القطاع العقاري بحاجة لنظام "وسيط البائع والمشتري" بدلا من الاعتماد على المكاتب العقارية

حذر مطور عقاري من خطورة انتشار المراكز التجارية في المدن السعودية دون وضع إستراتيجية ترتكز على دراسة الوضع القائم حاليا ومن ثم إعداد مخطط يحدد مواقع الأسواق والمراكز التجارية في المدن الرئيسة على حساب الخدمات والحركة السكانية. وقال موفق الهاشمي رئيس سقيفة الصفاء في حوار مع "الاقتصادية" إن جدة اختنقت بالأسواق والمراكز التجارية على حساب حركة السكان والزوار والضغط على الخدمات اثر غياب تحديد مخطط المراكز والأسواق التجارية والمكاتب التجارية. مضيفا أن كثيرا من المراكز التجارية بنيت بطريقة عشوائية ففي بعض المناطق في جدة تجد أكثر من سبعة مراكز تجارية ضخمة في حيز واحد المعروف أن المراكز التجارية تنشأ خارج نطاق المدن، بحيث يبقى السكان في ضواحيها. ويسهل تنقلهم إلى المراكز التجارية بانسيابية. ويشير الهاشمي إلى أن جدة شهدت العام الماضي تدشين مراكز تجارية ضخمة باستثمارات تجاوزت ملياري ريال مما انعكس على نشوء اختناقات مرورية وتوجد حاليا في بعض أسواق جدة أكثر من نصف مليون متر مربع غير مستثمرة. إلى تفاصيل الحوار: مع أزمة الرهن العقاري كيف ترى وضع السوق العقارية السعودية حالياً؟ - أزمة الرهن العقاري العالمية قضت على الأخضر واليابس وأثرت بطريقة مباشرة أو غير مباشرة في الدول التي قامت بالاستثمار في سندات الرهن العقاري. وتبعاً لذلك من المفترض عدم تأثر السوق المالية السعودية بما حدث في الغرب حيث إن القليل جداً من المحافظ الاستثمارية الخاصة هي التي تأثرت في السعودية، أرى وجود ترقب وحذر وتراجع في الاستثمار العقاري وأسعار الأراضي دون مبرر سوى تخوف المستثمرين مما يحدث في الخارج. السوق العقارية السعودية سوق واعدة وقوية لم يستغل منها سوى القليل. من الملاحظ أن المراكز التجارية في جدة تنتشر بشكل سريع وكبير، هل تعتقد أن هذه المراكز يجري إنشاؤها وفقاً لخطط مدروسة، أم تراها رؤوس أموال استثمرت بطريقة عشوائية؟ - من الواضح عدم وجود خطط لهذه الاستثمارات، فكثير من المراكز التجارية بنيت بطريقة عشوائية للأسف الشديد، مع كامل احترامي لهؤلاء المستثمرين، وهناك أدلة كثيرة على ذلك، ففي بعض المناطق في جدة تجد أكثر من سبعة مراكز تجارية ضخمة في حيز واحد، وهذا يعتبر سببا مباشرا في فشلها وخلق اختناقات مرورية في هذه المناطق وغيرها. المعروف أن المراكز التجارية جعلت لتكون خارج نطاق المدن، بحيث يبقى السكان في ضواحيهم دون الحاجة للتنقل من منطقة لأخرى، وأن تكون مواضع هذه المراكز مرنة ومناسبة لاستخدام الجميع وسهلة الوصول إليها، تطوير المراكز التجارية يدرس تبعاً لحركة السكان ومناطق تجمعهم في المدن، أما بالنسبة للجهات التنظيمية فلم نجد لديهم خططا مقننة لتنظيم عملية تحديد أماكن وأحجام وأنواع مشاريع المراكز التجارية ضمن المدن، وعندما نجد مشروع مركز تجاري ناجح وضخم يأتي الجار لينشئ مشروعا مثله بجانبه، وفي ذلك ضرر على الجانبين وتكبدهما خسائر بمئات الملايين، كما أن هناك تكرارا لما يقدمانه، وهذه الطريقة لا تخدم المستهلك على الإطلاق. كم يقدر حجم الاستثمار في جدة في صناعة المراكز التجارية ؟ - لا أستطيع تحديد الحجم بشكل دقيق، لكن في عام 2008 قيمة المراكز التجارية الضخمة التي افتتحت تقدر في حدود ملياري ريال. تزاحم الأبراج السكنية والتجارية كورنيش البحر، بينما في بعض المدن الأخرى نجدها تتواجد وفقاً لخط أو مسار معين، ما نظرتكم لذلك؟ - لا بد أن نعرف أن الأبراج لها أسس في أي مكان في العالم، ولنأخذ مثال مدينة المهندسين في القاهرة نجدها كلها أبراجا عالية، بينما إذا ذهبت إلى مصر الجديدة ستجدها مباني منخفضة، التكتل في الارتفاع المفروض ألا يأخذ شارعا أو طريقا واحدا فقط، بل يفترض أن يأخذ منطقة أو حيز بكامله، حتى تنشأ خدمات البنى التحتية من صرف ومياه وكهرباء وتحسب للمنطقة ككل وليس لشريط واحد فقط، وتكثيفها وتمركزها في وسط المدينة أو في أطراف محورية مثل شمال المدينة وشرقها وغربها أمر جيد كما تم تنظيمه مثلا في الرياض. أما توزيعها على ردهات بهذا الشكل فإنه غير عملي، لسبب جوهري وهو أنك تسكن في حي سكني يفصل بينك وبين برج 100 دور شارع عرضه 15- 20 مترا، وهنا تفقد الخصوصية والهدوء، وبصفة عامة ينبغي أن تتكتل الأبراج في مناطق معينة تبدأ في وسطها أو أطرافها بالارتفاعات الشاهقة ثم تنحدر في الارتفاع تدريجيا حتى تصل إلى دورين. هل يتم إشراك المسوق أو المطور في مرحلة التصاميم وإعداد المشروع أم يعطى التصاميم النهائية فقط لتسويقها؟ - في الواقع قليلة جداً هي المشاريع التي رأيتها وكان للمسوق دور فيها قبل بنائها، و للأسف 90 في المائة من المشاريع التي عرضت علينا جاءت منتهية وجاهزة، والذي قام بالدراسات هو صاحب المشروع حسب فكره، وهو الذي أشار إلى اختيار المكان، بينما هناك شركات تطلب رأينا منذ بداية المشروع وهؤلاء يجب تقديرهم بغض النظر عما إذا حصلنا على إدارة المشروع من عدمه، وقد نجحت هذه المشاريع وبقوة، ونعمل حالياً في عدة مشاريع استثمارية في السعودية ومصر قام ملاكها بدعوتنا منذ البداية لدراسة هذه المشاريع وإبداء مرئياتنا. وفي تصوري هذه الطريقة تخدم الطرفين، بحيث نقدم للمستفيد النهائي والمالك ما يطلبه كلاهما بحرفية وإتقان، كما نكفل نوعاً من الإنجاز شبه المحقق مع المالك في ظل توافر المعطيات التسويقية المطلوبة، وأعطي مثلاً لمشروع عقاري كان مالكه قد وضع مساحة الوحدات من دون دراسة، فأوضحنا له أن السوق لا تحتاج لمثل هذه المساحات، وأعدنا صياغة المساحات بما ينسجم مع متطلبات السوق. من وجهة نظرك ما أسباب تجاهل الخبراء العقاريين من قبل مالكي المشاريع .. هل هو ضعف في ثقافة المستثمر، أم تنامي دور عقاريين ضعفاء سقطوا في المنتصف وهم غير مؤهلين؟ - من الأساس هذه الخبرات والخدمات لم تكن موجودة بطريقة علمية وعملية من قبل، يبدو أن سوق الخدمات العقارية في طريقها أكثر إلى نوع من الاحترافية، في السابق لم يكن هناك وعي كاف من قبل المستثمرين، ولا يحسبون خدماتنا سوى مصروفات زائدة، وينظرون إلى التكاليف الاستشارية كمبالغ محروقة وضائعة، وأسباب ذلك تعود إلى ما يدعى بأنه سيطرة على الاقتصادات، المشكلة تكمن في نظرة المستثمرين إلى تحمل تكاليف الأمور الاستشارية على أنها ليست أصولا، وهم في الأصل يدفعونها لكن بطرق أخرى إما كخسائر وإما إيرادات دون المتوقع. #2# هل تقوم أمانة جدة باستشارة المسوقين عند البدء في المشاريع الجديدة حالياً ؟ نعم تقوم الأمانة بذلك، هناك مشاريع إعادة تأهيل و تطوير بعض الشوارع في جدة، وقامت الأمانة بدعوتنا لبحث الموضوع. كيف يمكن تطوير هذه الصناعة ؟ - نسعى خلال السنين المقبلة لإقامة برامج توعية عقارية، وعلى سبيل المثال عقدنا ندوة عن زكاة العقار، لم يأت إليها إلا أصحاب العقار والمهتمين به، وكان هناك تفاعل واضح أثناء الندوة، ونأمل تكثيف مثل هذه البرامج خلال الفترة المقبلة، لكن الموجود في السوق ممن يقدمون الاستشارات والخدمات العقارية الصائبة قليل جداً جداً، والمسألة هي خمس أو عشر سنوات سيتعلم هؤلاء على ظهور أصحاب العقار أو المال. كم تحتاج من السنين لكي تفرض هذه الصناعة بشكل قوي؟ - عشر سنوات أو أكثر وذلك عندما تقدم الخدمات بطريقة علمية وعملية ووجود ما يحدد عمليات الوساطة وعقود وسياسات البيع والتأجير والإدارة. هل تؤيد وجود تصنيف رسمي لكم على غرار تصنيف المقاولين مثلاً ؟ - أنا لا أؤيد التصنيف كشركة، أؤيد التصنيف كشخص، في أمريكا لديهم نظام الوسيط، وفيه نظام يحفظ العمولات بين وسيط البائع ووسيط المشتري ووسيط التسجيل (دائرة حكومية منظمة) والثلاثة يتقاسمون العمولات بنسب مختلفة. وهذه النسب واضحة ومقننة. ألا يعتبر التسويق في النهاية علما وله درجات و مستويات؟ - بلى توجد درجات ومستويات لذلك، لكن من الممكن أن تؤخذ المستويات حسب حجم الإنتاج في السنة، مثلاً تقوم شركة بتأجير 200 ألف متر مربع في السنة، بينما تقوم أخرى بتأجير 50 ألف متر مربع في السنة وكلتاهما لديها الخبرة والتميز ومن حقهما المنافسة، ولهذا لا أرى تصنيف الشركات وإنما للأفراد المرخصين كوسطاء، الذين من الممكن إعطاء إنتاج معين في البيع أو التأجير، بينما من الممكن أن أكون وسيطا مرخصا من الدولة بمهنة شريفة أعيش بها إلى الوفاة، بحيث إن التصنيف يبنى على عدد أو قيمة الصفقات المنجزة في السنة وحجم الصفقات كمساحات وقيمة. من وجهة نظرك، ما العوامل التي تساعد على تسويق المراكز الجديدة؟ - بعد قناعة المستأجر بالسعر الذي سيتم تأجير المشروع بموجبه، وتحقيق تصميم مميز للمشروع، والتأكد من تكامل المشروع في المرافق والمساحات والخدمات، يتم عندئذ التركيز على قواعد معلوماتية مصنفة لتجار التجزئة المحليين والدوليين لإنجاح برنامج التسويق. وعندما يأتي المستأجر دون إعلان يدل ذلك على قوة المركز التجاري ونجاحه. لكن هل تقيس ثقافة الناس وتجار التجزئة قبل كل هذه السنوات باليوم؟ - الثقافة واحدة ولم تتغير، ومن يستأجرون اليوم يستغلون الفرص ويريدون عدم تفويتها، ولكن ليس لدى المستهلك ثقافة تسوق، وأجلس مع تجار التجزئة فيقولون سوف نستأجر في عدد من المراكز التجارية ونرى أيها ينجح ونواصل، والذي لا ينجح نقوم بإقفاله، إذاً ليس لديهم معايير محددة (عدا بعض الشركات) للاختيار بين المراكز، إنها مجرد فراسة. هل جدة ما زالت بحاجة إلى مراكز تجارية ؟ - نعم جدة في حاجة لمراكز تجارية، ولكن في أطراف المدينة وليس في وسطها، والتركيز على الشمال والشرق، لأن وسط المدينة متشبع بالمراكز، كما أن ذلك يزيد الضغط المروري وسط المدينة، وعليه يجب أن ينظر للمشاريع التجارية الجديدة في المدينة من منظور خدمي، والآن جدة بحاجة إلى مراكز تجارية تشمل التسوق والترفيه والسياحة والتعليم للأطفال والأسر والشباب. تعتقد أن تجربة المراكز المتخصصة تنجح؟ - نعم، هناك أسواق موجودة حالياً مثل أوتو مول على طريق الملك في جدة، مخصص لوكلاء السيارات، وهناك مشروع جديد اسمه مدينة البناء على طريق المدينة متخصص لخمسة عناصر (مواد بناء وكهرباء - إضاءة وبلاط – أرضيات وأدوات صحية ومسابح) بحيث يجد العميل كل ما يحتاج إليه من مواد ومستلزمات خلال فترة البناء في مكان واحد. ما هي أسباب عدم توفر قاعدة معلومات عن العقارات في السعودية؟ - بدأت حالياً تتبلور حالياً من خلال مؤسسة خاصة قامت بالتوزيع المساحي للسعودية لمصلحة البريد السعودي، وعملت طبقات للخدمات والمرافق وكذلك فعلت خرائط الفارسي. لكن المفروض أن تبدأ القاعدة المعلوماتية من الأمانة، وأن تصدر تصاريح البناء على هيئة ملفات رقمية تبين مسطحات التصميم المنشأ بحيث يكون نواة لشكل المنشأ، منه تنطلق للمرحلة الثانية، ولو وفرت الأمانة هذه القاعدة من المعلومات للسوق فسوف يسير في الطريق الصحيح، وقاعدة المعلومات هذه يجب أن تكون لدى جهة مستقلة تقوم الأمانة بتبليغها بأي تحديثات لأي منشأة، ومن خلال هذه القاعدة يمكننا معرفة المعلومات العقارية كافة عن مدينة جدة، كما أن كتابة العدل يمكن أن توفر معلومات لهذه القاعدة المعلوماتية، وهو ما سيساعد على ضبط السوق بشكل فعال من حيث الملكية وقيمة البيع. هل فكرتم في تنشيط التعاون بين القطاعين الحكومي والخاص فيما يخص إنتاج المساكن قياساً بأسعار الأراضي ومواد البناء؟ - بالنسبة لأزمة المساكن أنا لا أرى أي أزمة متفاقمة حقا، ما يفرغ سنوياً 27 ألف وحدة ما بين شقة وعمارة وفيلا وغيرها، ومع وجود صندوق التنمية العقاري تستطيع الحصول على تمويل ويتم إعفاؤك من جزء منه، لكن مع وجود الرهن العقاري ما زال هناك مشكلة هي أن أسعار الأراضي البيضاء مرتفعة، وكما رأيت في مختلف دول العالم أنها تخصص أراضي لتطوير المدن السكنية عليها، والمطورون يبدأون ببنائها على أن يكون سعرها مقبولاً لدى المستهلك ذي الدخل المحدود، وهو ما يخدم 40 في المائة من سكان السعودية و التي تمثل الطبقة