80 % من مساكن مكة لا تتواءم مع أنظمة الرهن العقاري العالمية
قال لـ «الاقتصادية» متخصصون في الشأن العقاري والتثمين إن نحو 80 في المائة من مساكن مكة و40 في المائة من مساكن جدة لا تتواءم مع شروط وضوابط الرهن العقاري العالمي، مبينين أن تلك المساكن أغلبيتها تقع في المناطق العشوائية ولا تحمل صكوكا ثبوتية تجعلها قادرة على جذب التمويل من الجهات التمويلية، وإنها تعد مناطق غير قادرة على ضمان الحقوق للممولين في ظل وضعها الذي تقام عليه، ذلك نظير إمكانية إزالتها لعدم نظاميتها وشرعيتها القانونية.
وأبان المختصون أن هناك عوائق عدة قد تواجه تطبيق نظام الرهن العقاري في السعودية، يرتكز أبرزها في الاختلاف الشرعي على نظام الرهن العقاري، ووجود نسبة من الأراضي تعاني عدم اكتمال أوراقها النظامية أو لوجود صكوك مزدوجة أو غير مطابقة للمساحات للعقارات أو أنها تحمل أرقاما فلكية لقيمة العقار المراد رهنه، والأمر الذي إما سيؤثر في سعر العقار سلبا أو أنها ستجعله في قائمة السلع ذات المخاطر العالية أو أنه سيجعله غير مطابق لنظام الرهن واشتراطاته.
وأكد عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري في الغرفة التجارية الصناعية في جدة أن نحو 40 في المائة من المساكن في جدة لا توافق مع نظام ومتطلبات الرهن العقاري العالمية، لافتاً إلى أن مشروع تطوير الأحياء العشوائية سيسهم في حال تنفيذ تلك المشاريع وفق ما خطط لها في الخرائط المعدة لها سيسهم في خلق سوق قادرة على استيعاب حاجة المواطنين من المساكن التي ستخضع لنظام الرهن العقاري.
وقال الأحمري: «إن نظام الرهن العقاري بحد ذاته نظام جيد، وسيعمل على خدمة جميع شرائح المجتمع من حيث تأمين المأوى، وكذلك سيخدم الجهات التمويلية والمستثمرين في مجال بناء الوحدات السكنية المعدة للتمليك من حيث ضمان الحقوق، ولكنه بحاجة إلى تحديد سقف للأسعار وفق ضوابط معينة حتى لا يكون هناك مبالغة، وكذلك تحديد نسب قصوى لمعدلات الربحية لهوامش الربح التي تطمح الجهات التمويلية إلى تحقيقها نتيجة تقديم التمويل المناسب للحصول على المسكن»، وتابع : «إن الجهات التمويلية الممثلة في المصارف كانت ومازالت تجحف في حق المواطن الراغب في الحصول على التمويل من أجل شراء المسكن، إذ إنها ترهن المبنى مقابل 25 في المائة من قيمته الأصلية».
ويرى الأحمري أن من الصعوبات التي تواجه الرهن الاختلاف الشرعي في الرهن وأنظمته، مستدركاً أن دولاً عالمية لا تعترف بالإيجار للسكن للمواطنين، وأنهم انتهجوا منذ فترات طويلة أسلوب التأجير المنتهي بالتمليك، الذي لو طبق في السعودية منذ تلك الأزمنة لما تبقى مواطن لم يمتلك مأوى ومسكنا يناسب وضعه المعيشي، وأن الدول العالمية اعتمدت في تجهيزها للمساكن على الاستثمارات الحكومية والخاصة والتمويل من قبل بعض الجهات التمويلية الخاصة منها والمصرفية، أو من خلال المشاركة بالأرض والمال من قبل عدة جهات تشترك أيضا في الإدارة حتى يتم الانتهاء بشكل كلي من تصفية الحقوق، التي بدورها عملت على طرح تلك المساكن أخيرا بعد إنشائها في السوق بنظام الإيجار المنتهي بالتمليك.
#2#
وتوقع الأحمري أن يسهم تطبيق نظام الرهن العقاري وتطبيق نظام التأجير المنتهي بالتمليك في قطاع الإسكان أن يسهم في انخفاض أسعار العقار بشكل كبير، وذلك يعود إلى قدرة مثل هذه الأنظمة على الدفع بالمواطنين لإنشاء مساكنهم الخاصة بعيدا عن المجمعات السكنية في حال عدم الرغبة في السكن فيها، إذ إن الأراضي حينها ستكون متوافرة وأسعارها في متناول أيدي الجميع.
