليوم «الاقتصادية» تفتح ملف أزمة السكن في المملكة - التي تعد هاجس الناس وحلما يراود الجميع لامتلاك مسكن يؤويه ويؤوي عائلته - وتقلب أوراقه للوصول إلى مسببات تلك الأزمة ومن يقف خلفها والوصول إلى حلول بإمكانها الحد منها وتوفير سكن آمن لكل شخص .. إلى التفاصيل: #3# #4# #5# ## تفاقم الأزمة بداية حذر عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري في الغرفة التجارية الصناعية في جدة من تفاقم أزمة الإسكان في المدن السعودية والنتائج الخطيرة المترتبة على ذلك، بعد تقلص الفرص بشكل كبير في الحصول على مسكن بنظام الإيجار أو الشراء، في ظل محدودية وقصر برامج التمويل العقاري التي تقابلها كثرة الطلبات في الوقت الحالي، مفيداً أن هناك معوقات للتمويل الإسكاني، من أبرزها ندرة شركات التمويل الإسكاني، وسيطرة التمويل والتطوير الفردي الضعيف على حساب التطوير المؤسسي الاحترافي. وأوضح الأحمري أنه يجب تقنين أعمال شركات التمويل وبرامجها، على أن تكون قادرة في حال إقرار النظام الخاص ببدء أعمالها من قبل مجلس الوزراء على خدمة جميع شرائح المجتمع، خاصة ذوي الدخل المحدود أو المنخفض، وأن يكون هناك أيضاً سقف أعلى لهامش الربحية يمنع الشركات من الاستغلال، لافتاً إلى أن شركات التمويل العقاري في حال عدم التقنين فإنها سوف تستهدف من خلال الدراسات التي قامت بها الطبقة المتوسطة وما فوق، القادرة على الالتزام بالسداد أولا. وأبان الأحمري أن محفزات الاستثمار في القطاع العقاري قوية جداً مقارنة بغيرها من المناطق الأخرى، فهي تملك نمواً سكانياً هائلاً ونسبة كبيرة من السكان من فئة الشباب، إلى جانب الأمن والاستقرار الذي تفتقده أسواق أخرى كثيرة، وما ينقص هو أمور أبسط يمكن التغلب عليها مثل تفعيل بعض الأنظمة وتطبيقها، إيجاد المقاولين وحل مشكلة العمالة التي يعانيها قطاع المقاولات وغيرها، مفيداً أن تفعيل الأنظمة العقارية وتطبيقها من شأنه أن يسهم في حل أزمة الإسكان بأكثر من 50 في المائة. ثقافة المسكن وقال الأحمري: «إن ثقافة المسكن لدى المواطن السعودي مازالت شبه غائبة، وفي حال وجودها فإنها تكون بصورة غير صحيحة، فالمواطنون اعتادوا على نظام سكني معين أصبح في الوقت الراهن لا يلائم حجم دخولهم، حيث إن غالبيهم يرغب في السكن الفسيح الممتلئ بالفراغات في حين أن الأكثرية لم يجدوا مسكنا حتى يبحثوا عن الفراغات في حيز السكن»، وتابع : «إنني أتوقع أن ينخفض استخدام الفرد في السعودية المساحة الإسكانية حسب ما تم عمله من دراسات مسحية للسوق، لتبلغ المساحة نحو 2.5 متر مربع للفرد، وذلك بانخفاض يقدر بـ 3.2 متر مربع، حيث كان معدل الاستخدام للفرد في المساحة يقدر بنحو 5.7 متر مربع». ## 70 % من السعوديين بلا مسكن وأفاد الأحمري أن نحو 70 في المائة من السكان في السعودية لا يمتلكون المساكن، وأن الطلب المتوقع على الوحدات السكنية يقدر بنحو 500 ألف وحدة سكنية سنويا في السعودية، مبينا أنه خلال الفترة من 2008 إلى 2012 يمكن توفير مليون وحدة سكنية حسب المشاريع المعلن عنها و المستقبلية. وأرجع الأحمري أسباب عزوف المستثمرين أو المصارف عن إنشاء شركات التمويل لإيجاد بعض الحلول لأزمة السكن إلى ارتفاع أسعار الأراضي، وعدم اكتمال المنظومة العقارية من نظام رهن للعقار ونظام للتمويل، مستدركاً أن هناك أيضا تخوفا من قبل المستثمرين للدخول في بعض المشاريع العملاقة التي يتطلب إنشاؤها الحصول على قروض عالية قد يستحيل سدادها مستقبلاً بسبب التعثر في إنشائها نتيجة غياب المنظومة العقارية المتكاملة وعدم اتضاح الرؤية التخطيطية أمام المستثمر ووجود بعض الإجراءات البيروقراطية التي