المتوسطة. فالحديث الحاصل عن أزمة السكن لم يجد متحدثا رسمياً عن صحة المعلومات التي تنشر، ووزارة التخطيط قامت بعرض إحصائيات قبل ثلاث سنوات عن عدد الوحدات الموجودة في السعودية وتلك الأرقام تنسجم مع عدد العائلات وحجم السكان، بينما تصدر بعض الجهات والأفراد إحصائيات جديدة تقول إن السعودية بحاجة إلى أربعة ملايين وحدة سكنية، وإذا ما أخذنا عدد الوحدات المتوافرة من عام 1960م ودرسنا نسبة نموها سنجد أن النسبة الحقيقية للطلب لا تتجاوز 4 في المائة سنويا. هناك من يرى أن المصروفات التشغيلية في الأسواق عالية هل هو نابع من سوء الخدمات، أم السبب هو التنفيذ؟ - بالعكس ليست عالية، أنا رأيي أنها لا تعطى حقها، إن كان هناك شيء يؤثر في هذه المصروفات فهو الكهرباء والماء، وعلى وجه التحديد الكهرباء، ولهذا تعتبر التكاليف منخفضة، ولكن التكاليف التشغيلية للخدمات عالية، والسبب هو سوء دراسة نظم التكييف للمراكز التجارية، ودائماً ما ننصح أصحاب المراكز باستخدام نظم معينة تخفض من استهلاك الكهرباء، وعموماً معظم المراكز التجارية لا تأتي بدخل تسويقي أيضاً، يستخدمون عمالة رخيصة ومواد رخيصة حتى إنك تجد راتب مدير مركز قيمته 200 مليون ريال مثلاً ضعيفا جداً مقارنة بالتكاليف العالية المصروفة أو الدخل. مراحل حركة السوق هل تعود لحركة المستهلكين أم لإدارة المركز أم للمستثمر؟ - من وجهة نظري أنها تعود إلى إدارة المراكز التجارية، المستثمر هو الإدارة، فإذا وضع إدارة قوية تنطلق السوق بقوة و يستمر. كم يقدر حجم المعروض في جدة حالياً ؟ - المعروض في جدة لعام 2008م كمسطحات تجارية في حدود 400 ألف متر مربع، وعندما تكون في مركز تجاري واحد يستحوذ على منطقة أو حي بأكمله تصبح هناك عملية إحلال على حساب بعض المراكز والمعارض القديمة الأخرى. كم عدد المكاتب العقارية في جدة ؟ - تقدر من 3 – 4 آلاف مكتب. السعودية الوحيدة التي يتوافر فيها هذا الكم الهائل من المكاتب العقارية في الشوارع والطرقات؟ - لعدم وجود التنظيم، المسألة غير منظمة، بين المكتب والمكتب العقاري مكتب، والمفروض ألا يدخل مهنة العقار أي شخص إلا بترخيص مهني يثبت بموجبه العقاري قدرته على خدمة عملائه بأمانة وتميز. وأقترح أن تفرض عمولات وتشريعات لعمولات البيع في السوق العقارية السعودية، ومن يدفع هذه العمولة وكيف، أيضاً يجب أن يؤسس نظام يشتمل على وسيط البائع والمشتري والحكومة. وبذلك نضمن كيفية توزيع الحقوق بين الوسطاء، والوسيط يجب أن يمر بدورة ويسجل في وزارة التجارة ويصدر له رخصة رسمية مثله مثل أي مهني من دون حاجة لمقر ولكن عنوانه مثبت، تصبح لدي رخصة وسيط عقاري، وبالتالي تصبح العملية رسمية، والنظام هذا يسمح بأن تكون وسيط بائع ومشتر في الوقت نفسه، أو أن يكونا منفصلين، ومن أجل تحقيق ذلك يجب أن تنشأ الأمانة قاعدة معلومات خاصة بها، ثم كتابة العدل تصدر بيانات عن العمليات التي تقوم بها، ثم تستفيد من ذلك وزارة التخطيط من أجل أن تصدر المؤشر.