120 مليارا احتياج السوق العقارية في 10 أعوام
قدر مختصون وعقاريون حجم البرامج التمويلية التي يحتاج إليها القطاع العقاري السعودي خلال السنوات العشر المقبلة بنحو 120 مليار ريال، مشيرين إلى أن هذا المبلغ لا يشتمل على البرامج التمويلية للمستهلك النهائي.
مبينين أن هذا المبلغ سيدفع المطورين العقاريين إلى العمل على توفير الوحدات السكنية الجاهزة بأسعار معقولة.
في مايلي مزيداً من التفاصيل:
قدر مختصون وعقاريون حجم البرامج التمويلية التي يحتاج إليها القطاع العقاري السعودي خلال السنوات العشر المقبلة بنحو 120 مليار ريال، مشيرين إلى أن هذا المبلغ لا يشتمل على البرامج التمويلة للمستهلك النهائي.
مبينين أن هذا المبلغ سيدفع المطورين العقاريين على العمل لتوفير الوحدات السكنية الجاهزة بأسعار معقولة عند إعادة النظر في أسعار تكاليف البناء والاعتماد على آليات تخفيض التكلفة، مشيرين إلى أن حجم الديون المتعثرة في السوق السعودية بلغ نحو أربعة مليارات، وأن آليات العمل على استردادها غير مجدية حتى الوقت الحالي.
وأوضح عبد الله الأحمري نائب رئيس لجنة التثمين العقاري في الغرفة التجارية الصناعية في جدة أن إقرار الأجهزة المعنية للتنظيمات والتشريعات الخاصة بالسوق العقارية بشكل متكامل سيدفع بالمصارف السعودية نحو تعزيز دورها المأمول منها في عملية تمويل المطورين العقاريين، مشيراً إلى أن المصارف السعودية لا يخفى على الجميع مدة تأثرها بأزمة الاقتصاد العالمية، إلا أن ذلك التأثير كان بسيطاً وغير مؤثر في ظل متانة وقوة الاقتصاد السعودي، الذي قد يكون محصنا بشكل كبير ضد الأزمات.
وكشف الأحمري أن السوق السعودية خلال السنوات العشر المقبلة ستكون بحاجة إلى برامج تمويلية تعمل على تفعيلها المصارف، وتكون قادرة على تقديم نحو 120 مليار ريال كتمويل للمطورين العقاريين، الذين بدورهم سيعملون على توفير الوحدات السكنية، وبالأعداد الكافية والقادرة على مقاربة الفجوة الواسعة بين حاجة العرض والطلب في ظل تزايد أعداد السكان والنمو المستمر لهم، مؤكداً أن نحو 80 في المائة من المواطنين السعوديين هم بحاجة إلى برامح جادة لتملك المساكن.
وقال الأحمري: "المصارف في السعودية منذ نشأتها لم تقم حتى الآن بالدور المأمول منها حيال تمويل المطورين العقارين على وجه الخصوص، حيث كان من المفترض عليها أن تكون الشريك الدائم والاستراتيجي في جميع المشاريع المعنية بالتنمية الاقتصادية والمندرجة تحتها التنمية في مجال الإسكان، وإنني أرى أن بنوكاً في حال أوجدت البرامج المناسبة لها والقادرة على حفظ حقوقها من التعثر، وذلك من خلال تطبيق الأنظمة التشريعية الكافية للسوق العقارية ستكون الداعم الرئيسي في عملية توفير المساكن بمختلف فئاتها سواء كان ذلك لذوي الدخول: المحدود أو المتوسط أو المرتفع"، مفصحاً أن حجم المديونيات المتعثرة في السعودية جراء برامج التمويل المختلفة بلغ أكثر من أربعة مليارات ريال منها نحو مليار ريال تعثر في سدادها مطورون عقارون، مستدركاً أن نحو 10 – 20 في المائة من حجم تلك الديون ستكون معدومة ولن يتم استردادها.