تمارسها بعض الجهات الحكومية ضد المستثمرين خاصة فيما يتعلق بالتراخيص وإيصال خدمة البنى التحتية. ## قلة الوحدات السكنية إلى ذلك، أرجع أديب إدريس المستثمر العقاري في مكة المكرمة أن أسباب تفاقم أزمة المساكن في مكة تعود إلى نسبة العجز الموجود من الأساس في عدد الوحدات السكنية مقابل عدد السكان الذي بالتالي لا يتناسب مع الزيادة السكانية وفقاً لحجم النمو، وإلى تفريغ الوحدات السكنية من قاطنيها المستأجرين لها وتخصيصها كسكن موسمي للمعتمرين والحجاج، كما أن الشريحة الكبيرة من العقارات التي شملتها عملية الإزالة لصالح البرامج التمويلية أسهمت أيضا في تقليل عدد الوحدات السكنية، إضافة إلى أن هناك إقبالا كبيرا على تملك الوحدات السكنية من ساكنين من خارج مكة ويفدون إليها في المواسم الدينية فقط، مؤكداً أن سوق مكة أصبحت بحاجة ماسة إلى فتح برامج تمويلية جديدة وقادرة على تلبية الحجم المرتفع من الطلب على القروض لإنشاء المساكن، خاصة إذا تم النظر إليها كسوق واعدة وقادرة على استيعاب أكبر عدد من الوحدات خلال المرحلة الحالية والقادمة. ## برامج التمويل وأضاف إدريس: « أن نسبة العجز في المساكن في مكة المكرمة بلغت حالياً أكثر من 50 في المائة، وأن برامج التمويل التي من المفترض أن تكون قادرة على حل الأزمة قد أعيقت لعدة أسباب، حيث كان من أبرز تلك المعوقات التي وقفت كعقبة حادة أمام شركات التمويل والمصارف ارتفاع أسعار العقارات والأراضي، وهو الأمر الذي أسهم أيضا في إيقاف بعض شركات المساكن التي كانت في السابق تعمل على إنشاء وبيع الوحدات السكنية بأسعار لا تتجاوز 700 ألف ريال»، مفيداً أن الأسعار أصبحت في الوقت الراهن تفوق نحو 1.5 مليون ريال لتلك المساكن التي كانت تجهزها الشركات الإسكانية وكانت في أيدي المستهلك القادر على شرائها في ذلك الحين. ## منح أراض للمستثمرين ودعا إدريس الجهات المعنية في الدولة إلى تبني مقترح أن تعمل على منح المستثمرين والمطورين العقاريين قطع أراض كبيرة على أطراف المدن الكبيرة والتي تعاني من أزمة سكانية، يتم بعد ذلك إنشاؤها من قبل المطورين ومن ثم بيعها على المواطنين بأسعار رمزية، مشددا في مطالبه على إعادة تسهيل تسييل محافظ المستثمرين وإنهاء البيروقراطية التي تواجه المستثمرين. ## بداية الأزمة إلى هنا، يرى محمد البر المستشار العقاري أن ملامح الأزمة السكنية في السوق السعودية بشكل عام ظهرت في عام 1995، بينما تجلت رؤيتها والشعور بها كواقع أصبح يفرض نفسه في عام 2002، مشيرا إلى أن هناك جهات متعددة حكومية وخاصة كانت السبب الرئيسي في بداية الأزمة. وقال البر: « إن الأزمة بدأت بالشراكة بين الجميع، فجميع الجهات ذات علاقة بتأمين المسكن للمواطن ممثلة في أمانات المدن والبلديات والأنظمة المعمول بها في السوق والمطورين العقاريين غير القادرين على تطوير المجمعات السكنية بشكل جيد و المواطن ضعيف الثقافة في تأمين المسكن الملبي لاحتياجاته، جميعهم شركاء في أزمة السكن»، مشيراً إلى أن المواطن ثقافته في التمويل ضعيفة، والجهات الحكومية لم تعمل على تفعيل الأنظمة وإقرارها لتأمين المسكن، والمطورين العقاريين لعدم وجودهم وقدرتهم على إنشاء أحياء سكنية متكاملة إلا من أعداد محدودة من المطورين بدأوا أخيرا. ا## لمملكة بحاجة إلى 1.5 مليون وحدة وأبان البر أن من أهم الأسباب الرئيسية لنشأة أزمة السكن يعود إلى عدم تنبؤ المعنيين بالشأن العقاري وتحديدا السكني منه بوقوع الأزمة منذ وقت مبكر، موضحاً أن حجم الطلب تفوق على العرض، وأن المملكة بحاجة إلى 1.5 مليون وحدة سكنية إلى عام 2013، بمعدل 500 ألف وحدة سكنية سنوياً. وأفاد البر أن