من جهته قال المهندس إبراهيم جوهرجي المدير العام بأثمان السعودية للتثمين والخدمات العقارية: «إن تطبيق الرهن العقاري في مكة المكرمة سيواجه صعوبات عدة، التي قد يكون من أبرزها أن عقارات مكة تعاني كثير منها ازدواجية في صكوكها وعدم صحة بعضها وتطابقها مع المساحات، أو وجود المساكن فيها بنسب كبيرة في المخططات ذات النمو السرطاني متمثلة في الأحياء العشوائية، وإن الجهات التمويلية لن تكون قادرة على تمويل كثير من المساكن خاصة الموجودة في المناطق المهددة بالإزالة»، لافتاً إلى أن تطبيق نظام الرهن سيكون فعالا بشكل جيد في المناطق السكنية الجديدة الموجودة في المخططات السكنية النظامية، كما أن العقار عبارة عن سلسلة تحتاج إلى تكامل جميع نقاط محورها التي بالتالي ستعمل على تحديد الوجهة للبناء وطرح المساكن القادرة على مواءمة ضوابط التثمين واشتراطاته العالمية.
وأبان جوهرجي أن نظام الرهن العقاري مرتبط أساسا بمهنة التثمين العقاري التي هي في الأصل تعاني، إذ إن المهنة مازالت في مرحلة النضوج، وأن العاملين فيها هم من الذين استطاعوا أن يتابعوا الفرص للحصول على الاعتمادات الرسمية للتثمين، كما أن المثمنين العقاريين العاملين في السوق يعتمدون في تقديراتهم على طريقتين من أصل خمس طرق للوصول للقيمة السوقية للعقار بالشكل الصحيح، كاشفاً أن الطرق الخمس تتمثل في القيمة المتشابهة لرسملة الدخل، وأسلوب القيمة المتبقية، وطريقة الحساب من خلال معرفة التدفق النقدي، وطريقة الدمج بين طريقتين من الطرق الأربع، مستدركا أن كثيرا من المثمنين العقاريين لا يستخدمون الطرق العلمية في التثمين، وأنهم يعملون عشوائياً ويستخدمون طريقة واحدة تتصف بالعادية ومعتمدة على الخبرة بالسوق، وقد يعود الأمر في ذلك إلى عدم اعتماد الرهن العقاري بشكل رسمي يوجب على المثمنين التعامل بعلمية مع التثمين.
وأضاف جوهرجي: «إن من الصعوبات التي قد تواجه المثمن عند تقييمه للعقار من أجل إخضاعه للتثمين، وجود صكوك قديمة تحمل بين طياتها أرقاما فلكية لقيمة العقار، الأمر الذي بدوره يرفع من نسبة المخاطرة في حال إخضاع العقار للتثمين بالقيمة نفسها التي يحملها الصك، وهو ما يجعل المثمن يعود مجددا لتثمين العقار وفقاً للطرق العلمية التي قد تنقص بدورها من الرقم الفلكي الموجود في الصك، وتخفض نسبة المخاطرة، وتجعل العقار قابلا للاشتراطات والأنظمة العالمية التي يتطلبها الرهن»، مؤكداً أن الأوراق السليمة الخاصة بالثبوتية إضافة للرفوعات المساحية للعقار وتسجيله بالجهات المختصة تؤثر في قيمته السعرية ارتفاعا وانخفاضاً بنسب تراوح بين 10 – 15 في المائة.
ويرى جوهرجي أن الرهن العقاري يحتاج إلى نحو 12 شهراً حتى تستوعب السوق شروط ومتطلبات نظام الرهن العقاري، كما أن المستثمرين بحاجة إلى نحو 36 شهر حتى يتمكنوا من تنفيذ وحدات سكنية تلبي حاجة شرائح المجتمع كافة وقابلة للخضوع لنظام الرهن.
وكشف المهندس عبد الباسط قارئ المتخصص في التثمين العقاري أن نحو 80 في المائة من العقارات في مكة المكرمة لا تتناسب مع شروط وضوابط الرهن العقاري المتبعة عالمياً بالرغم من جودة المواد المستخدمة في البناء أو التشطيب في كثير منها، لافتاً إلى أن تلك المساكن لا يمكن استخدامها إلا للسكن الشخصي وهي غالباً ما ترتكز في المناطق العشوائية التي تشغل نسبة كبيرة من المساحة الإسكانية في مكة مقارنة بالمخططات النظامية التي لا تشكل سوى ما نسبته 20 في المائة.