وأرجع الأحمري أسباب تعثر المديونيات وعدم تنفيذ القرارات الخاصة بسدادها في وقتها إلى غياب التنظيم المناسب لها، ملمحاً إلى أن إحالة قضايا المصارف المالية في مطالباتها للشركات والأفراد بسداد المديونيات إلى المحاكم الشرعية أضر بتلك الجهات، خاصة إذا تم الحكم بإعادة المبلغ للجهة الممولة دون فوائد على المستفيد من التمويل، مطالباً بضرورة أن تحال تلك الشكاوى والمطالبات إلى وزارة التجارة وأن يتم النظر فيها والبت من خلال قضاة متخصصين وملمين بالقوانين المصرفية والدولية، كما أن على الجهات الرسمية والمعنية بالحفاظ على حقوق جهات التمويل وغيرها أن تبدأ على وجه السرعة بتطبيق نظام إلكتروني يكون قادراً على شل تحركات من على ذمتهم مديونيات لجهات ممولة وغيرها حتى يقوموا بسداد مديونياتهم، مقترحاً أن يشابه النظام الإلكتروني الذي يطالب بتطبيقه ذلك المعمول به في المخالفات المرورية والقادر على منع تنفيذ أي إجراء حتى يتم رفع المخالفة من النظام بعد القيام بسدادها.
من جهته أبان محمد البر نائب مدير عام شركة موطن العقارية أن السوق العقارية بحاجة إلى منتجات تمويلية تساعد على مواكبة الفترة المقبلة، وتكون قادرة في الوقت نفسه على تلبية الاحتياج المتزايد إلى الوحدات السكنية، مشيراً إلى أن المصارف على الرغم من أنها تقدم التمويل للمشاريع العقارية وعلى وجه الخصوص الإسكانية إلا أنها قبل منحها التمويل تبحث في عدة عوامل للجهة المتقدمة لطلب التمويل وعلى رأسها قائمتها المالية ومدى جدية تلك الجهة.
وقال نائب مدير عام شركة موطن العقارية: " لا ننكر أن المصارف لا تقدم التمويل للمشاريع، وهناك فعلاً تمويل للعقاريين الجادين في مشاريعهم، ولكن تلك المصارف قبل أن تمنح التمويل تلتفت إلى عدة عوامل تتعلق بالنظرة العامة حيال المشروع المراد منحه التمويل، فهي تنظر إلى القوائم المالية ونوعية المشروع ودراسة الجدوى المتعلقة به، وهو الأمر الذي في حين تأكدها منه وتحققها تتأكد بدورها من جدية المشروع، وبالتالي تعمل على البدء في إجراءات منح التمويل عبر البرامج والصناديق المتوافرة في تلك المصارف".
وأبان البر أن تحفظ المصارف في التوسع في عمليات التمويل له مصلحة مشتركة على المصرف نفسه وعلى المتقدم بطلب التمويل خاصة إذا كان من الأفراد، حيث إن الغالبية من الأفراد يفتقدون إلى ثقافة التمويل وآلية التعامل مع القروض، وهو ما يتسبب لهم في أزمات سيعانونها في المستقبل، مستشهداً بأن هناك نحو 50 في المائة من المقترضين عبر الجهات التمويلية سواء كان ذلك عن طريق المصارف أو شركات التمويل متعثرين في سداد المستحقات المترتبة عليهم.
وأكد البر أن سبب تدني نسبة العقود التمويلية للناتج القومي مقارنة بالأسواق الخارجية يعود إلى عدة عوامل أبرزها المواطن نفسه والعقاريون والمصارف وغياب التشريعات والنظم، مبيناً أن تلك العوامل الأربعة هي عوامل تكاملية ترتكز عليها إمكانية التوسع في برامج التمويل أو الحد منها، ملمحاً إلى أن عملية التمويل بالنسبة للمصارف لا تزال قيد التجربة، وأن إقرار أنظمة السوق العقارية المرفوعة من قبل مجلس الشورى والمطروحة على طاولة مجلس الوزراء لن يكون لها نتائج ملموسة بشكل مباشر، كما أنها تعتمد على حالة المصارف ومدى توافر السيولة النقدية لديها عند إقرار تلك الأنظمة.