الأزمة غير مفتعلة من قبل أشخاص معينين، لكن من المحتمل أن الأزمة تم الوصول إليها بعد أن تم التركيز على المضاربات في الأراضي مع إهمال جانب توفير الوحدات السكنية، وذلك نتيجة الأرباح الضخمة التي يحصل عليها المضاربون مقارنة بتلك الأرباح التي تجنى في حال إنشاء الوحدات السكنية، الأمر الذي جعل من إنشاء الوحدات أمرا ثانويا لم يتم التركيز عليه بالشكل الملائم الذي يسهم في توازن حجم العرض مع الطلب المتزايد من قبل المواطنين للوحدات السكنية. ودعا البر إلى إيجاد الحلول لأزمة السكن بضرورة تفعيل الجهات الرسمية لأدوارها كهيئة الإسكان التي أنشئت أخيرا ولم تفعل بعد أدوارها بالشكل الذي يتطلع إليه المواطن والمستثمر، ووضع برامج وحلول ضمن برامج زمنية من قبل الجهات الرسمية في الدولة تكون مرنة وقابلة للتنفيذ حتى يتم بالتالي إنشاء الوحدات للخروج من الأزمة قبل تفاقمها. ## المملكة الأقل خليجيا من جهتها، أكدت عدة تقارير عالمية محلية مهتمة بالشأن العقاري أن الموجود حاليا في السوق من العقارات وخاصة فيما يتعلق بقطاع الإسكان لا يخدم الشريحة العظمى من المجتمع، وهم حديثو التخرج الحاصلون على وظائف ثابتة، حيث أن الأسعار الحالية ما زالت مرتفعة وتتماشى مع الشريحة المتوسطة العليا، وليس مع شريحة محدودي الدخل، مستدركة أن الأسعار في المملكة تظل الأقل بين دول الخليج، إذ إن سعر بيع المتر للشقق في الرياض يبلغ 943 دولارا وفي دبي 4800 دولار وفي الدوحة 3135 دولارا وفي الكويت 3700 دولار وفي البحرين 2800 دولار وفي مسقط 3000 دولار، وأن سعر بيع المتر للفيلا في الرياض يبلغ متوسطه 1200 دولار وفي دبي 4590 دولارا وفي أبو ظبي 3300 دولار وفي الدوحة 5500 دولار وفي الكويت والبحرين 2500 دولار وفي مسقط 2500 دولار. ## الرهن العقاري وتوقعت التقارير أن تطبيق نظام الرهن العقاري في السعودية سيسهم أيضا في تخفيض معدلات التضخم في الاقتصاد، واستقطاب التحالفات والمطورين العقاريين من خارج المملكة لسد الفجوة في الطلب على السكن، ورفع مستوى المنتجات العقارية من حيث النوعية، حيث إن الرهن العقاري له اشتراطات معينة في قبول المسكن ما سيعزز نوعية المساكن المطلوبة، وبالتالي رفع مستوى المنازل من حيث البناء من قبل المطورين. ## التمويل العقاري وترى التقارير أن تطبيق نظام التمويل العقاري في السعودية سيعمل على الدفع بدخول محركين ومستثمرين عالمين لتغطية احتياجات السوق السعودية من الناحية التمويلية، واستحداث أدوات تمويلية جديدة، إضافة إلى تطوير التشريعات الحالية في التمويل من الناحية الشرعية (التمويل الإسلامي)، والسماح للشركات الممولة والمطورة بإصدار الصكوك والسندات الإسلامية، وازدياد الاستثمار في الصناديق العقارية بجميع أنواعها، وصدور التشريعات الجديدة بخصوص الوساطة العقارية والسوق الثانوية للتداول العقاري والمالي في الاستثمار العقاري. ## نقص عمال البناء وقالت التقارير: «إن من التحديات التي قد تواجه نمو القطاع العقاري في المملكة، نقص العمالة في مجال البناء، حيث إن معدلات الأجور في المملكة تعد الأقل على مستوى الخليج، إضافة إلى نقص العمالة المؤهلة والمدربة في المجال ما سيؤدي إلى نقص المشاريع المنفذة حسب الجدول الزمني الموضوع لها من قبل الحكومة أو المستثمرين، كما أن أي ارتفاع في أسعار البناء مستقبلا سيؤثر بشكل سلبي في المجال العقاري ما سيؤدي إلى انخفاض نسبة الجودة في بعض المشاريع، والتأخر في تنفيذ المشاريع بشكل كبير خاصة على المستوى الخاص، كما أن تأخير تطبيق نظام الرهن العقاري سيؤدي إلى بطء عجلة التطوير العقاري ودخول المستثمرين الخارجيين إلى المملكة».