وأضاف قارئ: «إن النسبة التي يؤكد أنها غير صالحه للسكن تقع في المناطق العشوائية، التي جرى بدء التطوير فيها، حيث يجب على الشركات التطويرية أن تبدأ وتسهم كما هو معمول به الآن في مشروع الأحياء العشوائية بتطوير تلك المناطق وتحويلها إلى مناطق قابلة للسكن وتواءم جميع الشرائح، على أن يتم إنشاء المجمعات السكنية ذات الجودة المرتفعة في موادها الإنشائية وبنيتها التحتية، وتجنب المبالغة في تخصيص نسب كبيرة من تلك المشاريع العقارية للإسكان الموسمي الذي بدوره يجعل كثيرا من المباني كمدن الأشباح طول العام ولا تشغل إلا في فترات ومدد قصيرة من السنة تتمثل في موسم الحج أو العمرة، كما يجب أن تكون تلك المجمعات أو المشاريع مدعومة بوجود المرافق الخدمية التي تدعم الحركة السكنية والعمرانية».
#3#
وأفاد قارئ أن تثمين العقارات التي يراد إخضاعها للرهن العقاري يعتمد على موقعها الجغرافي ونوعية التشطيب الذي تم استخدامه ونوعية المسكن من حيث نوعية البناء، مبيناً أن هناك أيضا منازل لا تنفع للسكن وهي متهالكة ولكنها تقع في مواقع مميزة، وهي تحتاج إلى نوعية من التثمين العقاري الذي يمكن أن يمنحها حقها في القيمة السعرية.
ودعا قارئ إلى ضرورة أن يكون هناك رقابة صارمة على شركات التطوير عند بدءها في طرح مشاريعها أو تنفيذها، ذلك حتى يتم تلافي تعثر المشروع أو استخدام أمواله في مشاريع أخرى، مؤكدا أن المشاريع بالرغم من الحاجة لرقابتها إلا أنها تحتاج إلى دعم لوجستي حكومي قادر على دعم إنجاز المشاريع.
وزاد قارئ: « إن هناك مشكلة أيضا ستواجه نظام الرهن العقاري عند تطبيقه مع الشقق المخصصة للتمليك حتى الجديدة منها، إذ إن هناك نسبة تقدر بنحو 30 - 40 من الشقق في مكة التي تم بناؤها للغرض البيع وتحقيق الربحية السريعة تفتقد الجودة في تشطبيها وإنشائها».
ودعا المتخصص في التثمين العقاري إلى ضرورة أن تتواءم النسبة للأرباح التي تطالب بها الجهات التمويلية مع حاجات ومتطلبات المواطن للسكن، بحيث تكون تلك النسب معقولة وغير مبالغ فيها كما هو متبع الآن، كما أن تلك الجهات التمويلية تطالب بشروط معينة وتستهدف شريحة معينة دون أن تنظر لحاجات جميع الشرائح، مشددا في مطالبته على ضرورة ألا تحتكر مهنة التثمين العقاري عن أشخاص بعينهم، وأن يتم دمج الخبرات مع روح الشباب شريطة أن يتمتعوا بالمؤهلات العلمية المتخصصة والقادرة على ممارسة المهنة وفقاً لشروطها وضوابطها، حيث إن هناك جهات في السعودية مازالت لا تعترف بالمثمنين العقاريين الحاصلين على الدورات التأهيلية للمهنة، بينما هناك جهات دولية اعترفت بهؤلاء المثمنين.
وكان تقرير عالمي صادر عن شركة JONES LANG LASALLE، قد كشف أن تطبيق قانون الرهن العقاري في السعودية سيواجهه عدد من العقبات عند بدء العمل به، وأن تلك العقبات، أو على حسب ما وصفها التقرير بالنقاط السلبية، ستتمثل في عدم انطباق شروط الرهن العقاري المتوقعة على الموجودة حاليا في السوق العقارية من الوحدات السكنية، حيث إنه من المتوقع أن ما بين 30 و40 في المائة من السكن الحالي لا يفي باشتراطات الرهن العقاري المحلي أو العالمي، أو ما يسمى في مجال السكن Securitization.
وأوضح التقرير أن صحة تملك بعض العقارات والمبالغة في التقييم للعقارات، ستؤديان إلى عقبة حقيقية في وجه الرهن العقاري، إضافة إلى الاشتراطات البنكية من حيث معدلات الدخل وتحويل الراتب والضمانات المطلوبة. وأفاد التقرير أن الموجود حاليا في السوق من العقارات، خاصة فيما يتعلق بقطاع الإسكان، لا يخدم الشريحة العظمى من المجتمع، وهم حديثو التخرج الحاصلون على وظائف ثابتة، حيث إن الأسعار الحالية ما زالت مرتفعة وتتماشى مع الشريحة المتوسطة العليا وليس شريحة محدودي الدخل.
أضف تعليق