وأضاف البر أن المنتجات التمويلية يجب أن تراعي حقوق الأطراف المعنية في السوق العقارية، مما يساعد على توزيع الاستفادة على الجميع، إضافة إلى المشاركة في عمليات المخاطرة إن وُجدت، وهي التي تنخفض نسبتها بشكل عام في السوق العقارية، مشيراً إلى أن الحاجة في الوقت الحالي إلى وضع تصور واضح للفترة المقبلة للسوق العقارية، أحد أهم أعمدة الاقتصاد، الذي سجل جذب استثمارات محلية وأجنبية كبيرة، مشددا على أن التمويل ركن أساسي من أساسيات التطوير العقاري في دول العالم.
من جهته دعا غسان السليهم رئيس مجلس إدارة شركة منازل السعودية المصارف إلى البدء في تبني برامج ومنتجات وآليات للتمويل بدعم من الجهات الحكومية المعنية، مؤكداً أنها في حال العمل بمطالبه ستسهم في الحد من أزمة الإسكان، خاصة إذا كانت تلك البرامج موجهة للأفراد " المستهلك النهائي للسكن"، مشيراً إلى أن التمويل من قبل المصارف للمطورين للقطاع العقاري قد يكون شبه معدوم ولا توجد منتجات خاصة به، مرجعاً ذلك إلى تصنيف المصارف للقطاع العقاري بالعالي المخاطر، الأمر الذي يجعلها تحجم عن تمويله.
وقال السليهم: "إن المصارف قامت ببناء وصفها بعالي الخطورة حيال تمويل المطورين العقارين أو المقاولين على عدة أسباب، من أبرزها عدم قدرة المقاول على تنفيذ المشروع في البرنامج الزمني المعد له، أو تعرقل الإنجاز لأي أسباب كانت داخلية أو خارجة عن إرادة المطور والمقاول، أو عدم قدرة المطور على بيع الوحدات السكنية وفقاً للأسعار المقدمة في دراسة الجدوى المخصصة للمشروع".
وأشار السليهم إلى أن السعودية الآن بحاجة إلى تأمين أكثر من 200 ألف وحدة سكنية، تبلغ قيمتها الإجمالية نحو 100 مليار ريال، موضحاً أنها بحاجة إلى نحو 50 في المائة من قيمة التكلفة كتمويل، وهو الأمر الذي لا يتوافق مع معطيات برامج بعض المصارف التمويلية التي لم تزد حجم إنفاقها على البرامج وحتى الوقت الراهن على نحو سبعة مليارات ريال سنوياً.
وزاد السليهم: "أن سوق التمويل العقاري في السعودية لا تزال متأخرة عن مواكبة الطفرة العقارية التي يعيشها قطاع التطوير العقاري، كما أنه لم يبدأ بعد بداية فعلية يمكن أن يرتكز عليها عند محاولة إيجاد ممول حقيقي للمشاريع التنموية الكبرى، وأن محاولات البنوك في منح القروض التمويلية للمشاريع تعد منطقية، خاصة في ظل غياب الضمان الذي يحقق له القدرة على استرداد حقوقها المالية؛ ، كما أنها تعتمد في التمويل في الوقت الحالي على إقراض الأفراد على وجه الخصوص بعد أن يقوموا بتحويل حساباتهم البنكية إليها ورهن صك ملكية الوحدة السكنية، إذ إنه من المتوقع أيضا ألا يكون لديها أي توسع في ظل ضعف إجراءات الحماية".
ويتوقع رئيس مجلس إدارة شركة منازل السعودية أن إقرار التشريعات والأنظمة العقارية وجعلها في حيز التطبيق سيخدم المطورين بشكل عام، ولكنها لن تكون قادرة بشكل كافي على خدمة المستهلك النهائي للوحدة السكنية، بحكم طول مدد الأقساط المترتبة على الحصول على ذلك التمويل الذي لن يتواكب مع معدل متوسط رواتب المواطنين، كما أنها ستجعل من المستهلك أن يقف عاجزاً أمام إيجاد الخيارات فيما يتعلق بإمكانية التوسع عند زيادة عدد أفراد الأسرة أو النقل إلى منطقة أخرى، الأمر الذي سيجبره حينها على بيع تلك الوحدة للممول مجددا وشراء وحدة أخرى في المنطقة التي سينتقل إليها.
أضف تعليق